自住房屋增值免稅

 自住房屋出售時的升值(CAPITALGAIN)，極有可能完全免稅。每一個業主隻要在賣屋前五年內曾擁有產權起碼兩年，並起碼兩年作為主要住宅，便符合二十五萬免稅條件。可是，這個稅務優惠 還有其他特別的地方，大家不可不知。

不必同期

兩年產權擁有期與自住期，不必同期，也不必連續。舉個例﹕某君租一房屋自住，三年後屋主將房子賣給某君，他馬上將房子租出，兩年後再出售，亦符合免 稅條例。另一例﹕某君自住一年後，將房子租出三年，之後又收回自住一年，其後再將房子出售，由於前後共自住兩年，故此符合免稅條例。

不必五年

一個常見的誤會，是必須擁有物業產權五年後賣出，才可享用免稅優惠。其實，隻要擁有兩年即可，五年期隻是在賣出後計算產權和自住的時期而已。此外， 賣出的時候不必自住，當時房子正在出租也沒有問題。請注意例外情況﹕假如該房子是曾以稅例1031交換條例換入，最初用作出租，之後改為自住，便必須擁有 五年後賣出，方能符合免稅規定。

不論種類

幾乎任何類型房屋，都可享受免稅優惠，包括﹕一家庭房屋(SingleFamily Home)、共有公寓(Condo)、連棟房屋(Townhouse)、活動房子(MobileHome)、合作公寓(Co-op)，甚至船上住所(Houseboat)也可以。

不限夫婦

共同擁有房子，隻要每一個業主都符合自住條例，每個業主都享有二十五萬元免稅額。業主不限夫婦，假如房子有四個業主，四個人都曾自住兩年，賣出房子 時共有一百萬元「資金增值免稅額」。每個業主的資金增值按產權比率計算。 

不需申報

符合免稅條例，在報稅時是不用申報的。但有會計師建議，即使不用繳稅，也應在ScheduleD報稅表上申報，因為申報後即開始三年「追索期」(StatuteOf Limitation)，過了三年國稅局通常不會再查閱。

不限國內
該稅務條例，不限於在美國的房子，連國外房子也適用。移民家庭在海外的自住居所，隻要在移民美國後的三年內賣出，亦符合稅務條例，因為賣屋前五年內曾自住 兩年；但超過三年仍不出售，將來資金增值便要付美國稅。

不限自住

有些做生意或自雇的業主，將住宅的一部份作為「家庭辦公室」(Office)，亦將費用當作商業成本，在報稅表上減低生意收入，他們將來賣屋時一樣 全部增值可以使用25萬元豁免優惠。同樣，將自住房內一部分租出，賣屋時也不影響整個資金增值免稅。但是，要享用這個優惠，「家庭辦公室」或出租的那部份 必須在房子之內。

不必兩年

該稅例規定，每人隻能每兩年享用一次二十五萬元免稅額，可是，有好幾種例外情況，讓業主即使未符合兩年擁有權和自住時間，也可有部分免稅優惠。這個 特別優惠，使一些業主在享用免稅優惠後的兩年內，可再次享用部分免稅。

要符合部分免稅條件，賣屋的主要理由需包括以下任何一項：
• 改變工作地點（新工作地點在五十哩以外）；
• 因健康理由搬遷（需醫生證明）；
• 或「不可預見之情況」，包括家人去世、失業（需符合領取失業金資格）、因工或生意情況改變而影響支付基本生活費用的能力、離婚或分居、雙胞胎誕生。

小貼士：不必領取「屋契正本」 

業主買屋後可能會收到一封信，看上去像是政府公文，信件中引用不同的法律條例，說政府規定業主必須持有屋契的正本(CERTIFIEDCOPY)；信件要求你付出數十元至幾乎200元的費用，去領取這份文件。 這是一個老千集團的騙局，大家千萬不要上當。 其實，每一個業主在買屋後不久都會收到屋契(GRANTDEED)，即使遺失了也沒有問題，因為隨時可以向物業所在地COUNTY的登記部門索取，隻需區區數元費用，完全無需花錢去取什麼「屋契正本」。

順便一提，許多業主以為因為要向銀行借貸，房屋的屋契一定是由銀行保管；他們付清貸款時，便會等待銀行將屋契寄還。其實借房屋貸款時是無需交出屋契 的，屋契一向都在自己手中，借貸時隻是簽署一份DEED OF TRUST，用途是授權借貸銀行在萬一未能按時還款時，可以行使抵押權接收房屋。當您付清貸款時，銀行會登記一份SATISFACTIONOF MORTGAGE或DEEDOF FULL RECONVEYANCE文件，將這個抵押權歸還給您。