【閑話房貸】小房換大房怎麽貸款？

當買了第一個房子以後，由於生活狀況的改變，很多人需要買第二個房子。很多人會問，我的收入也不太高，現在的房子價格也在漲，什麽都挺好也不想賣 掉。那麽小 房換大房的貸款如何操作才能讓自己利益最大化呢？答案就是把小房出租，租金可以和工資一樣算作收入的一部分。具體是這樣操作的：

 

一. 算一算租金收入+工資收入能不能抗住兩套房：

首先，明確一點銀行對收入的審核依然是看DTI（Debt-to-Income Ratio)，也就是：

 

房貸+地稅+保險+HOA+車貸+信用卡最低還款額     <=45%
                           稅前月工資收入

 

那小房子的租金收入怎麽算呢？銀行會把租金乘以75%，再減去投資房的月供，如果剩下的是正數，那麽加到分母裏；如果是負數，則加到分子裏。所以，這個公式就變形為(假設房貸，地稅，保險和HOA縮寫為PITIA）：

 

小房子的PITIA-租金x75%+大房子的PITIA+車貸+信用卡最低還款額    <=45%
                                        稅前月工資收入

 

二. 將小房子租出去：

有的人可能會問，我大房子貸款還沒辦下來，現在還住在小房子裏呢，我怎麽組出去？其實銀行不需要看到租客已經住進去了，隻需要看到未來想租你小房子的租客已經簽了Lease Agreement，且付了security deposit就可以了。所以說為什麽要結合上文先算一算（或者要你的房貸agent幫你算一算）即使租出去又能買多貴的房子，以及自己有多少首付，再開 始找租客出租，因為這個時候你確定大房的貸款是一定能夠辦的下來的。那麽，是不是想租多少就租多少呢？不是的。租金不能太“離譜”。銀行的 underwriter都會去查一下“fair rental value”，就是差不多小房子的地區這樣的房子平均能租多少。比如這裏撐死能租個$3,000，你簽個$5,000的lease就顯然不能被接受。

 

三. 對小房子做一個Appraisal：

如果需要用小房子的租金收入的話，貸款銀行需要看到小房子的貸款所剩的balance除以當時的市價不得大於70%. 比如說你買房子的時後房子是90萬，貸款了72萬，但是你換大房申請貸款的時候房子漲價了，貸款還了一些，那麽隻要做一個appraisal證明這一點就可以了。

 

四. 需要提供的文件：

1. 簽好的小房子的Lease Agreement；
2. 租客存入的security deposit的複印件；
3. 上文提到的小房子的Appraisal Report。

 

五. Asset Reserve的要求：

小 房換大房使用這種租金收入，bank account裏除了大房的首付和closing cost之外，貸款申請還需要有資金儲備（Reserves），其額度要求是小房子和大房子的2個月的PITIA（Principal & Interest，Tax, Insurance和HOA)，就是上文提到的房貸，地稅，保險和HOA每個月的額度，再乘以二 --- 要給銀行看到還有這麽多的錢在你的checking/savings account裏麵（不用用掉，但是要呆在裏麵)。除了checking/savings這種cash account之外，股票（stock），退休金（retirement account)，401K都可以。股票要打30%的折扣，退休金要打40%的折扣。