買房貸款申請的“房”分三種 - 自住屋（Primary Home)，二房（Second Home）和投資房（Investment Property）。其中自住屋，如字麵意思，是買來自己住的；Second Home是指不長住的房子，但是偶爾會去住一下，例如在某旅遊景點附近，海邊的房子等等；投資房則是期望著通過購買出租收租金，或者是低買高賣得到利潤。
在不少地方，由於地理，工作地點或者環境因素，很多人可能不會想買個房子住在該處，但是買來租給當地人收租金卻是一個很好的選擇。例如稍微靠內陸一點，不是那麽沿海的地方，房子的售價會明顯的比繁華地區低，但是租金卻沒有少顯著低多少。同樣是4房3衛的獨立屋，在沿海可能要買超過一百萬，但是內陸可能三四十萬就能買到，同時租金可能就差個幾百塊錢，也就是說，房價和房租不是成線性相關增加的，這就是為什麽有的地方放20%的首付就能有正的現金投資收益，有的地方卻放40%的首付都收不回房貸和地稅等。
遇到過很多貸款人，很多人都認為買的第一個房子必須是自住屋，其實不然，即使現在是在租房子住，如果有一定的資金和好的房源，也可以直接申請投資房買房貸款，而且，申請起來比你想象的簡單！
一. 收入要多少？和自住屋審核有區別嗎？
沒有區別，投資房收入的審核依然是看DTI（Debt-to-Income Ratio)，也就是：
房貸+地稅+保險+HOA+車貸+信用卡最低還款額 <=45%
稅前月收入
更好的是，買投資房的話，投資房未來可能的租金收入會被算入可使用的收入，其算法是，租金乘以75%，再減去投資房的月供，如果剩下的是正數，那麽加到分母裏；如果是負數，則加到分子裏。所以，有時你會發現直接買投資房甚至能獲批更高額度的貸款。這個租金怎麽決定呢？貸款都要做房屋估值（Appraisal），銀行會參考Appraisal Report上Appraiser給出的租金建議。Appraiser會對比附近房子大概的租金，做出一個“Comparable Rent Schedule”，給出自己的建議出租額度。
二. 首付需要多少，有額外要求嗎？
買投資房首付最低需要20%，但是除了首付和closing cost之外，投資房的貸款申請還需要有資金儲備（Reserves），其額度要求是6個月的PITIA（Principal & Interest，Tax, Insurance和HOA)，就是上文提到的房貸，地稅，保險和HOA每個月的額度，再乘以六 --- 要給銀行看到還有這麽多的錢在你的checking/savings account裏麵（不用用掉，但是要呆在裏麵)。除了checking/savings這種cash account之外，股票（stock），退休金（retirement account)，401K都可以。股票要打30%的折扣，退休金要打40%的折扣。
另外，切記投資房的貸款申請不能用Gift Fund，所有的頭款和reserve都必須是自己的錢，包括夫妻間也不行，比如男方一個人申請貸款，不能用女方的資金，也不能把隻有女方一個人名字的賬戶裏的錢馬上轉到男方的賬戶裏使用，但是共同賬戶是可以拿來使用的。（如果實在沒辦法，可以考慮兩個人一起申請）所以如果有買投資房的打算但資金又不夠的話，最好提前兩個月以上把錢打過來準備好，銀行會看兩個月的bank statement。例如你9月份申請貸款，兩個statement的區間是8月1日-8月31日以及7月1日-7月31日，那麽錢就要6月份或者之前打過來。
Exception: 如果你需要使用租金收入，那麽要兩個月的bank statement；如果你的工資收入夠扛住貸款不需要使用租金收入，那麽一個月的bank statement也可以。
三. 信用，利率等？
不同銀行有不同要求，但信用分數一般620分以上就可以。投資房貸款利率比自住屋差一些，但是不會很多，其它條件相同的話，從0.125%到0.500%是一個正常的範圍。
