【閑話房貸】銀行審批房屋貸款都看借款人的哪些條件？(Part 3 of 5)

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銀行審批房屋貸款都看借款人的哪些條件？Part 3 of 5 - 貸款人的收入（Income）

Income（借款人的收入）

 

   “兩房”對借款人的收入要求，是按稅前收入（pre-tax income）來計算的。同時對借款人各種可能的收入有非常明確的劃分，如分為工資收入（W2 income）、傭金收入（commissions）、房屋出租收入（rental income）、自雇收入（self-employed income）、免稅收入（non-taxable income），等等。兩房要求借款人的收入是“穩定的、可預見的（stable & predictable）”。那怎樣的收入才算是“stable & predictable”呢？通常各貸款銀行具體實施起來的要求是，該項收入在過去兩年裏有，而且有可能在未來的三年內繼續。即便如此，各家貸款銀行為了避免自己審核步驟不合兩房的要求從而導致被迫從兩房手中買回貸款（re-purchase）的災難性後果，通常都將兩房對收入的要求進一步細化、計算方法進一步具體化，並以此製定出更嚴格的審核規定（稱作overlays）。

 

·         工資收入（W2 income）:

    銀行通常要求借款人從事本行業的工作兩年以上（剛畢業的學生或剛參加完技能培訓的學生例外）。收入文件的要求是最近一個月的工資單及至少過去一年的W2表。如果是剛剛換了新工作，則光有offer letter還不夠，還需要有第一張工資單，因為隻有這樣才能證明你已接受新的工作並已經正式上班了。

 

·         獎傭金收入（bonuses & commissions）：

    通常需要借款人的雇主提供正式的書麵收入證明（Written Verification of Employment），詳細列出借款人過去兩年的基本工資及獎傭金的金額。在借款人的雇主提供正式書麵收入證明的前提下，各貸款銀行計算相應的獎傭金收入的方式又不盡相同。有的是取兩年的平均值，有的是采取更保守的算法，即如果2012年的獎傭金收入比2011年低的話，采用2012年的獎傭金收入；如果2012年的獎傭金收入比2011年高的話，才采取兩年的平均值。

 

·         房屋出租收入（rental income）

   
    房屋出租淨收入的計算，並不是簡單地拿月租金減去房貸月供、地稅、保險及物業管理費那麽簡單。同時因為房屋出租的結果，可能是淨收入（即positive cash-flow），也可能是負收入（即negative cash-flow），那又會怎樣影響借款人的DTI （Debt-To-Income）比例呢？

 

兩房認可的房屋出租淨收入的計算方法是，1）如果出租房收入已報稅，月租金則按稅表Schedule E Page 1裏報的數字來綜合計算；2）如果是當年新買的出租房還沒有保稅記錄，則需借款人提供租約合同，月租金按合同租金的75%計算；3）如果是正在申請貸款購買的出租房，月租金則按房屋估價所提供的類似房產的市場月租價的75%計算。同時這樣計算出來的房屋出租淨收入，也會根據正負結果的不同，而決定其是如何被應用到借款人DTI比例的計算中去的：如果是負值，也就是相當於每個月借款人要付出這麽多的淨付款，那就應將其絕對值加入到計算DTI 比例的分子中去（即增加借款人月還款的總金額）；如果是正值，就意味著借款人每個月有這麽多的額外收入，所以要將其加入到計算DTI比例的分母中去，即增加借款人的有效收入（Qualifying Income）。

 

·         自雇收入（self-employed income）：

 
    自雇收入有許多種類。具體說來，有1）以Sole Proprietorship方式提供產品或服務而賺得的收入。此類收入通常是以客戶直接開給借款人的支票或1099表格的方式來體現，保稅時在稅表的Schedule C裏申報；2）公司利潤或股息分紅的收入。此類收入通常是按K-1表的方式由公司發到股東手中。保稅是在稅表的Schedule E Page 2裏申報。

 
    借款人需要有至少兩年的自雇收入的曆史，貸款銀行才會認為該自雇收入是穩定的，才會將此類收入計入借款人的有效收入。自雇收入的計算，主要是依靠借款人過去兩年的稅表中的Schedule C（Sole Proprietorship及1099收入）、Schedule E（出租房及K-1股息分紅收入）所報的淨收入來計算的。有的銀行是采取兩年平均的方式計算，有的銀行則采取更保守的方式計算，即如果2012年的自雇收入低於2011年的，按2012年的計算；如果2012年的自雇收入高於2011年的，按兩年平均來算。如果計算下來的自雇淨收入是負值，則需從計算DTI比例的分母中減去相應的絕對值。

 

·         免稅收入（non-taxable income）：
  
    此類收入包括小孩撫養費（Child Support Alimony）、退休後領取的社保金（Social Security Benefits）及退休金（Pension）、工傷保險金（Disability & Worker's Comp），以及某些政府機構雇員的薪金，等等。這類收入，貸款銀行首先需要確定借款人在過去兩年裏一直有此項收入，同時此項收入還有可能在未來的三年內繼續。在計算有效收入（Qualifying Income）時，需按其麵額的125%來計算，也就是說要將其折算成稅前的收入來考慮。

 

·         海外收入（Foreign Income）:

 
    海外收入需要在借款人過去兩年的稅表中已申報，才能被考慮。稅表中申報海外收入的表格是Form 2555。因為Form 2555中允許有最多一年$95,100的海外收入抵扣（Foreign Earned Income Exclusion），所以在計算相應的有效收入時還需將此抵扣金額加回到海外淨收入中來。

 

·         個人費用（Unreimbursed Employee Expense）:

    這類費用包括和工作相關的但沒有跟雇主報銷的一些費用，如找工作的旅行費用等，通常是在稅表的Schedule A中通過Form 2106來申報。由於這項費用可以用來衝抵應稅收入，所以有的人會在這裏申報很高的費用。殊不知這樣一來，應稅收入以及應繳納的稅款降低了，但貸款銀行在審核貸款申請時，會將這一項費用從借款人的有效收入中1對1地扣除，反而會減少借款人的有效收入。