【閑話房貸】銀行審批房屋貸款都看借款人的哪些條件？(Part 1 of 5)

銀行審批房屋貸款都看借款人的哪些條件？Part 1 of 5 - 貸款人的資格（Borrower Eligibility）

 

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                網上常有人問各式各樣關於房屋貸款的問題，如銀行有一大筆存款為什麽還不能符合貸款條件，或有401K賬戶是否能容易貸到款等等。這裏就給大家科普一下銀行是如何審批房屋貸款的。

 

                銀行審批貸款一是要有資產做抵押，二是要確定借款人有能力和意願定期償付貸款。那麽具體操作起來是如何做的呢？主要是審核借款人以下五個方麵的資質，即：

 

1.       借款人的資格（Borrower Eligibility）

2.       借款人的信用（Credit）和負債（Liabilities ）

3.       借款人的收入（Income）

4.       借款人的資產（Asset）

5.       用來作抵押的房產（Collateral）

 

                如果放貸銀行將來想要將貸款通過房貸二級交易市場賣給Fannie Mae及Freddie Mac（即房利美及房地美，俗稱“兩房”），就會要求借款人在這五個方麵分別獨立滿足一定的條件。這些條件不可互相替代，又缺一不可。也就是說即便借款人有一百萬美金的存款（asset），要想貸款的話，也必須要有足夠的收入（income）。

 

借款人的資格（Borrower Eligibility）

 

   借款人的貸款資格，主要體現在如下幾個方麵：

 

·         移民身份（Immigration Status）：

 

有的銀行如Provident Funding，隻做美國公民和綠卡持有者的貸款。絕大多數的貸款銀行也給擁有非移民身份（如H1B、L1、TN等）的借款人貸款。目前也有貸款銀行給目前是F1學生簽證、正在用OPT實習工作許可工作、H1B已批準但要10月1日才能生效的身份的借款人貸款，這就給很多剛畢業已找到工作的留學生打開了馬上在美國買房置業的大門。

 

另外對於J-1訪問學者的簽證，兩房是不購買這樣的貸款的。但有些銀行（通常被稱為portfolio lender）是給擁有J-1簽證的申請人貸款的，但這些portfolio lender通常隻提供5/1或7/1 ARM貸款，不提供30年固定或15年固定這樣的貸款項目。

 

·         有房貸的房產的數目（Number of Financed Properties）：

 

 “兩房”允許借款人所能同時擁有的financed properties的數目要求有所不同。Fannie Mae允許借款人最多可以同時擁有10個financed properties，而Freddie Mac則隻允許最多4個，但如果是為了買自住屋（primary residence）的貸款，則不受此限製。大多數貸款銀行，為了降低貸款風險，會規定借款人同時擁有的有貸款的房產數目不能超過4個，但也有個別銀行可以做5-10 financed properties的貸款。

（未完待續）