x瀟瀟的博客
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今日9月，加州撥款委員會聽證會審議，邱議員等提出的“AB1482”惡法被25：10 通過。加州的業主和投資人要小心了。
這些天我看到很多人在努力，有人率領大家上街遊行，去找邱議員對話！也有律師自費寫信寄給州政府幾十個官員，群組裏的朋友們打電話，發郵件，盡情表達自己的意願，反對這個令人不安的“惡法”。但是寡不敵眾，還是被通過了。這是美國民主的一部分。但這裏是不會上演鬥地主，分田地的土改運動。
每個人都是國家的主人，任何意見都可以提出，和平請願，最終由一些議員們投票決定。加州是民主黨天下，議員大部分是民主黨人士，通過了。
無論怎樣，我們還是發自內心地熱愛美國！附件參考紀錄AB1482，提醒各位業主注意，提防惡法，好好保護自己的利益。
灣區業主聯盟的文人把AB1482法做了詳盡介紹，以便大家學習，了解它的利弊，做正確的選擇。保護私有製的市場經濟。也保護我們這片自由公平正義的家園。
附件：什麽是AB1482法：
AB 1482 普法問答
- AB 1482 是個什麽法律？
答：AB 1482是在全加州實施的租控法律。它的主要規定有三個方麵：第一，Just Cause Eviction (JCE), 要求屋主隻有在州法律或者城市法規允許的情況下才可以解除租約；第二，Rent Cap，要求屋主每年漲租最多一次，漲租幅度不得超過一個上限，現在是通脹率（CPI）+ 7%；第三，規定各個縣、市政府，隻能通過比AB 1482裏規定的更嚴格的JCE和更低的上限，現在沒有RC+JCE的城市除非通過更嚴的租控法，否則就以AB1482為準，不可以放鬆AB 1482裏規定的JCE和AB 1482裏規定的漲租上限。
- AB 1482規定在什麽情況下可以解除租約？
答：兩種情況：租客有錯，或者租客無錯。1. 租客有錯的情況有以下幾種：A不付房租；B違反租約的行為；C騷擾；D浪費；E租客拒絕續約；F犯罪；G違約當二房東；H租客拒絕房東進入房間修理；I租客違法。2. 租客無錯的情況有以下幾種：A屋主自住；B屋主退出出租行業；C物業不安全；D拆除。在租客無錯的情況下趕租客，屋主要給租客搬遷費，相當於一個月的房租。除了以上幾種理由，屋主不得請房客走路。
- 先說租客有錯一部分。這些聽起來很合理。租客有錯，屋主可以趕人嗎？
答：所謂租客有錯，這裏的“錯“是AB 1482規定的，不是一般人想象的。讀法律條文要仔細。比如C騷擾，D浪費，I租客違法，這三條”錯“，細讀，都是指租客違反了同一條法律，加州民法1161章第四節，而不是讀者理解的騷擾、浪費、和違法。此處規定的”錯“，隻有以下三種情況：鬥狗、擁有攻擊性武器、以及販毒。如果租客沒有觸犯這三條，屋主沒有權利請租客走路。比如租客在大廳裏大喊大叫，威脅鄰居，是騷擾嗎？在AB 1482的規定下，不是，因為沒有列在1161第四節裏。租客打開自來水不停，是浪費嗎？不是，因為沒有列在1161第四節裏。租客不環保，把機油倒進門口街道的排水溝裏汙染水源，環保局來罰款了，是違法嗎？不是，因為沒有列在1161第四節裏。這些情況，屋主都不能請租客走人。
- 那麽，租客犯罪（F）一條，屋主總可以讓租客走人了吧？
答：租客犯罪，首先，屋主有舉證的義務。屋主需要證明租客犯罪。如何證明租客犯罪？隻有在法庭判決的情況下才可以。沒有判決，沒有犯罪。其二，隻有在兩種情況下屋主可以請犯罪的租客走人：罪行發生在物業上，或者租客恐嚇房主及其代理人。那麽，假如租客是個砸車窗、偷錢包的慣犯，也被判決有罪，可以請他走路嗎？不可以，除非他是在物業上砸車窗、偷錢包；假如租客甲恐嚇說要殺了租客乙，可以請租客甲走路嗎？不可以，除非租客乙是房主的代理人。
- 那麽討論租客無錯這一部分。弱勢的租客無錯被趕走，屋主付點搬遷費補償，不應該嗎？
答：這裏有兩個問題。其一，如果有強勢富裕租客，和弱勢屋主怎麽辦？難道讓靠房租補貼退休金的房東老人家補貼高科技碼工租客？回答是，是這樣的。AB 1482規定，在全加州範圍內，搬遷費不得考慮租客收入。問題二，屋主該付多少？AB 1482規定屋主要付給租客一個月的房租作為搬遷補償，但是沒有說明是一個租客還是一家租客。所以如果租客一家五口，AB 1482沒有指明屋主應該付租客一個月的房租，還是5 x一個月=5個月的房租。兩種解釋都合理。這個有官司如果打了，隻看法官怎麽判。
- 屋主出租了房子，現在想自住。哪怕付給房客5個月的房租也沒關係 - 房客也不容易。屋主自住，總沒問題吧？
答：可能有問題。屋主想自住，如果屋主在2020年1月1日以後簽租約，租約裏必須寫明，屋主或屋主的直係親屬將來可能自住。否則屋主自住，不是請房客走人的理由。如果屋主是一個小地主，有一兩間出租屋，對法律不是很了解，在新租約裏忘了寫上這一條，那麽屋主不可以以自住的理由請房客走人，除非房客書麵同意。所以，假如屋主的孩子在上學，屋主買了出租屋，準備孩子大學畢業後或者結婚後讓孩子去住，又沒把這個寫進租約裏，對不起，屋主的孩子在別的地方找房子吧。
- 屋主有短租租客。這也不能解約嗎？
答：AB 1482規定，如果租客在屋主的房產裏住滿12個月，屋主就不能解約了。如果屋主有一個按年的租約，12個月後屋主把租約改成按月出租，屋主依然不能解約，因為AB 1482規定，任何租約，如果放棄了此法案規定的約束，放棄的條款都無效。換句話說，如果租客在屋主的房產裏住滿12個月，按月出租的租約不能給屋主權利不續租。
- 12月過後屋主不把年租約改為按月出租, 不續約了, 可以把租客請走嗎?
答：不可以。不管是否有租約，租客隻要不願意走, 隻要租客住滿12個月，屋主也不能隨便讓租客走，除非符合JCE的規定。換句話說，如果租客簽了按月租房的租約，租客可以給一個月的通知然後走人，但是屋主不能給一個月的通知解約。
- AB 1482說，隻要屋主有不超過10個出租屋，就不受限製。所以你說的這個JCE，隻限製大公司，不會影響到小屋主，對嗎？
答：這個理解不完全。所謂的10個出租屋的豁免，是個煙霧彈。
第一，這個豁免隻適用於獨立屋，不適用與其它如condo, duplex or apartment。所以假如小屋主隻有一個condo or duplex，對不起，受限了。
第二，這個豁免不是給10個出租屋的屋主，或者10個獨立屋的屋主，而是給所有產業(units)不超過10個的屋主。所以屋主的自住屋，度假屋，甚至在國外的房產，都需要算進去，不得超過10個。一個duplex算兩個units，一個four-plex算四個units。
第三，這個豁免，要求出租屋的屋主必須是個自然人。所以假如屋主為財務問題把出租屋放在LLC裏或者為遺產問題把出租屋放在信托裏，豁免無效。
第四，哪怕屋主滿足前麵所有的要求，這個豁免，要求屋主必須在租約裏聲明自己有不超過10個單位，否則屋主就受限了。這個要求包括現有的租約。所以如果屋主現有的租約裏有一條，”“我有不超過10個單位，不受JCE的限製“，那麽恭喜這位屋主，她被豁免了。如果屋主現在的租約裏沒有這麽一條，對不起，受限了。
- 假如屋主現在的租約沒有說屋主自己有不超過10個單位，屋主改一下租約可以嗎？
答：一般來講，不可以。改租約，等於讓租客放棄一條很重要的權利。屋主必須給租客相應的補償，否則新租約無效。
- AB 1482有效期有多久？
答：AB 1482自己規定在2023年1月1日廢止。但是很少有這種類似給某一個階層（如屋主）增加負擔（如加稅）的法律被廢止的。
- AB 1482規定每年漲租限額是CPI+7%，還不夠高嗎？
答：這裏有四個要點。
其一，AB 1482規定的漲租限額，是CPI+7%，或者10%，兩者取其低。這個限額是全加州的上限。各個縣市可以規定更低的限額，但是不可以規定更高的限額。
其二，漲租限額常常快速下降。以舊金山為例： 1979年舊金山開始實施租控時，規定漲租限額和現在加州一樣，也是CPI+7%。這個限額在80年代改成CPI+4%，在1992年改成了CPI的60%，這個限額一直沿用至今。所以 AB 1482 的CPI+7%可以預見會一路下滑,迅速向SF的60%CPI靠攏. 曆史上租控限製的漲幅還沒有往上的,隻有往下.
其三，現在媒體上有很多恐怖故事，如屋主一次漲租50%。這類漲租，通常發生在物業易主，前屋主的租金大大低於市價的情況下。
其四，AB 1482規定的漲租限額，是根據上一年房租最低一個月的租金算的，而不是全年房租。所以假設有一個房東發善心，去年在一個租客失業的一個月期間給這個租客的租金減免了10%，那麽今年這個房東一分錢的房租都不能漲。
- AB 1482規定每年漲租不能超過一次，這對屋主有什麽影響？
答：假如屋主漲租3%，租客說，我剛剛換工作，換工作期間沒有收入，可不可以先漲1%，過兩個月再漲2%？屋主如果同意，租金這一年就隻能漲1%，因為一年隻能漲一次。過兩個月再漲2%的合約，與法律抵觸，所以無效。
- 房客換了，屋主可以漲租超過CPI+7%的限額嗎？
答：屋主可以把租金漲到市場價，條件是所有的租客都離開。隻要有一個租客還住在物業裏，屋主就不能漲租超過CPI+7%。假設某市一個屋主出租給一對年輕夫婦；年輕夫婦生子女，子女又生子女，期間大部分人搬走，隻留下一個小孫女住在這個物業裏。這個小孫女長大結婚再生子女，子子孫孫無窮盡，律師可以宣稱屋主每年漲租一直不得超過限額。這個限額可以由這個某市決定，可以任意低，如舊金山的CPI的60%，但是不得高於州法規定的限額。
- AB 1482的漲租限額，對隻有一兩個出租屋的小屋主有影響嗎？
答：和JCE的條款一樣，擁有10個以下物業的小屋主表麵上是被豁免了。但對租約的限製，讓這個豁免不可行。特別是，現在有州法Costa Hawkins豁免獨立屋，讓獨立屋免於租控。AB 1482通過以後，Costa Hawkins的獨立屋保護沒有了, Cities 可以將幾乎所有獨立屋都放在租控管製之下。
- 屋主趁AB 1482還沒有通過，現在就漲房租，不行嗎？
答：有限製。AB 1482的漲租限製，追溯既往，從2019年3月15日算起。到2020年1月1日，房租最多到2019年3月15日的房租+CPI+7%。如果房東漲租超過此值，多收的房租不必退回給房客；但是如果房客隻交了允許的租金，卻低於房東要求的租金，此法沒有做出規定。
此問答針對2019年7月11日版的AB1482，鏈接如下：https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billTextClient.xhtml?bill_id=201920200AB1482
轉載請注明出處 ©2019 Bay Area Homeowners Network （BAHN）
BAHN 灣區屋主聯盟
Email: BAHN.org@gmail.com
Phone: 408-475-8498
The Bay Area Homeowners Network （BAHN）is a non-profit, grassroots organization representing mom and pop rental property owners in the Bay Area. BAHN advocates property rights and housing friendly policies. It promotes education and professional development among members for their daily property management needs. It provides a platform for homeowners to connect and help each other. Its mission is to help members achieve greater success in their rental housing business.
安省是每年租金上漲為一個定值，
2022年隻能增加1.2%！
這裏沒有說教，但我們都發自內心地熱愛美國！”
這一次運氣不錯，結果符合作者的希望。 如果結果是不利的，作者的希望破滅了，還能感到 熱愛美國 嗎？
自由、民主、法治 並不一定永遠都帶來理想的結果，曆史上的反例證可說是 多不勝數。
我不是在潑冷水，僅僅是說，原文的邏輯是不可靠的。 或許有些人說，時間長了，你叫它作正義也好，別的名字也好，在 自、民、法的社會終究會得勝。 這個也不可靠，有些地方，例如 反對 SCA5，反對 AA 的覆蓋廣度的人，從過去30年過來，恐怕是越走越艱難。 總之，我僅僅是說，如果你是一個 自、民、法的社會中的 相對力弱的少數族群，可以看到的 林林總總，未必永遠都是樂觀的。
真相往往比意識形態更經得起我們的尊重。
這是一篇科普好文，謝謝您的科普，令人學習、增長知識。
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寫錯了，不是科普，是普法，重寫如下：
瀟瀟美女+才女樓主好！
這是一篇普法好文，謝謝您的普法，令人學習、增長知識。
這是一篇科普好文，謝謝您的科普，令人學習、增長知識。
官方的原文在這裏：https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billTextClient.xhtml?bill_id=201920200AB1482
比如說，擁有10個物業的業主必須是自然人的條款在Section 1.e.7.(A)：The owner is a natural person who owns and leases no more than 10 units and does not have an ownership interest in any other rental residential real property through any other entity.
要求屋主必須在租約裏聲明自己有不超過10個單位，否則屋主就受限了，原文在Section 1.e.7.(B)：There is a written lease for the dwelling that includes a provision certifying that the owner meets the provisions of subparagraph (A) and notifying the tenant that the dwelling is not subject to this section.
很多人還在繼續努力，希望下一次能夠徹底否決。