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南加州Eviction的程序

(2014-07-30 18:25:07) 下一個

  房東工作有兩項：一是修理房子。二是修理房客，前者是去home deport （紅地跑）,後者是去courthouse（法院）。我縱然是外柔內鋼，還是比較容易被房客欺負。初當房東沒有經驗，不幸遇到壞房客，就做了好幾次趕房客案子，從中學到很多。紅地炮天天跑，法院也像超市一樣出入頻繁。形形色色的房客，各式各樣的案子，沒啥規律可談。總結一下法庭的經曆，供參考。
南加州的驅趕房客基本程序如下：
1，房東送3天通知，必需確定房客收到。貼在門上也會被房客說“被風吹了”，而敗訴在法庭。所以一定要當麵給他，貼門上時，要確定他在裏麵，拍照。
2，三天後，沒收到房租，就去遞交法庭文件UD100、Sum-130傳票。交240-255塊錢。法庭文件必須要專業人士送到被告手裏。大約花費30-60塊。
3，傳票上寫著：你有5天時間可以到法庭申請反駁。5天後到法庭問有沒有房客的反抗狀子UD105。若沒有反抗，就遞交UD110，申請文員判決（不包括所欠房租和修理費用）。交25塊法庭文件費。
  4，如果收到UD105，房客反抗文件，就立刻申請UD150開庭審理。（不用再收費）在帕薩迪納法庭，規定是在申請後21天之內開庭。聖巴蒂諾大約要一個月後，還有更長的。
  5，上法庭，房客都是找出很多房屋壞掉的理由來抵賴。最終都會因沒有交房租被判失敗。
  6，拿到法庭判決書，文書或者法官判的。再到法庭遞交Ej130，申請警察局執行命令。大約需要兩、三天的工作日，你就可以拿到法庭驅趕命令。
  7，拿著法庭驅趕命令，去警察局申請驅趕行動。洛杉磯收費125塊。方塔納收費140塊。大約再需要2個星期多，警察就會通知你去換鎖。洛杉磯的警察局發信不準時，當我收到換鎖信件，已經太晚。好在我提前打電話去警察局問情況，及時趕去換鎖。
  8，壞房客永別了！

一般來說，趕走房客都很難拿回所欠房租和修理費用。我也從來不化那個時間去追，這次光頭不一樣，所以我要追究簽約人白蘭卡的責任，小額法庭贏了官司，再交給追債公司去追。還要告城管亂開警告，造成法官誤判。這些都隨意去做。

如果房客自己搬走，那是好事！你可以打電話給他們確認，就可以進去了。你知道他們搬去哪裏嗎？如果不知道，怎麽追討房租？還是放棄算了，向前看，把下一個房客弄好，重新開始新生活。倘若他們欠了兩個月的房租，你啟動驅趕動作就有些慢了，如果早一點開始法庭驅趕，損失就會少一些。
如果房客自己逃走，往往下落不明，電話也不會接聽。我就會在門上貼一張通知：請在24小時回複我，如果不回複，就算終止租約。

建議法庭驅趕之前，先嚐試與房客協調，和解搬離，這樣就少了很多壓力。

大概就是這些，希望對你有些幫助。若有不當，請大師們多多指正。
祝您順利!

* 補充一點，如果有房客失蹤，不能送法庭傳票，就填表CIV-110 Request for Dismissal ，（填表時要勾with out prejudice 可以保留追訴他欠的錢。）把這個人先免除掉，直接申請開庭。如果一定要追他在案子上，就等15天以後，再申請開庭。那樣就比較浪費時間，時間就是金錢。