任誌強：北京真實房價絕不會超過7000元/平米

　　作者：任誌強

　　北京的房價到底有多高是個無法猜到的謎！

　　北京的商品房住房價格如果與全國的平均房價比確實是高出了許多，但如果將北京的非商品房的交易價格計算進去，這個價格也許就完全不同了。全國的房價如果計算上那些享受了各種優惠政策的住房價格，大約就不到2700元/平方米了。

　　北京2005至2009年政府公布的商品房住宅建設用地計劃供給指標為7130公頃，非商品住房建設用地指標為1320公頃，兩者的比重為 5.4：1。而實際供給的情況則是，商品房住宅用地(招拍掛)2394公頃，完成計劃數的33.6%，供地差額為4736公頃，非商品住宅供地1283公頃，完成97.20%，扣除商品房中的配建非商品房完成率為103%。

　　4736公頃的供地差額在政府工作報告中為100%完成了土地的供給量，這些土地為享受經濟適用住房政策的用地，由特定單位使用了。這些用地約為商品房用地的2倍。加上非商品房住宅用地的麵積，可以計算出商品房住房用地在全部住宅建設用地中的比重僅為28.3%，或者說市場中計算出的商品房住房平均銷售價格僅為這28.3%的住房銷售價格而並非北京市的住宅實際價格。

　　如果用地中的平均容積率相等，且大部分經濟適用住房和享受經濟適用住房政策的住房價格為4500元/平方米，則北京市的一手房銷售價格則約僅為6200元/平方米，這就變成了一個令人驚訝的數字了。如果按這個數字計算房價收入比，還有誰會認為北京的房價價格太高嗎？

　　雖然那些低價的定向住房沒有向社會公開銷售，比如分給了國務院事務管理局，再分配給中央或國務院的各機關、管理機構以解決公務員的住房、進京幹部的住房、老幹部的住房等，但這些家庭難道不是北京市的戶籍人口嗎？難道不是在解決北京市的城市人口住房問題嗎？這些住房麵積不計算在北京的人均居住麵積中嗎？

　　如果這些住房同樣在解決北京市的人口居住問題，那麽不管這些政策是否合理，不管這些享受了低價住房的家庭是否有利用權利或腐敗的可能，這些住房都應計算在房價的基數中。總不能一麵在按市場價格計算國際標準的房價收入比，另一方麵又將中國特色的政策性住房的銷售價格排除在外不計算在房價之中，那無疑會造成極大的誤導作用。

　　雖然我的計算中還有許多不確定因素，但毫無疑問的是巨大的非市場化的住房價格會讓真實的北京住房價格遠遠低於現有的水平，無論如何絕不會超過 6500/平方米至7000元/平方米之間的價格。如果按這個價格計算，相較於北京的人均GDP和人均收入情況，這個價格豈不是太低了。

　　任何城市的真實房價都必然的會受到政策性優惠價格的影響，而不將這些住房價格計算在內的價格都是非經濟因素的偽價格。