永久地契,999年地契

2014-09-20 新加坡眼

新加坡公寓的地契分為永久和非永久兩大類別。典型的非永久地契是99年。除此以外，有少量地契是103年，也劃分到非永久類別。還有一種比較常見的999年地契，因為期限非常的長，在市場上被當作永久地契一樣看待。


永久地契的存在是由曆史原因造成的。 新加坡政府已經停止推出新的永久地契土地。 現在新推出的所有地皮都是99年地契。現在如果看到發展商推出新的永久項目，都是從已有的永久地契土地上重新發展而來的。



從市場的標價可以看出，永久地契的項目通常比非永久地契的項目標價要貴20%。如果打算購買一百萬左右的兩臥室單位，差價就在10萬到15萬新幣之間。付出這麽多的差價購買永久地契是不是值得？看法因人而異。

下麵我就列舉一下永久和非永久地契的主要區別。



1. 地點
之前已經提到過，新加坡政府已經停止推出新的永久地契土地。也就是說，最近市場上廣受歡迎的近地鐵公寓項目，絕大多數都是99年地契的。屬於永久地契的土地，由於曆史原因，通常不靠近地鐵站。

出租回報率

很多非永久地契的新項目，由於地點優越，靠近地鐵和各種設施，加上售價合理，它的出租回報率相比於永久地契項目來說更具有吸引力。


3. 選擇麵

2006年和07年，市場上大部分新推出的房產項目還是永久地契項目。然而，自從2008年以來，這個趨勢有了變化。市麵上新推出的項目越來越多是非永久地契。這和新加坡政府近幾年恢複政府售地計劃，推出大量99年土地供發展商競標的政策是緊密相連的。
特別是2011年以後，買家會發現市麵上的非永久地契項目占了80%以上。非永久地契項目比起永久項目來說，選擇麵要寬廣得多。

4. 貶值趨勢
永久項目的貶值趨勢不明顯，因為屬於土地的那部分永不貶值。通常來說，非永久地契的項目建成時間越久，貶值趨勢越明顯。
但如果非永久地契項目有完善的周邊設施，比如說交通便利，附近有商場，或者名校林立，項目深受買家和租客歡迎， 價格就會持守的比較好。


5. 整體出售（en-bloc）

整體出售成功的項目，絕大多數是永久地契項目。 因為發展商要重新發展非永久地契的項目，必須支付一大筆錢給政府，填補剩餘的地契到99年，所費不菲，大量吞噬利潤。 而永久地契就沒有這個問題。

6. 貸款和CPF使用限製

非永久地契的項目，在地契剩餘時間少過70年的時候，會遇到貸款和CPF使用限製。 貸款會參考買家的年紀和剩餘地契年限，通常批準的年限會比較短。
剩餘地契少過30年的轉售房產不允許使用CPF還貸。 剩餘地契在30年到60年之間的，需要貸款人的年紀+剩餘地契的年限至少過80年，才可以使用CPF還貸。 具體的政策可以去CPF網站閱讀原文。
所以買家打算買30年以上的老公寓的時候，請三思。99年地契的房子，住幾年以後如果再意圖轉售，新的買家就有可能遇到貸款和CPF限製，導致房子難以出手。