insight
工程技術，地產投資，信仰家園，時尚生活
傅來興 《早報》
2014年07月03日
傅來興專欄
我國私人房地產市場的放緩及信貸收緊政策的奏效，開始讓發展商坐立不安，也令一些屋主愁眉不展。但目前的市場僅是微小變化，一些市場觀察者認為，明年才是較關鍵的一年。
買家開始關注房貸利率的波動，房貸利率一旦調高，對手頭較緊，分期付款額計算到剛剛好的供房一族，將麵臨一場很大的考驗。星展銀行和馬來亞銀行最近率先調高固定房貸利率，前者調高0.2個百分點，後者則調高0.1個百分點。這會不會是吹響房貸利率上升的號角？
麵對房地產價格走勢偏低，還要麵對房貸利率隨時走高，買家在雙重壓力下，會選擇固定房貸利率來規避風險，把房貸未來幾年的利率固定下來，讓每個月的負擔相同，避免因利率上升，導致房貸負擔加重。當更多買家選擇規避利率急升所產生的風險，就會推高固定房貸利率的需求，銀行自然會相繼調高固定房貸利率。
房價和房貸利率的變動，是買房者必須麵對的風險。低利率不會是常態，但因為低利率太久了，買家幾乎忘記仔細思考利率未來可能的變化。若房貸利率急升，對許多買家來說，勢必增加極大的負擔，進而影響生活品質。房地產專家已說，房貸利率如果一年上升超過1個百分點，會出現無法繼續償付期款，導致信用不良、房屋被拍賣的命運。
《商業時報》上星期二報道，今年第二季被銀行收回，拿去拍賣的房地產數目創下新高，達到42個，比第一季的22個多了一倍，加起來上半年有64個，已比去年全年的32個多了一倍，在2011年和2012年則分別有39個和24個。
此外，今年上半年也有192個業主將房地產通過拍賣市場求售。我們不知道這些屋主的國籍，但這絕對不是好的趨勢，它顯示轉售市場上越來越難找到買家。
房地產的供應量增加，租房市場轉弱，加上金融管理局去年6月底推出總償債率（TDSR）框架，可能會有更多買家無法償付期款，導致房屋被拿到拍賣市場出售。房地產顧問公司高力國際（Colliers International）指出，按照目前的趨勢，今年拍賣的房地產數目，可能會是去年的四倍，也即超過120個。
銀行和金融機構必須遵守總償債率框架的規定，甚至會用數個月的時間，來審查借貸者的借貸和欠債情況。在計入就學貸款、信用卡債、汽車貸款和個人貸款等後，買家的房貸不能超過個人收入的60%。這項信用限製，是要避免人們過度借貸；但所造成的殺傷力非常大，有人簽約後才發現借不到錢，銀行收回房屋後，不一定就能通過拍賣找到新買家，因為要找到在總償債率限製下，還可以借到錢的新買家並不容易；被拍賣的房地產，往往以較低價格出售。
另外一個趨勢也值得買家關注：新私宅的供應量還在增加中，但銷量因受到降溫措施的影響而下滑。自總償債率框架實施以來，從去年7月至今年5月，發展商總共推出1萬零324個新私宅單位，但隻賣出了9108個新單位。換言之，市場還有許多待售的新單位，一些發展商可能無法在規定期限內賣完而必須麵對罰款。現有屋主要在市場上賣出自己的單位，將會越來越困難。對於那些在幾年前買下樓花的買家，也必須準備麵對找不到買家和租戶的困難。那些目前或準備要靠租金來償付期款的屋主，在租金下滑的情況下，則必須準備想辦法來供屋。
房價滑勢明顯化買家寧願等待
房地產價格目前還未出現普遍滑落的形勢，但如果房價下滑趨勢更加明顯，等於宣告正式進入“買方市場”。潛在買家會等待更進一步的價格調整。這對急於脫手的屋主無疑雪上加霜，必須要接受較低的價格賣出單位。如果房貸利率又上漲，每月需支付的房貸數額將更高。在這種雙重壓力之下，想輕鬆應付其他開銷和養育孩子實不容易。
低利率環境促成的流動性，推高了全球的房地產市場，包括新加坡在內。自2009年3月至今，我國私宅價格上漲超過60%。但房地產市場有上升和下跌周期，這是避不開的。過去五到七年的好景應該結束了，當前浮現的泡沫跡象，大家都想去否認它。共管公寓的價格動輒超過百萬，年輕夫婦攤還貸款的期限拖長，退休後公積金戶頭存款所剩無幾，在利率市場風向轉變和房貸政策改變之際，借貸成本從較早時候的低變高，過度的借貸，將讓屋主有失去房屋和血汗錢的風險。
低利率環境拖得越久，將更容易導致房地產市場失去控製，因為買家會失去警惕，過度高估償付能力。在取得三年的低息貸款後，人人都想以相同的低利率取得再融資，這可能會出現期限錯配風險（term mismatch risk），以期限較短的再融資，來搶救期限較長的貸款是絕對有風險的。如果房貸利率上升1至2個百分點，買家無可避免必須以較高的利率，來為房貸再融資。
商業成本上漲造成的通脹風險已經日益明顯，通脹率的上升和貨幣政策的改變，有可能會推動銀行利率上升。金管局將全年核心通脹率預測維持在2至3%，而要抗衡通脹的其中一個方法是提高利率。目前約有70%的房貸者選擇了浮動利率，意味著他們時刻麵臨著利率波動的風險。一旦全球利率上揚，他們的房貸債務也將水漲船高，甚至可能達到無法承擔的地步。
總償債率方案的實施，能夠降低房地產市場崩塌的風險。控製買家的借貸，就能引導房地產市場慢慢軟著陸，阻止泡沫的進一步形成。眼前的威脅是利率可能升高，關鍵在於上升幅度會多大，更高的房貸利率和房價持續滑落，都可能會導致拋售和違約大量出現。金管局曾估計，如果利率提升300個基點，每月償債負擔超過其收入的60%的房貸者，將從約5%至10%，增加到約10%至15%。
若更多屋主被迫拋售房屋，按照過去的經驗，各項降溫措施會適時取消，因為政府也知道這會是個嚴重的問題。去年私宅價格同比僅漲1.1%，低於2012年的2.8%，為2008年來最低增幅。今年第一季私宅價格連續兩個季度下滑，是自2009年6月以來最大跌幅。市場降溫情況應會持續下去，政府降溫措施取得效果越明顯的話，也正是那些受困的屋主收拾殘局的時候了。
作者是本報高級評論員
是中國嗎