房地產業界：中國樓市麵臨嚴峻考驗

2014年05月06日，聯合早報

五一勞動節三天小長假，北京新建住宅一、二手房成交總量同比降八成，創下曆史新低；房地產業界人士稱，中國樓市進入盤整期，今年下半年至明年上半年，樓市麵臨嚴峻考驗。

顧功壘　上海特派員

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剛剛過去的“五一小長假”，家住上海徐匯區的陳女士隻接待了一批看房的買家，而在上個月，她平均每個周末就要接待三四批看房客，二手房買家的觀望情緒讓她感到了樓市的一絲涼意。

不過陳女士告訴記者，她並不急於拋掉手上的舊房子，待市場回暖，她照樣可以賣個好價錢，因為外地到上海工作的新組建小家庭總是有購房需求。

五一三天小長假，北京新建住宅一、二手房成交總量同比降八成，創下曆史新低；廣西南寧、江蘇無錫、浙江杭州蕭山區近日通過鬆綁限購、下調購房入戶標準等方式救市；天津濱海區、福州、鄭州官方也已放出消息，擬分類、分地區對購房政策進行調整。

房地產業界人士稱，中國樓市進入盤整期，今年下半年至明年上半年，樓市麵臨嚴峻考驗。

不過，房地產谘詢公司世邦魏理仕（CBRE）研究部中國區主管、執行董事陳仲偉昨天受詢時向本報表示，中國樓市未來兩三年崩盤的可能性很小，由於中 國經濟增長動力放緩，中央政府在這個大背景下或會選擇性地放寬一些政策，如果信貸政策下半年有所放鬆，那麽對樓市的刺激效應就會比較直接。

去年10月，北京市住建委公布在2013年和今年推出共計七萬套左右的自住型商品房，這類住房價格比周邊商品住房便宜三成左右，麵向全市符合限購條件的家庭。

盡管這類住房每個單位招來70個家庭爭搶，陳仲偉卻認為，北京市政府把相當一部分的地拿出來用於建設自住型商品房，使到剛需群趨之若鶩，這個特殊政策導致北京樓市觀望情緒濃；而上海、廣州等一線城市的新建住宅成交量下滑，也和中國宏觀經濟放緩及信貸收緊政策有一定關聯。

但他相信，中央政府有能力慢慢調控整個樓市來換取時間，最終使到經濟增長超越房價增長。

陳仲偉說：“雖然中國調整經濟結構，但是中央政府還是有強烈願望把經濟增長維持在7%到7.5%之間，所以短期而言還是會依賴投資，而房地產是投資拉動的重要一環。房價未來會呈現緩慢增長態勢，但未來兩三年崩盤的可能性很小。”

還有開發商向《華夏時報》表示，地方政府依賴土地財政的慣性很難改，盡管“房價還沒怎麽跌，地方政府比開發商還著急”，因此政府終會出手救市。

開發商出招引買家入市

麵對當前房市的清冷，在政府出手之前，各地的開發商已在通過五花八門的促銷策略，吸引買家入市。

成都一家房地產企業銷售負責人稱，該市某個樓盤索性直接降價35%讓利新買家，一天賣出200多套住宅，進賬7億多元（人民幣，下同，約1.4億新元）維持企業的資金鏈，並給予舊買家適當補償以防舊買主抗議。

一名外資房企負責人告訴本報，中國的城鎮化並不意味著進城務工者一定要在大城市購房，而三四線城市一方麵消除不了庫存、另一方麵又還在興建住宅的現實情況，的確令開發商看到形勢的複雜與嚴峻性。

上述業內人士稱，對淨盈利率還有一定期望值的開發商來說，“他們目前還沒有到割肉的程度”，可以通過降價或降低裝修材料成本來維持15%左右的淨收益率，但是在開發速度和戰略上，香港、新加坡等房地產企業，可能得要調整策略。

這名人士認為，中國的房地產央企可以在較少顧慮收益的情況下拿地開發地標性項目，以取得年產值增長的業績。

在這樣的情況下，外資房地產企業則要發揮國際化開發的經驗，給地方政府帶去先進的綜合城鎮開發理念與經驗。

與此同時，外企從拿地到銷售的周期應當有所縮短，從過去的15至20個月，減少到五至九個月。