全方位分析新加坡公寓租售比

2014-05-23 新加坡眼

文/新加坡眼房產專欄作者 彭威

新加坡公寓市場的出租回報，通常用租售比（rental yield）來表示。它的計算是用一年的租金除以公寓的價格。例如某人用130萬新幣的價格買了一間公寓，然後以3500元新幣的月租出租出去，那麽這間公寓的租售比就是 3500乘以12/130萬 = 3.23%。

要注意的是，租售比是出租回報的反應，但不完全代表出租回報。出租回報還應該考慮別的一些成本如物業費，房產稅，銀行利息等等。這些通常會消耗大約相當1.2個月的租金。為了便於公寓之間的比較，本文數據采用租售比。

新加坡公寓租售比區域差異

如圖所示，新加坡公寓的平均租售比在3.5%左右。08/09年金融風暴的時候一度達到4.7%，不是因為那時租金上漲，而是因為房價恐慌性下跌。這幾年來，房價上揚加速，而租金市場則比較平穩，所以租售比下跌。

區域方麵， Mass Market（大眾市場） 又好於City and City Fringe（市區和市區邊緣）。市區和市區邊緣，也就是通常所說的CCR （corecentral region 核心中央區），RCR （restof central region 非核心中央區）。大眾市場，指通常所說的OCR（outsidecentral region郊區）。它們具體是指那一塊呢？見下圖：黃色，藍色，和粉色就是CCR，黑框以內的白色就是RCR，黑框以外的部分就是OCR。

為什麽越是核心的地方租售比越低呢？這是因為核心區的房價遠遠拋開別的區域，核心區的租金雖然可觀，還是難以跟上房價。

2013年第一季度的時候, Maybank Kim Eng Research 發布了一個新加坡各個區的租售比。離現在已經有一年，數據有一些變化，還是可以做個參考。

新加坡公寓租售比與公寓房間的數量

新加坡公寓通常用房間的數量來表示公寓的大小。一個房間一個客廳的公寓叫一房式，兩個房間一個客廳的叫兩房式，三房式、四房式，以此類推。和房間的大小相比，房間的數量對租金的影響大得多。比如同樣是三房式，一個是1100方尺，一個是1200方尺，它們的租金幾乎一樣（在同一個地區，其他條件相同）。然而同樣是1100方尺，如果一個是兩房式，一個是三房式，三房式的租金要高。

在同一個公寓，通常有一房到四房不同類型的公寓。哪一種的租售比高呢？

我用剛剛建好入住的公寓 The Minton 做個計算：

The Minton租售比

一房式 4%

兩房式 3.4%

三房式 3%

四房式 2.7%

非常明顯，一房式的租售比要比四房式高很多。從出租的角度，一房式無疑是回報最高的。這個現象不是The Minton的個別現象，而是新加坡市場的普遍現象。

新加坡的公寓租售比與房貸月供

很多投資的朋友會關心這個問題，我買的公寓出租出去，能幫我還月供嗎？

這裏我來做個詳細的計算：

一百萬新幣的公寓，貸款80%，年息1.5%，貸款30年，月供2760.96新幣；

一年總共的供房費用為

1）還貸 2760.96 X 12 = 33131.52

2）物業費約 300 X 12 = 3600

3）地產稅約 2000

總共為 38731.52新幣。

租售比到多少可以收支平衡呢？

為 3.87%。如果租售比達到3.87%，那麽恭喜你，你不用為房子再花錢了。

再考慮銀行利息上漲的情況。如果利息上漲了，到3%，月供就增加到3372.83，這時候，收支平衡的租售比就是4.6%。

有些朋友剛來新加坡不久，對國內的房子比較熟悉。如果做個比較，以北京為例，房貸的利率大約是4.5%（公積金利率）或6%（商業貸款利率）。收支平衡的租售比是4.7%或者6.2%。一套400萬人民幣的房子，在北京的租金大約是5000元人民幣到8000元人民幣，租售比在1.5% 到 2.4%。

新加坡公寓空置率

新加坡公寓的空置率和租金沒有多大關係，而是和新加坡的繁榮程度，發展前景，國際地位息息相關。從以下的圖可以看到，新加坡的公寓空置率在6%左右（綠線，右Y軸）。而2007年前都在8%。和租金指數（藍線，左Y軸）的走勢是完全相反的。我們並不能由此推出結論：租金越高，空置率越低。

很難說空置率多少是健康水平，可以比較的是，北京上海的空置率是10%，二線城市如南京，重慶和沈陽的是13%，三線城市在16% （中國數據來自參考消息網）。

可以影響租售比的還有一些別的細節因素如房屋的年限，學校，樓層等等，因為對個案的依賴太強，就不一一舉出了。