新移民地產經紀，分享自己的\'炒房\'心得

2014-05-15 新加坡眼

從工程師轉行地產經紀好幾年了，這裏和大家分享一下做為一個經紀自己的炒房經曆。

1） 2008年，從一萬現金開始

剛結婚，打算買HDB了，因為種種原因，手裏隻有一萬現金（囧）。還好CPF裏的錢夠15%。於是從信用卡裏透支了2萬元（3%的年利息吧，幾個月還完了）。

因為有限的資金，HDB選擇在sembawang, 離MRT大約5/600米，31萬5房。

2009年開始入行地產經紀，對地產的認識大有不同。

2） 2010年， 升級公寓

看到了公寓是新加坡房產的未來，但又不夠錢在保留組屋基礎上新夠公寓，於是升級。

組屋賣了40萬，2010年4月82萬買了 bishan point 3房 1184 sqft. 這裏並不靠近碧山地鐵站。之所以選擇這裏，是看好發展前景。當時Thomson Line 的藍圖以及公布，雖然地鐵站的位置還沒有確定，但站名已經確定了。其中，有一站叫Thomson, 還有一站叫Sin Ming. Bishan point 就坐落於upper thomson road 和 Sin Ming 的交界處。我們推斷地鐵站就在附近。還有一個考慮就是靠近名校。愛同就在對麵。

這些考量以後都得到了回報。

經驗： 買房考慮的要素地點是首選，不止是當下的地點，更是未來的發展。比如烏節路的地點一流，但是發展的潛力在哪裏？所以烏節路未必是投資型房產的首選。

教訓：聯名買房了，不夠高瞻遠矚，為下次賣房打下伏筆。

3） 2013年，再次出手

打算買房，但是礙於ABSD，於是打算先賣房。這時候，地鐵站位置已經公布。不出所料，離公寓隻有200米。1.23M 輕鬆出手。3年的時間50%的收益，如果隻算20%的首付，收益250%。

經驗：新加坡公寓是王道，地點是首選。便宜和貴是相對的不是絕對的：一個100萬的公寓5年後的前景如果是130萬，一個40萬的HDB5年後的前景如果是45萬或者更低，那麽我覺得40萬的HDB比100萬的公寓要貴。

教訓：bishan point 我還是看漲的，買房能不聯名就不要聯名啊。

接下來，用手上的資金買了兩套公寓：

一套在 eight riversuites.3房尺價1270左右。 關於這個公寓，負麵評價很多，比如被HDB環繞等等。但考慮了很多房子之後還是選擇了這個。為什麽呢？這些負麵的評價正是它的潛力所在. Boon Keng 是個老城區，的確有很多老房子。它是新加坡第一批組屋的所在地。但如果不是這樣，eight riversuites 也不會這麽便宜。同時，它也是最靠近BOONKENG MRT 的公寓，附近沒有比鄰的公寓。

舊城區的改造正在悄悄的進行中，差一個地鐵的尺價是1600， 相信這個是我的第二個金礦。

二套在 pavilion square. 亞龍路正中的 freehold， 看中的是它的租金回報，最近因paya lebar 空軍基地遷移而取消的樓層限製算是個意外的驚喜吧。

5年以後再來 update. :-)

我對新加坡房產的展望

關於HDB，以後是穩中有跌，不是短期的，而是長期的。這個是新加坡的國策。投資的不要挑戰這個。以後我覺得作為出租的價值可能再被打壓。鐵定要買HDB可以等等，時間在你這邊。

關於公寓，以後第走勢是緩步上升。接下來三年有不少新房TOP，過了這幾年就沒多少地了。最關鍵的是所有的policy 像 ABSD, seller stamp duty, DTSR，貸款上限等等，看起來是防止房價上漲，其實是防止房價下跌的。

本文作者彭威目前從事新加坡房產中介工作。