新加坡市中心豪宅項目盤點及解析

 

中央商業區向來是一個商業活動的集中地。然而，過去十年來，中央商業區經曆了轉型，加入其他的元素，創造成一個集工作、生活和娛樂為一體的環境。中央商業區在過去十年是如何演變的，未來十年又將如何變化呢？

不僅是商業用途

步入新的千禧年時，新加坡中央商業區（CBD）的私宅房地產交易是相當稀少的，主要隻是在一些較舊的住宅公寓項目，如丹戎巴葛的史波蒂斯兀公寓（Spottiswoode Apartment）和龍門大廈（Dragon Mansion）。但這些項目早已在集體出售市場賣出，如今地段上已建了全新的私宅項目——Spottiswoode Residences與Spottiswoode 18。

政府有計劃將中央商業區塑造成一個充滿活力的工作、居住與生活的環境; 而當中，讓中央商業區的住宅市場重新煥發活力的一些關鍵性因素，包括：在政府售地計劃下推出的私宅地段、將過時的商業大樓重新規劃為住宅用途，以及準許陳舊的住宅項目集體出售。

在現有的中央商業區內，非有地高樓住宅已形成了天際線的重要一部分。光鮮亮眼的共管公寓大樓已與優質辦公樓鱗次櫛比地並列在一起。 而可以將辦公樓、住宅、零售、餐飲和休閑等選擇集合在一起的市區居住概念已經廣被市場接受，甚至被視為是一種深具魅力的生活方式。

市區居住的潮流，起源於2003年在高平街（Gopeng Street）發展的646個單位項目海天大樓（Icon），以及2004年發展的1111個單位項目濱海舫（The Sail@Marina Bay）。如今，中央商業區大約擁有5300個已竣工的高樓住宅單位。一些顯赫的住宅項目，包括分別擁有428個單位和221個單位的濱海灣居（Marina Bay Residences）和濱海灣軒（Marina Bay Suites），以及位於史波蒂斯兀園路（Spottiswoode Park Road）擁有351個單位的Spottiswoode Residences。

需求大增

中央商業區的非有地私宅數據，反映了中央商業區逐漸演化為一個住宅地點。在2003年之前，第1郵區和第2郵區的所有私宅交易量，每年都鮮少超過100個單位，反映出中央商業區的私宅活動幾乎不存在。然而，從2003年起，新推出的公寓項目向置業人士和投資者銷售了在市區居住的這個“前衛”概念，帶動了這兩個郵區的銷量猛漲。從2003年至2007年，單是新項目的銷售量就達到了平均每年440個單位。

在這五年內，中央商業區的私宅總交易量（包括新銷售、轉售和樓花轉售交易）達到了平均每年764個單位，幾乎是2000年至2002年每年平均78個單位的10倍交易量。私宅的總交易量在2007年創下1430個單位的高峰，這主要是由海天大樓、濱海灣居、珊頓一號（One Shenton）和濱海舫等項目的銷售推動的。在此之後，國際金融危機在2008年壓低了買氣，使中央商業區的私宅交易量降到了249個單位。

到了2009年，中央商業區內的私宅交易量重拾腳步，回彈至633個私宅單位的成交量，並且於2010年再漲到接近2007年的高峰水平，賣出了1429個單位。在2010年推出的項目包括了Altez、76 Shenton、Dorsett Residences、Robinson Suites和Spottiswoode Residences。然而，隨著政府推出數輪降溫措施，整體私宅市場被衝擊，交易量隨即下滑。2011年12月實施的額外買家印花稅（ABSD）條例，也影響了高檔住宅的需求，2013年6月推出的總償債率限製（TDSR），再次打擊市場。中央商業區的交易量在2013年大跌到325個單位。

新加坡公民是最主要的買家群體，在2003年至2013年的中央商業區私宅單位交易中，占了大約64.7％。在同一段期間內，企業占了6％的成交量，而外國投資者也展現了濃厚的興趣，占交易的29.2％。在這29.2％當中，新加坡的永久居民占12.9％，而其餘16.3％是屬於非永久居民的外國買家。中央商業區住宅的大部分外國買家是印度尼西亞人、馬來西亞人、中國大陸人和英國人。這幾個主要外國買家群體（包括永久居民）就已超越2003年至2013年間中央商業區住宅單位的外國買家的一半比例。

銷售交易量的數據分析也顯示，樓花轉售（sub-sale）活動（炒賣活動的一項指標性數據）從2005年開始增加，這似乎顯示中央商業區的住宅也開始成為房地產炒家的目標。從2005年至2009年，樓花轉售交易占中央商業區非有地住宅交易量的44.7％。這項數據到了2008年創下76.3％的高峰水平，到了2009年才跌至49.9％。然而，從2010年開始，由於政府推出越來越多措施為市場降溫並抑製投機活動，樓花轉售交易逐年減少，到了2013年隻占總交易量的4.0％，是自從2004年以來的最低水平。

價格開始攀升 租金隨之上揚

中央商業區住宅的價格一直處於上漲趨勢，這是因為受到強勁需求和良好經濟環境的扶持。在2003年，中央商業區的非有地住宅中位數售價是每平方英尺691元，但自此之後價格已經顯著飆升，2013年的中位數售價為每平方英尺2233元，漲幅超過三倍。

根據市區重建局的REALIS轉售禁令數據，截至2014年4月1日，今年首八個星期的轉售禁令記錄顯示，中央商業區的私宅交易中位數價格為每平方英尺2204元。

租金的走勢也似乎不甘示弱，中位數月租從2003年的每平方英尺1.97元，上漲至2013年的稍微低於6.00元，是大約原來的三倍水平。截至2014年4月1日，市區重建局房地產資訊係統（URA REALIS）的租金資料顯示，中央商業區的住宅單位在今年首季的中位數租金為每平方英尺5.92元。

根據中央商業區非有地住宅在2013年和2014年初的中位數價格和租金，這些單位的毛收益率大約在3.0％左右的水平。

市區居住概念將成為持久不變的趨勢

根據市區重建局的數據，截至2014年2月，中央商業區已推出的私宅項目中，隻有275個未售出的單位。這些項目包括了Altez、Dorsett Residences、濱海灣軒、Onze @ Tanjong Pagar、Robinson Suites、SkySuites @ Anson、Spottiswoode Suites、Spottiswoode Residences以及V On Shenton。

想要在中央商業區購買私宅單位的機會之窗仍然向買家敞開，市場還有一些尚未推出的新項目。這些新項目包括了的濱海盛景（Marina One），這是一個由淡馬錫控股和馬來西亞國庫控股（Khazanah Nasional）的合資公司馬新私人有限公司（M+S Pte Ltd）所發展的項目。這個項目位於濱海南，即濱海大道和海峽景交界處，擁有1042個單位，預計會在今年遲些推出。其他即將推出的新項目，還包括絲絲街的272個單位項目Cecil Suites、羅敏申路的前周氏大廈（Chow House）地段上發展的約150個單位項目，以及和昌路（Hoe Chiang Road）目前吉寶中心與GE大樓地段上將建立起一個約600個單位的項目。

截至2014年2月，中央商業區預計擁有將近2500個潛在私宅供應量，當中包括尚未推出和已部分推出的新項目。

以長遠來看，占地130公頃的整個濱海南地區，即從濱海南花園一直展延至新加坡海峽之間的土地，預計能容納約9000個私宅單位，這裏將出現一個都會村落與新加坡的主要商業區緊密融合在一起。

鑒於過去十年的需求相當大，以及當局有計劃在中央商業區推出更多住宅，在市區居住的概念將不會退潮流。長遠而言，市區居住概念將繼續向前邁進，成為一個持久不變的趨勢。

（文/許淑惠，文章來源於早報網）

附：Altez樓盤介紹——中央商務區核心的奢華都市生活

- 位於兩個綜合度假勝地之間——濱海灣金沙和聖淘沙名勝世界。

- 中央商務區核心地標

- 步行2分鍾即達丹戎巴葛地鐵站

- 經濟戰略委員會已經規劃將丹戎巴葛作為下一個濱海新城(第二個濱海灣)

- 步行可至濱海灣新市區中的如下發展項目:

濱海灣金沙——三座 55 層高的酒店大廈被樓頂的一座 1.2 公頃的空中公園所連接，內設賭場，兩個劇院，一個科學藝術博物館，120 萬平方英尺的會議和展覽中心，和許多品牌專賣店

濱海灣金融中心——由三座寫字樓組成,提供大約 300 萬平方英尺甲級辦公樓麵積

濱海灣花園——也將擴展為一個位於城市之心的綠色開放空間，將會作為一個新景點吸引本地和外國遊客的光臨。

- 62 層, 250 米高

- 280 套奢華單位

- 1至2臥房式公寓，3臥房複式和頂層豪宅

- 5個空中花園，不包括設在第8層和第9層的休閑娛樂設施

- 可在第60層的空中天台用餐

（文/許淑惠，文章來源於早報網） 

[愛真理]

很漂亮啊！