隨著JEM和西城（Westgate）相繼在去年6月和12月開幕，不少主要集中在市區的高檔零售和餐飲品牌都來到西部，加上裕廊原有的購物商場裕冰坊（Jcube）和IMM在經過重建和資產增值後，整個地區近年來幾乎煥然一新，裕廊商業區甚至被譽為郊區的烏節路。
2008年總藍圖對裕廊湖區的規劃逐漸成型，加上新加坡—吉隆坡高速鐵路（簡稱“新隆高鐵”）終點站有望建在裕廊東一帶，這個曾被視為“Ulu”（指偏僻）的地區，它的商業市場還有什麽發展和投資空間？這些商業發展又將對裕廊的樓市有何影響？
走出裕廊東地鐵站，一側是裕冰坊，另一側是JEM和西城，再往前走還有IMM。雖然超過160萬平方英尺的零售空間近在咫尺，但受訪分析師都認為，該處的商業市場尚未達到飽和點，其租金或有上揚空間。
根 據萊坊（Knight Frank）提供的數據，從去年第二季至今年第一季，裕廊東和裕廊湖區的平均租金比烏節路中央區低了約50％。值得一提的是，JEM和西城相繼開業後，裕 廊湖區的整體購物商場租金也滑落。黃金店麵租金從過去的每月每平方英尺32.50元，下滑至31.70元，低於本地郊區黃金店麵租金每平方英尺32.20 元的平均租金價格。
裕廊湖區與烏節路租金差距三年內或縮小
萊坊谘詢與研究部主管陳姳潓指出，裕廊東租金下降，主要是因為市場在新購物中心推出後經曆了一段消化期。不過，隨著裕廊湖區逐漸成型，裕廊湖區和烏節路的租金差距在未來三年有望縮小。
根據市區重建局2008年的總藍圖，裕廊東地鐵站附近將添加1000個新住宅單位。另外，當局打算在未來10年至15年，將部分現在聚集在市區內的商業活動轉移到裕廊湖區，並將該地段發展成商業和休閑目的地，該地區的住戶和上班族群將因此增加，進而提高對零售設施的需求。
與此同時，政府最近表示考慮在裕廊東興建新隆高鐵終點站，也可能成為另一刺激因素。
陳姳潓說：“馬來西亞旅客和來新工作者對於商用、休閑和其他設施的需求，將大幅度提升裕廊東和西部地區的房地產價值。這也將推動裕廊東一帶的零售業，提高該區零售空間的需求和租金水平。”
新隆高鐵預料將有七個站。除了在新馬兩地的終點站，五個停歇站將位於柔佛依斯幹達特區、峇株巴轄、麻坡、馬六甲愛極樂（Air Keroh）及森美蘭芙蓉。鐵路全線長約400公裏，在2020年建成後，往來新加坡和吉隆坡隻需90分鍾。
雖 然裕廊東的購物中心林立，但各個商場的定位不同，分析師認為不會出現此消彼長的競食效果（cannibalization）。相反的，購物中心增加所帶來 的群聚效應（clustering effect）可加強裕廊東作為購物區的整體吸引力，提高租金在短期內的上揚空間。
陳姳潓說：“從去年第二季到今年第一季，裕冰坊黃金零售空間的平均價格保持在每月每平方英尺32.50元，顯示即使有新的購物中心出現，現有購物中心還是相當受歡迎。”
高力國際（Colliers）研究與谘詢部主管謝岫君也認為，裕廊東的居住人口眾多，因此裕廊湖區的購物商場不大可能達到飽和。
她說：“根據2010年的人口普查，該區的居民人口達8萬8118人，這還不包括居住在該區的外國人口，而且每個商場的定位也不同，預料可吸引不同的購物族群。”
分析師：新商場入駐或削弱市場份額
JEM主打的是把市區購物體驗帶到郊區、西城走親家庭和生活時尚路線、裕冰坊打娛樂牌，IMM則是個工廠直銷（outlet mall）的購物商場。JEM的發展商是聯實（Lend Lease），另外三家都由凱德商用產業（CapitaMalls Asia）管理。
不過，也有分析師認為，裕廊湖區的商用市場雖然未達飽和，但除非性質不同，否則新商場的加入將蠶食現有的市場份額。
智 信研究與谘詢（R' ST Research）總監王伽勝說：“雖然我不認為這一帶的商用市場已達到飽和，但肯定的是，以現有四家購物中心來看，已達到最佳狀態，若有類似的新購物中 心或購物空間出現，可能提高零售競爭並影響租金。不過，接下來推出的項目，要麽性質迥然不同，要麽空間不多，因此影響相信不大。當然，若新隆高鐵的終點站 設在裕廊東，那該處的零售空間還會增加。”
在接下來的三四年，該地區預料將增添超過25萬平方英尺的零售空間，包括預計今年底投入營運的本地最大型貨倉兼零售商場Big Box、由雲頂新加坡發展的酒店項目內的零售空間，以及擁有餐飲店麵和醫療套間的商業大樓Vision Exchange。
除了Vision Exchange，該地區暫時沒有可供投資的分層地契項目，不過裕廊東是成熟市鎮，該區還是有不少可作為零售用途的店屋。然而，投資者在投資這類項目時要留意人流量。
博納（PropNex）商用和工業房地產部門負責人鍾友坤指出，購物中心林立，會改變消費者的消費方式，衝擊周遭的店屋市場。
他說：“隨著消費者紛紛湧入購物中心，部分店屋的人流量可能銳減，這將影響業主可取得的租金回報。投資者在投資時，一定要觀察該處的人流量。另外，餐飲業是‘必要’服務，所以咖啡店、小吃攤受到的衝擊較小，而能作為餐飲用途的店麵價格也普遍較高。”
商業發展帶動 裕廊房市走俏
裕廊湖區蓬勃的商業發展也帶動了當地的住宅房地產市場。
根據橙易（OrangeTee）提供的數據，裕廊東一帶的公寓轉售價格指數，在裕冰坊開業，也就是2012年第二季後開始明顯躍增。橙易研究與谘詢部主管李敏雯說：“整體組屋溢價在去年下滑，裕廊東也不例外，但是裕廊東的轉售組屋溢價似乎高於全島的中位數。”
在 私人公寓方麵，湖濱園（Parc Vista）、西湖園（The Lakeshore）和翠湖園（LakeHolmz）等項目的尺價，都在去年顯著上揚，前兩個項目的增幅達8％，後者則上揚12％。相比之下，我國大眾私 宅市場（OCR）的轉售價格在去年隻同比上揚4.5％。
王伽勝說：“裕廊東的新購物商場投入營運是推高價格的主要原因。這些商場不但帶來便利，也為裕廊湖居民的生活注入了新色彩。”
另外，J Gateway以每平方英尺1500元的平均價售罄，也帶動了裕廊東非有地私宅價格在去年第三季達到高峰。
戴 德梁行（DTZ）新加坡研究部主管李麗琴說：“J Gateway的價格創下該區的新高。除了裕廊湖區的商業發展，附近項目的價格也被推高。根據市建局的數據，另一個靠近這些新購物中心的私宅項目綠和園公 寓（Ivory Heights），其價格也從2012年的每平方英尺708元上升至去年的760元，漲幅為7.3％。盡管該地區發展蓬勃，但由於去年6月推出的一係列降 溫措施，從去年下半年至今，該地區的交易量和價格都出現放緩。”
裕廊湖區可供建造住宅項目的土地相當有限。目前，在政府售地計劃（GLS）下，隻有一幅地段被列入今年上半年的備售名單（Reserve List）。該地段位於裕廊西41街和文禮大道的交界處，就在最近新發售的Lakeville旁，可建造575個單位。
Lakeville 在本月初推出市場，平均售價為每平方英尺1300元，在開盤的第一天賣出180個單位。有分析師指出，若非房地產市場放緩，Lakeville的尺價預料 將超過1300元。該項目共有近700個單位，發展商在項目開始銷售的第一天原打算推出150個單位，但反應熱烈，於是再推出50個單位供買家選購。
租賃市場或麵對激烈競爭
不過在租賃市場方麵，一些分析員認為，業主將來恐怕會麵對激烈競爭。
王伽勝說：“供應量增加代表租金須定在有吸引力的範圍，投資者需保持務實和長期投資的心態。這也代表發展商需把新項目的售價定在合理水平。”
馬來西亞旅客和來新工作者對於商用、休閑和其他設施的需求，將大幅度加強裕廊東和西部地區的房地產價值。這也將推動裕廊東一帶的零售業，提高該區零售空間的需求和租金水平。
——萊坊谘詢與研究部主管陳姳潓
除了裕廊湖區的商業發展，附近項目的價格也被推高。根據市建局的數據，綠和園公寓的價格也從2012年的每平方英尺708元上升至去年的760元，漲幅為7.3％。
——戴德梁行新加坡研究部主管李麗琴
裕廊東接下來推出的項目，要麽性質迥然不同，要麽空間不多，因此影響相信不大。當然，若新隆高鐵的終點站設在裕廊東，那該處的零售空間還會增加。
——智信研究與谘詢總監王伽勝
裕廊東一帶的公寓轉售價格指數，在裕冰坊開業後開始明顯躍增。整體組屋溢價在去年下滑，裕廊東也不例外，但裕廊東的轉售組屋溢價似乎高於全島的中位數。
——橙易研究與谘詢部主管李敏雯
（文章來源於早報網）
附：裕廊東附近樓盤介紹
Lakeville：繼Jurong East MRT旁推出J-GateWay公寓熱銷後的又一大眾私宅項目。它靠近Lakeside MRT，位於裕華園MRT和湖畔MRT之間，距湖畔地鐵5分鍾步行。從1臥小戶型到5臥應有盡有。
Hillsta：54 平米1室1廳公寓，總價90萬新幣（約450萬人民幣）左右，目前折扣還很有吸引力。綠蔭環繞，周邊生活配套便利，靠近小桂林和武吉知馬自然保護區，可享 山間梯田流水自然美景，步行到武吉班讓輕軌三分鍾（15年即將開通新地鐵站），13分鍾車程到裕廊湖區，20分鍾到達市中心。
Lanai：意 為夏威夷最迷人島嶼，999年地契，今年三季度交房。此項目目前還有三套89平米兩房，一套123平米三房，數套四房。總價160萬新幣-300萬新幣 （約800萬-1500萬人民幣）之間，步行可到山景地鐵站（15年開通）、武吉巴督公園、小桂林，加拿大國際學校，位處寧靜幽雅的著名山景住宅區，周邊 別墅群。目前也有折扣。
