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西部辦公樓市場逐漸成形
@韓寶鎮 , hanpt@sph.com.sg , @趙愷健 , kjcheow@sph.com.sg
2014年03月09日
樓市乾坤
近年，隨著政府提倡設立區域商業中心，推行將辦公樓分散到全島各處的政策，
本地市區邊緣和市區外辦公樓地區逐漸成形或者正在發展當中。
隨著西部辦公樓市場逐漸發展，
預料將會為這些地區的住宅與零售市場帶來正麵效應。
市區外辦公樓由於靠近地鐵站和餐飲與購物場所，建築規格可媲美市中心辦公樓，加上租金一般上相對較低，所以已逐漸擺脫地點偏遠的刻板形象，日益吸引越來越多包括跨國企業在內的機構進駐。
近年，隨著政府提倡設立區域商業中心，推行將辦公樓分散到全島各處的政策，本地市區邊緣和市區外辦公樓地區也以不同步伐，逐漸成形或者正在發展當中。
例如，坐落在波那維斯達的緯壹科技城（One North）的唯一甲級辦公樓The Metropolis，對麵就是地鐵轉換站和環線地鐵站，以及星悅匯（Star Vista Mall）購物商場和餐飲地點羅裏斯德園（Rochester Park）。
附近還有裕廊集團轄下的啟奧生物醫藥園（Biopolis）和啟匯城（Fusionopolis），將來還會迎來媒體工業園（Mediapolis）。整個緯壹科技城散發著勃勃生機。
海皇輪船（NOL）總部和新加坡交易所（SGX）大部分員工即將搬遷到The Metropolis，其他已確定的大租戶還包括寶潔集團（Procter & Gamble）和蜆殼（Shell）。
市區外辦公樓租金成本較低
戴德梁行（DTZ）新加坡研究部主管李麗琴說，隨著交通係統改善和更為便捷，對於一些企業來說，是不是在中央商業區內設立營運地點已經不是最重要的。此外，市區外一些辦公樓擁有高質量的建築規格，可媲美甚至超越中央商業區的一些舊辦公樓。
市區外辦公樓的租金成本較低，對企業也具有吸引力。李麗琴說：“市區外辦公樓的租金一般上比較低，因此對於那些不需要把所有營運功能設在中央商業區內的企業來說，這是一項具有成本效益的選擇。”
高力國際（Colliers）研究與谘詢部主管謝岫君也指出，市區外辦公樓的企業能夠避免市中心繁忙時段的交通阻塞，停車設施一般上更為充裕，停車費也比市區便宜許多。
一些條規促使企業遷往市區外
此外，一些政府條規也促使企業遷往市區外辦公樓。謝岫君指出，為遵守金融管理局發出的業務持續規劃（business continuity planning）守則，許多企業都在市區外設立第二個辦公空間。
展望未來走勢，謝岫君認為，在政府政策等眾多因素的影響下，市區外辦公空間的需求將日趨增多。隨著本地將建造更多地鐵站和提升現有地鐵網絡，將會有更多企業能夠接受市區外辦公樓。
至於是否將有更多企業由於中央市區租金開始回升而搬遷到市區外，謝岫君認為，這主要取決於新辦公樓項目的供應量。最近，國家發展部就把它在裕廊東 JEM辦公樓的三個樓層用於短期轉租。劉景發（Low Keng Huat）和Sun Venture Homes組成的財團也剛從凱德集團手中買了裕廊湖區的西城大廈（Westgate Tower），並宣布將出租30萬5000平方英尺的辦公空間。森聯集團（Sim Lian Group）預料也將把溫澤道（Venture Avenue）的640個分層地契辦公單位推出市場售賣。這些都將為市場帶來新的供應量，而更多企業也因此有機會遷往市區外。
一些西部新辦公樓租金上揚
在租金方麵，中央商業區和市區外辦公樓租金都在上揚，一些西部新辦公樓的租金可能跟中央商業區舊辦公樓的租金已不相上下，因此市區外的這類辦公樓對一些企業來說已不具成本效益。李麗琴舉例說，西城大廈新業主製定的最初租金是每月每平方英尺6.50元，這跟中央商業區和市區邊緣的一些辦公樓的租金沒有多大差別。
不過，根據高力國際數據，整體而言，中央商業區與市區外和西部甲級辦公空間的租金差距一直以來都相當大，去年的差距分別是88.2％和82.3％。
萊坊（KnightFrank）谘詢與研究部主管陳姳潓則認為，由於中央商業區的地點適中，加上很多企業仍然坐落在傳統商業地帶，多數企業的第一選擇還會是中央商業區和濱海／政府大廈一帶的辦公樓。
西部住宅與零售市場將受惠
隨著西部辦公樓市場逐漸成形，預料將會為這些地區的住宅與零售市場帶來正麵效應。
萊坊谘詢與研究部主管陳姳潓認為，這些辦公樓聚集地的形成，肯定會產生一些正麵的溢出效應。不過，要量化有關正麵效應仍然太早，這些效應還未體現在私宅價格或是租金水平等方麵。
她說：“辦公樓聚集地正在逐漸形成，還在初步階段，未到臨界點，須在接下來一年才會開始看到各種正麵效應。首先顯現效應的是零售空間，是否因更多人潮而為商場帶來更多訪客；之後，效果才會體現在私宅方麵。”
她說：“住宅需求與一個地區的增長潛能密切相關。一個地區如果未來在零售、休閑設施等方麵有良好的發展潛能，自然會帶動住宅需求。”
高力國際研究與谘詢部主管謝岫君也表示，隨著裕廊東和波那維斯達的新辦公樓開始啟用，那一帶的工作人士增加，必然會帶動新開業的Jem與西城（Westgate）等商場，以及星悅匯（The Star Vista）零售店麵的人潮，但它們所帶來的正麵效應目前還無法量化。
商場零售店租金是否上漲仍未知
她指出，雖然工作日的上班族人潮，加上那一帶的居民，都為商場提供了人流量，但以目前情況來說，還無法知道這些商場的零售店租金是否會上漲。這是因為波那維斯達的The Metropolis竣工才七個月，而裕廊商業區的Jem辦公樓今年1月才取得臨時入夥證（TOP），項目都相當新。
這些地區的房地產價格上漲與否，也有賴於那一帶是否增加更多零售、餐飲以及休閑設施，使整個地區變得更有活力，並不僅僅是因為這些新辦公樓竣工後所產生的影響。
世邦魏理仕研究部主管沈振倫則表示，以淡濱尼為例，那一帶作為一個辦公樓市場，其實已經相當成熟。有不少公司與銀行在那裏設立後勤辦公室。
他表示，由於這些辦公樓聘用了不少外籍員工，為淡濱尼和四美一帶的組屋和共管公寓創造了不錯的租賃市場，也為當地的租金提供支持。
目前而言，西部辦公樓市場仍處於初始階段，市場的規模經濟效益仍未產生。他說：“展望未來，這些區域中心的就業人口如果繼續增加，將會為那一帶的租金市場和零售市場提供支持。”
辦公樓聚集地正逐漸形成，還在初步階段，未到臨界點，須在接下來一年才會開始看到各種正麵效應。首先顯現效應的是零售空間，是否因更多人潮而為商場帶來更多訪客；之後，效果才會體現在私宅方麵。——陳姳潓
建築新穎具特色 西部辦公樓受青睞
在各個市區外辦公樓市場當中，西部的市區外辦公樓市場相對較受企業青睞，原因包括較新的大型辦公樓建築，以及它本身具有的特色和優勢。
戴德梁行新加坡研究部主管李麗琴說：“市場對波那維斯達／緯壹有更大的興趣，相信是因為那裏是最早開發的區域中心之一，地鐵網絡便捷，周邊也擁有各種設施。”
她表示，去年竣工的The Metropolis有約100萬平方英尺、中央區市場以外最大的辦公樓空間。裕廊東也可能因為它作為裕廊商業區的一部分而具有更大的吸引力。這一區在完全發展後，將成為中央商業區以外的最大商業區。
萊坊谘詢與研究部主管陳姳潓指出，波那維斯達／緯壹那一帶擁有大量與科學相關的機構，還靠近新加坡國立大學、英士國際商學院（INSEAD）與國大醫院，具有成為西部下一個主要商業中心和研究樞紐的潛能。The Metropolis的成功，也吸引了大企業到那裏設立辦公室，加上緯壹商業園的持續增長，對那一帶作為主要商業與研究中心的發展是有利的。
裕廊東辦公樓潛在需求將顯現
裕廊東的定位則稍微不同，因為它可以為想要靠近班丹或裕廊工業區的企業形成一個辦公樓聚集地。一些在附近工業區擁有業務的跨國企業，也正考慮在裕廊東設立辦公總部。新的零售商場與醫院的設立，也會吸引相關公司到附近辦公。
陳姳潓認為，隨著裕廊湖區在接下來三至五年內逐漸發展成形，對裕廊東辦公樓空間的潛在需求將顯現出來。
相較之下，雖然巴耶利峇的地點更靠近中央市區，但李麗琴指出，那一帶的辦公樓市場相當小，新項目也主要是限於分層地契項目，其他項目主要是供工業用途。
兀蘭也普遍被視為是工業地區。雖然政府推出一幅商業地段供招標，啟動了兀蘭的發展，但兀蘭作為區域中心的成長仍需要時間。在未來，兀蘭靠近柔佛州的特點，有可能吸引經常到柔佛經商的企業設立辦公室。
高力國際研究與谘詢部主管謝岫君說：“兀蘭雖然早在1991年的概念總藍圖就被定為一個區域中心，它的發展卻相當慢，一直到最近的2013年發展總藍圖才宣布兀蘭區域中心的新計劃，在去年下半年的政府售地計劃正選名單推出一幅商業用途地段。”
巴耶利峇在2008年發展總藍圖中，被規劃為商業增長地帶。正在發展中的最新辦公樓項目巴耶利峇廣場（Paya Lebar Square）是分層地契發展，主要銷售對象是中小企業與私人投資者，跨國企業一般不會被這類單位吸引。
萊坊谘詢與研究部主管陳姳潓指出，波那維斯達／緯壹那一帶擁有大量與科學相關的機構，還靠近新加坡國立大學、英士國際商學院（INSEAD）與國大醫院，具有成為西部下一個主要商業中心和研究樞紐的潛能。
- See more at: http://origin-realtime.zaobao.com.sg/finance/singapore/story20140309-318751/page/0/2#sthash.6XBBa66n.dpuf裕廊東辦公樓潛在需求將顯現
裕廊東的定位則稍微不同，因為它可以為想要靠近班丹或裕廊工業區的企業形成一個辦公樓聚集地。一些在附近工業區擁有業務的跨國企業，也正考慮在裕廊東設立辦公總部。新的零售商場與醫院的設立，也會吸引相關公司到附近辦公。
陳姳潓認為，隨著裕廊湖區在接下來三至五年內逐漸發展成形，對裕廊東辦公樓空間的潛在需求將顯現出來。
相較之下，雖然巴耶利峇的地點更靠近中央市區，但李麗琴指出，那一帶的辦公樓市場相當小，新項目也主要是限於分層地契項目，其他項目主要是供工業用途。
兀蘭也普遍被視為是工業地區。雖然政府推出一幅商業地段供招標，啟動了兀蘭的發展，但兀蘭作為區域中心的成長仍需要時間。在未來，兀蘭靠近柔佛州的特點，有可能吸引經常到柔佛經商的企業設立辦公室。
高力國際研究與谘詢部主管謝岫君說：“兀蘭雖然早在1991年的概念總藍圖就被定為一個區域中心，它的發展卻相當慢，一直到最近的2013年發展總藍圖才宣布兀蘭區域中心的新計劃，在去年下半年的政府售地計劃正選名單推出一幅商業用途地段。”
巴耶利峇在2008年發展總藍圖中，被規劃為商業增長地帶。正在發展中的最新辦公樓項目巴耶利峇廣場（Paya Lebar Square）是分層地契發展，主要銷售對象是中小企業與私人投資者，跨國企業一般不會被這類單位吸引。
萊坊谘詢與研究部主管陳姳潓指出，波那維斯達／緯壹那一帶擁有大量與科學相關的機構，還靠近新加坡國立大學、英士國際商學院（INSEAD）與國大醫院，具有成為西部下一個主要商業中心和研究樞紐的潛能。
李麗琴舉例說，西城大廈新業主製定的最初租金是每月每平方英尺6.50元，這跟中央商業區和市區邊緣的一些辦公樓的租金沒有多大差別。
不過，根據高力國際數據，整體而言，中央商業區與市區外和西部甲級辦公空間的租金差距一直以來都相當大，去年的差距分別是88.2％和82.3％。
萊坊（KnightFrank）谘詢與研究部主管陳姳潓則認為，由於中央商業區的地點適中，加上很多企業仍然坐落在傳統商業地帶，多數企業的第一選擇還會是中央商業區和濱海／政府大廈一帶的辦公樓。
西部住宅與零售市場將受惠
隨著西部辦公樓市場逐漸成形，預料將會為這些地區的住宅與零售市場帶來正麵效應。
萊坊谘詢與研究部主管陳姳潓認為，這些辦公樓聚集地的形成，肯定會產生一些正麵的溢出效應。不過，要量化有關正麵效應仍然太早，這些效應還未體現在私宅價格或是租金水平等方麵。
她說：“辦公樓聚集地正在逐漸形成，還在初步階段，未到臨界點，須在接下來一年才會開始看到各種正麵效應。首先顯現效應的是零售空間，是否因更多人潮而為商場帶來更多訪客；之後，效果才會體現在私宅方麵。”
她說：“住宅需求與一個地區的增長潛能密切相關。一個地區如果未來在零售、休閑設施等方麵有良好的發展潛能，自然會帶動住宅需求。”
高力國際研究與谘詢部主管謝岫君也表示，隨著裕廊東和波那維斯達的新辦公樓開始啟用，那一帶的工作人士增加，必然會帶動新開業的Jem與西城（Westgate）等商場，以及星悅匯（The Star Vista）零售店麵的人潮，但它們所帶來的正麵效應目前還無法量化。
商場零售店租金是否上漲仍未知
她指出，雖然工作日的上班族人潮，加上那一帶的居民，都為商場提供了人流量，但以目前情況來說，還無法知道這些商場的零售店租金是否會上漲。這是因 為波那維斯達的The Metropolis竣工才七個月，而裕廊商業區的Jem辦公樓今年1月才取得臨時入夥證（TOP），項目都相當新。
這些地區的房地產價格上漲與否，也有賴於那一帶是否增加更多零售、餐飲以及休閑設施，使整個地區變得更有活力，並不僅僅是因為這些新辦公樓竣工後所產生的影響。
世邦魏理仕研究部主管沈振倫則表示，以淡濱尼為例，那一帶作為一個辦公樓市場，其實已經相當成熟。有不少公司與銀行在那裏設立後勤辦公室。
他表示，由於這些辦公樓聘用了不少外籍員工，為淡濱尼和四美一帶的組屋和共管公寓創造了不錯的租賃市場，也為當地的租金提供支持。
目前而言，西部辦公樓市場仍處於初始階段，市場的規模經濟效益仍未產生。他說：“展望未來，這些區域中心的就業人口如果繼續增加，將會為那一帶的租金市場和零售市場提供支持。”
辦公樓聚集地正逐漸形成，還在初步階段，未到臨界點，須在接下來一年才會開始看到各種正麵效應。首先顯現效應的是零售空間，是否因更多人潮而為商場帶來更多訪客；之後，效果才會體現在私宅方麵。——陳姳潓
建築新穎具特色 西部辦公樓受青睞
在各個市區外辦公樓市場當中，西部的市區外辦公樓市場相對較受企業青睞，原因包括較新的大型辦公樓建築，以及它本身具有的特色和優勢。
戴德梁行新加坡研究部主管李麗琴說：“市場對波那維斯達／緯壹有更大的興趣，相信是因為那裏是最早開發的區域中心之一，地鐵網絡便捷，周邊也擁有各種設施。”
她表示，去年竣工的The Metropolis有約100萬平方英尺、中央區市場以外最大的辦公樓空間。裕廊東也可能因為它作為裕廊商業區的一部分而具有更大的吸引力。這一區在完全發展後，將成為中央商業區以外的最大商業區。
萊坊谘詢與研究部主管陳姳潓指出，波那維斯達／緯壹那一帶擁有大量與科學相關的機構，還靠近新加坡國立大學、英士國際商學院（INSEAD）與國大 醫院，具有成為西部下一個主要商業中心和研究樞紐的潛能。The Metropolis的成功，也吸引了大企業到那裏設立辦公室，加上緯壹商業園的持續增長，對那一帶作為主要商業與研究中心的發展是有利的。
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不過，根據高力國際數據，整體而言，中央商業區與市區外和西部甲級辦公空間的租金差距一直以來都相當大，去年的差距分別是88.2％和82.3％。
萊坊（KnightFrank）谘詢與研究部主管陳姳潓則認為，由於中央商業區的地點適中，加上很多企業仍然坐落在傳統商業地帶，多數企業的第一選擇還會是中央商業區和濱海／政府大廈一帶的辦公樓。
西部住宅與零售市場將受惠
隨著西部辦公樓市場逐漸成形，預料將會為這些地區的住宅與零售市場帶來正麵效應。
萊坊谘詢與研究部主管陳姳潓認為，這些辦公樓聚集地的形成，肯定會產生一些正麵的溢出效應。不過，要量化有關正麵效應仍然太早，這些效應還未體現在私宅價格或是租金水平等方麵。
她說：“辦公樓聚集地正在逐漸形成，還在初步階段，未到臨界點，須在接下來一年才會開始看到各種正麵效應。首先顯現效應的是零售空間，是否因更多人潮而為商場帶來更多訪客；之後，效果才會體現在私宅方麵。”
她說：“住宅需求與一個地區的增長潛能密切相關。一個地區如果未來在零售、休閑設施等方麵有良好的發展潛能，自然會帶動住宅需求。”
高力國際研究與谘詢部主管謝岫君也表示，隨著裕廊東和波那維斯達的新辦公樓開始啟用，那一帶的工作人士增加，必然會帶動新開業的Jem與西城（Westgate）等商場，以及星悅匯（The Star Vista）零售店麵的人潮，但它們所帶來的正麵效應目前還無法量化。
商場零售店租金是否上漲仍未知
她指出，雖然工作日的上班族人潮，加上那一帶的居民，都為商場提供了人流量，但以目前情況來說，還無法知道這些商場的零售店租金是否會上漲。這是因 為波那維斯達的The Metropolis竣工才七個月，而裕廊商業區的Jem辦公樓今年1月才取得臨時入夥證（TOP），項目都相當新。
這些地區的房地產價格上漲與否，也有賴於那一帶是否增加更多零售、餐飲以及休閑設施，使整個地區變得更有活力，並不僅僅是因為這些新辦公樓竣工後所產生的影響。
世邦魏理仕研究部主管沈振倫則表示，以淡濱尼為例，那一帶作為一個辦公樓市場，其實已經相當成熟。有不少公司與銀行在那裏設立後勤辦公室。
他表示，由於這些辦公樓聘用了不少外籍員工，為淡濱尼和四美一帶的組屋和共管公寓創造了不錯的租賃市場，也為當地的租金提供支持。
目前而言，西部辦公樓市場仍處於初始階段，市場的規模經濟效益仍未產生。他說：“展望未來，這些區域中心的就業人口如果繼續增加，將會為那一帶的租金市場和零售市場提供支持。”
辦公樓聚集地正逐漸形成，還在初步階段，未到臨界點，須在接下來一年才會開始看到各種正麵效應。首先顯現效應的是零售空間，是否因更多人潮而為商場帶來更多訪客；之後，效果才會體現在私宅方麵。——陳姳潓
建築新穎具特色 西部辦公樓受青睞
在各個市區外辦公樓市場當中，西部的市區外辦公樓市場相對較受企業青睞，原因包括較新的大型辦公樓建築，以及它本身具有的特色和優勢。
戴德梁行新加坡研究部主管李麗琴說：“市場對波那維斯達／緯壹有更大的興趣，相信是因為那裏是最早開發的區域中心之一，地鐵網絡便捷，周邊也擁有各種設施。”
她表示，去年竣工的The Metropolis有約100萬平方英尺、中央區市場以外最大的辦公樓空間。裕廊東也可能因為它作為裕廊商業區的一部分而具有更大的吸引力。這一區在完全發展後，將成為中央商業區以外的最大商業區。
萊坊谘詢與研究部主管陳姳潓指出，波那維斯達／緯壹那一帶擁有大量與科學相關的機構，還靠近新加坡國立大學、英士國際商學院（INSEAD）與國大 醫院，具有成為西部下一個主要商業中心和研究樞紐的潛能。The Metropolis的成功，也吸引了大企業到那裏設立辦公室，加上緯壹商業園的持續增長，對那一帶作為主要商業與研究中心的發展是有利的。
- See more at: http://origin-realtime.zaobao.com.sg/finance/singapore/story20140309-318751/page/0/1#sthash.O61hO7C7.dpuf
西部辦公樓市場逐漸成形
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李麗琴：市區外辦公樓的租金成本較低，對企業具吸引力。
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樓市乾坤
近年，隨著政府提倡設立區域商業中心，推行將辦公樓分散到全島各處的政策，
本地市區邊緣和市區外辦公樓地區逐漸成形或者正在發展當中。
隨著西部辦公樓市場逐漸發展，
預料將會為這些地區的住宅與零售市場帶來正麵效應。
市區外辦公樓由於靠近地鐵站和餐飲與購物場所，建築規格可媲美市中心辦公樓，加上租金一般上相對較低，所以已逐漸擺脫地點偏遠的刻板形象，日益吸引越來越多包括跨國企業在內的機構進駐。
近年，隨著政府提倡設立區域商業中心，推行將辦公樓分散到全島各處的政策，本地市區邊緣和市區外辦公樓地區也以不同步伐，逐漸成形或者正在發展當中。
例如，坐落在波那維斯達的緯壹科技城（One North）的唯一甲級辦公樓The Metropolis，對麵就是地鐵轉換站和環線地鐵站，以及星悅匯（Star Vista Mall）購物商場和餐飲地點羅裏斯德園（Rochester Park）。
附近還有裕廊集團轄下的啟奧生物醫藥園（Biopolis）和啟匯城（Fusionopolis），將來還會迎來媒體工業園（Mediapolis）。整個緯壹科技城散發著勃勃生機。
海皇輪船（NOL）總部和新加坡交易所（SGX）大部分員工即將搬遷到The Metropolis，其他已確定的大租戶還包括寶潔集團（Procter & Gamble）和蜆殼（Shell）。
市區外辦公樓租金成本較低
戴德梁行（DTZ）新加坡研究部主管李麗琴說，隨著交通係統改善和更為便捷，對於一些企業來說，是不是在中央商業區內設立營運地點已經不是最重要的。此外，市區外一些辦公樓擁有高質量的建築規格，可媲美甚至超越中央商業區的一些舊辦公樓。
市區外辦公樓的租金成本較低，對企業也具有吸引力。李麗琴說：“市區外辦公樓的租金一般上比較低，因此對於那些不需要把所有營運功能設在中央商業區內的企業來說，這是一項具有成本效益的選擇。”
高力國際（Colliers）研究與谘詢部主管謝岫君也指出，市區外辦公樓的企業能夠避免市中心繁忙時段的交通阻塞，停車設施一般上更為充裕，停車費也比市區便宜許多。
一些條規促使企業遷往市區外
此外，一些政府條規也促使企業遷往市區外辦公樓。謝岫君指出，為遵守金融管理局發出的業務持續規劃（business continuity planning）守則，許多企業都在市區外設立第二個辦公空間。
展望未來走勢，謝岫君認為，在政府政策等眾多因素的影響下，市區外辦公空間的需求將日趨增多。隨著本地將建造更多地鐵站和提升現有地鐵網絡，將會有更多企業能夠接受市區外辦公樓。
至於是否將有更多企業由於中央市區租金開始回升而搬遷到市區外，謝岫君認為，這主要取決於新辦公樓項目的供應量。最近，國家發展部就把它在裕廊東 JEM辦公樓的三個樓層用於短期轉租。劉景發（Low Keng Huat）和Sun Venture Homes組成的財團也剛從凱德集團手中買了裕廊湖區的西城大廈（Westgate Tower），並宣布將出租30萬5000平方英尺的辦公空間。森聯集團（Sim Lian Group）預料也將把溫澤道（Venture Avenue）的640個分層地契辦公單位推出市場售賣。這些都將為市場帶來新的供應量，而更多企業也因此有機會遷往市區外。
一些西部新辦公樓租金上揚
在租金方麵，中央商業區和市區外辦公樓租金都在上揚，一些西部新辦公樓的租金可能跟中央商業區舊辦公樓的租金已不相上下，因此市區外的這類辦公樓對一些企業來說已不具成本效益。
