升濤灣進場時機到了嗎？

周文龍 , 吳慧敏

2014年02月09日



[專家認為，受到全球金融危機及房地產降溫措施衝擊後，升濤灣失去了以往的吸引力。不過，升濤灣共管公寓具有穩健的投資基礎，始終是令人向往的海濱住宅區。（陳淵莊攝）]

專家認為，受到全球金融危機及房地產降溫措施衝擊後，升濤灣失去了以往的吸引力。不過，升濤灣共管公寓具有穩健的投資基礎，始終是令人向往的海濱住宅區。（陳淵莊攝）

[李成義和夫人張治華是升濤灣最早的居民之一。]
[林美麗以3900萬元售出一間麵海別墅，是升濤灣豪宅屋價的最高紀錄。]
[康希（右）以930萬元與印尼富商聯名買下一間位於升濤灣的豪華公寓。]
[李榮達：當我一推開窗戶就看見海，真是非常愜意。住在這裏感到非常安全和平靜。]
[許偉明（上）以1680萬元買下一套升濤灣的別墅。賣方據說是香港風水師陳振聰（下）。]
[悅榕控股執行主席何光平]

樓市乾坤

＠周文龍

[e-mail]

“這裏有海風、海浪、藍天和白雲，這樣寫意的家居生活在新加坡其他地方是找不到的。即使價格再高，我也不打算賣。”

這是2007年升濤灣私宅價格攀升、買賣熾熱時，一名擁有該地區私宅的業主受訪時這麽說。但數年後的今天，當市場由熾熱轉為寂靜，升濤灣私宅乏人問津時，這名業主是否還持有相同看法呢？

房地產市場總是變幻莫測。在約十年前，當升濤灣開始推出私宅時，曾經廣受關注，價格迅速走高，並且吸引了許多有錢買家，讓升濤灣如同富豪聚集地，一度還被稱為“有錢人的樂園”。

然而，受到過去幾年國際金融風暴的影響，以及數輪房地產降溫措施的打擊，升濤灣幾乎失去光澤。

根據房地產服務公司高力國際（Colliers）去年底發表的一份報告，升濤灣共管公寓去年第三季的交易中位數價格為每平方英尺1646元，與其2008年首季高峰期的每平方英尺2658元相比，跌了將近四成。

事實上，升濤灣私宅尺價原本高於新加坡本島的核心中央區（CCR，指的是烏節路、武吉知馬、中央商業區等地區）。例如升濤灣首個共管公寓泊寧軒（The Berth by the Cove）於2004年推出時，其中位數尺價為每平方英尺847元，比當時本島的核心中央區公寓高出66.6％。現在，升濤灣公寓的中位數尺價卻比本島核心中央區低了1.5％。

升濤灣公寓價格一年跌3.4％

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮受訪時指出，升濤灣共管公寓項目於2004年開始推出後，首三年的平均尺價漲得很快，每年漲32.5％。不過從2007年至2012年這五年間，平均尺價漲幅迅速放緩，每年漲2.8％。2012年至2013年間，升濤灣公寓價格不升反跌，一年跌幅為3.4％。

至於升濤灣的有地住宅，雖然價格仍相對平穩，維持在每平方英尺2100元至2200元之間，但轉售量也在下跌。

談到升濤灣私宅價格下跌的原因，橙易產業（OrangeTee）研究與谘詢部主管李敏雯認為，主要原因是政府2010年以來推出的一係列降溫措施，“特別是額外買方印花稅（ABSD）條例的實施，對升濤灣這類高檔房地產市場的影響很大，因為這方麵的市場需求大多來自外國買家。”

她進一步指出，升濤灣私宅買家以外國人居多，其中2004年至2013年的266宗有地住宅交易，有超過一半買主是非新加坡公民（包括永久居民和外國人）。

如今，在額外買方印花稅（ABSD）條例下，外國買家凡是購買住宅房地產，都須繳15％的額外買方印花稅，多少會影響他們購買升濤灣私宅的決定。

從投資角度而言，買家除了著重升值潛能，也在意租金回報率。但升濤灣近年來租金回報率偏低，目前租金回報率隻達2.8％，比高峰期的5.4％少了近一半。

基礎設施不完善讓買家卻步

除了政府措施與條例外，升濤灣住宅區本身的基礎設施發展，也讓一些買家卻步。

雖然升濤灣的住戶享有無敵海景的優美環境，但他們在日常生活中卻麵對不少一般國人無法想象的問題，例如：餐飲和店鋪選擇少、買雜貨或找維修店難、聖淘沙也沒有學校供孩子上學。這些因素都導致一些買家對升濤灣私宅興趣缺缺。

一名住在升濤灣的居民林先生表示，“聖景灣”（Quayside Isle）去年開張，雖然解決了一些正餐的問題，但升濤灣餐飲地點的選擇很少。“這裏也沒有學校，必須每天載送孩子到本島上學。”

另外，升濤灣近年來發生了多起因公寓公共設施出現缺陷、屋主起訴發展商的事件，影響了升濤灣的買氣。如悅榕控股執行主席何光平、前總統候選人陳清木醫生等在內的108名屋主，起訴升濤灣豪華公寓海韻灣（The Coast@Sentosa Cove）的發展商，指發展商無法解決泳池鋪板的白蟻、樓梯間積水等問題，要追討數百萬元的賠償。

一名不願具名的建築商表示，升濤灣房子靠近海岸，長期受到鹹濕海風侵蝕，如果當初沒有慎選材料，自然容易出現許多維修問題。

高力國際研究與谘詢部主管謝岫君認為，升濤灣一向不被本地人視為傳統住宅區，受到2008年全球金融危機及隨後的房地產降溫措施衝擊後，它更失去了以往的吸引力。隨著政府發展總藍圖勾勒出南部瀕水地區和濱海南地區等新發展地帶的海濱住宅區，升濤灣未來可能麵對更多競爭。

不過謝岫君認為，新加坡房地產市場的長期展望依然樂觀，對外國人仍具吸引力。“特別是升濤灣共管公寓，具有穩健的投資基礎，始終是令人向往的海濱住宅區。”

升濤灣背景

占地117公頃的升濤灣，分南北兩處，有近400個有地住宅和超過1700間公寓；其中外國居民占六成，本國人占四成。這個住宅區預計在今年開發完畢，除了住宅單位，它也有酒店、餐館和小艇停泊港等。

升濤灣目前是新加坡唯一允許外國人購買有地房屋的地區。

約10年前開始推出的聖淘沙瀕水住宅項目“升濤灣”（Sentosa Cove），曾是房地產市場中最炙手可熱的項目，甚至一度被稱為“世外桃源”、“有錢人的樂園”。

10年後的今天，升濤灣卻似乎失去昔日光彩，一片淡靜，其共管公寓中位數價格更從高峰期跌了近四成。

到底是什麽原因導致升濤灣私宅的價格下跌？升濤灣是否能擺脫目前的疲弱走勢，資產價值是否能在未來猛漲，重新成為吸引富豪的私宅樂園呢？

專家對進場時機看法不一

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一名不願具名的建築商表示，升濤灣房子靠近海岸，長期受到鹹濕海風侵蝕，如果當初沒有慎選材料，自然容易出現許多維修問題。

高力國際研究與谘詢部主管謝岫君認為，升濤灣一向不被本地人視為傳統住宅區，受到2008年全球金融危機及隨後的房地產降溫措施衝擊後，它更失去了以往的吸引力。隨著政府發展總藍圖勾勒出南部瀕水地區和濱海南地區等新發展地帶的海濱住宅區，升濤灣未來可能麵對更多競爭。

不過謝岫君認為，新加坡房地產市場的長期展望依然樂觀，對外國人仍具吸引力。“特別是升濤灣共管公寓，具有穩健的投資基礎，始終是令人向往的海濱住宅區。”

升濤灣背景

占地117公頃的升濤灣，分南北兩處，有近400個有地住宅和超過1700間公寓；其中外國居民占六成，本國人占四成。這個住宅區預計在今年開發完畢，除了住宅單位，它也有酒店、餐館和小艇停泊港等。

升濤灣目前是新加坡唯一允許外國人購買有地房屋的地區。

約10年前開始推出的聖淘沙瀕水住宅項目“升濤灣”（Sentosa Cove），曾是房地產市場中最炙手可熱的項目，甚至一度被稱為“世外桃源”、“有錢人的樂園”。

10年後的今天，升濤灣卻似乎失去昔日光彩，一片淡靜，其共管公寓中位數價格更從高峰期跌了近四成。

到底是什麽原因導致升濤灣私宅的價格下跌？升濤灣是否能擺脫目前的疲弱走勢，資產價值是否能在未來猛漲，重新成為吸引富豪的私宅樂園呢？

專家對進場時機看法不一

@吳慧敏

高力國際（Colliers）認為，升濤灣的房價其實已沒有想象中高，買家無需望而卻步。

這家房地產谘詢公司說，升濤灣的共管公寓中位價在過去一年暴跌44％，目前處在每平方英尺1646元的水平，比本島一些高檔共管公寓價格還低。

目前，郊外的99年地契大眾化共管公寓（OCR），中位尺價大約是1311元。這意味著，升濤灣共管公寓的價格隻與之相差25.6％。這是升濤灣自2003年推出以來價差最小的一個“窗口”。在2008年第一季，升濤灣共管公寓與郊外大眾化共管公寓的價格差距高達316％。

高力國際：

不應忽視升濤灣進場機會

它指出，目前升濤灣一個共管公寓單位的起步價大約是170萬元至200萬元左右。至於宏茂橋未完工的99年地契Centro Residences，今年首九個月的中位成交價大約是210萬元。

“新的大眾化共管公寓價格正在上試170萬元至200萬元的價位，手頭上有超過170萬元預算的潛在買家，不應該忽視升濤灣的這個進場機會。長期來說，這裏的共管公寓領域似乎能夠帶來增值空間。”

麥俊榮：不是最佳進場時機

不過，欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮認為，升濤灣的公寓價格還有下跌空間，現在並不是最佳的進場時機。“在降溫措施下，（升濤灣公寓）的成交量自2010年開始減少。2013年的買賣禁令隻有2012年的大約一半。由於需求不振，價格預計將麵對下跌壓力。”

李敏雯則認為，升濤灣接下來的價格走勢，很大程度上取決於外在的全球經濟局勢，特別是中國的經濟。

她說：“如果中國的經濟在2014年開始放緩，升濤灣市場行情可能進一步下跌。不過，我們認為價格不會崩盤，因為全球經濟似乎正在以緩慢但穩健的步伐複蘇。”

由於升濤灣是我國唯一允許外國人購買有地住宅的地區，也是本地少數擁有瀕海度假風情的地區，因此市場人士相信，這個優勢將繼續扶持升濤灣，特別是有地住宅洋房的價格。

新達產業顧問研究與谘詢部主管陳瑞謹說：“升濤灣的房子提供了一種與眾不同的生活體驗。它所處的地點和有限的供應，意味著這不隻是一所房子，也是一種身份的象征。”

升濤灣是富人名人聚集地

李氏基金主席李成義

在本地，住在升濤灣是一種身份象征，許多富人名人都愛在這裏置業。本地一些知名人士就是這裏的住戶或業主，他們包括：

李氏基金主席李成義和夫人張治華醫生是升濤灣最早的居民之一。他們早在2003年底就參加升濤灣第一批瀕水住宅地段的獨立洋房地皮投標活動，並且成 功擊敗10名競爭對手，以350萬元或每平方英尺456元，標中這幅占地7671平方英尺的地皮。由於當時的建築費較低，因此市場人士估計，這套洋房的造 價大約隻有四五百萬元。

外科醫生林美麗

升濤灣豪宅的屋價最高紀錄保持者，仍然是2012年初以3900萬元售出的一間麵海別墅。買方是34歲的印度礦業富豪Shael Oswal，他告訴記者，計劃將這套位於Cove Drive的豪宅作為度假屋。

賣方則是新加坡著名的外科醫生林美麗和丈夫（印度銀行家）沙馬。林美麗醫生曾以完成我國第一例換肝手術聞名，前年又因爆出為文萊王室成員治療開出天價賬單而惹上官司，陷入“技術性破產”困境。這棟天價瀕海豪宅占地1萬5929平方英尺，尺價是2448元，共有五個臥房。

城市豐收教會創辦人康希

最近官司纏身的城市豐收教會創辦人康希牧師，也曾在2007年以930萬元與印尼富商哈納菲聯名，買下一間位於升濤灣的豪華公寓。這間樓麵超過 5000平方英尺的升濤舫（Oceanfront@Sentosa Cove）頂層豪宅（penthouse）單位，每個月的房貸據說約3萬5000元，由哈納菲與康希平均分擔。

發型師李榮達

本地著名發型師李榮達（Addy Lee）也在2010年10月，以330萬元買下升濤舫一個三臥房式單位。他迷上畫作炒賣，不時到中國搜羅當地新晉畫家的作品，他1701平方英尺的單位，就收藏了他花了近40萬元收購的約20幅日本和中國的畫作。

飛龍集團總裁許偉明

據報道，飛龍集團（Fragrance Group）總裁許偉明曾在2011年，以1680萬元，即每平方英尺1720元買下一套位於升濤灣的別墅。賣方據說是已故香港富婆龔如心的風水師陳振聰。

陳振聰在2008年以1650萬元買下這幅瀕水地皮，準備蓋一棟“令人驚歎連連”的風水洋房。不料，工程遲遲沒有展開，大華銀行擔心過了期限沒蓋好 房子，土地會被發展商充公，連累銀行蒙受損失，於是入稟高庭，要陳振聰退還貸款，否則收地抵債。不過，後來大華銀行又突然撤銷起訴，房子轉售給許偉明。這 幅地皮占地9725平方英尺，據說已建成一棟兩層半高的洋房，擁有八間臥室和一個遊泳池。

沈陽鑫豐地產董事長崔正鋒

去年底，一間位於升濤灣Cove Drive的獨立式洋房，以3300萬元或每平方英尺1756元成交。買家據說就是近來頻頻在新加坡出擊的沈陽鑫豐地產董事長崔正鋒。

崔正鋒剛於去年11月通過Kingsford Development，標下兩幅位於實龍崗景上段的共管公寓地段。據知，崔正鋒已成為新加坡公民，他剛買下的升濤灣單位占地1萬8794平方英尺，是升 濤灣占地麵積較大的地段，目前建有一棟兩層樓的洋房，有一個地下室和一個屋頂泳池。

其他名人

其他在升濤灣擁有房產的名人有：悅榕控股執行主席何光平、前總統候選人陳清木醫生、梁苑集團主席兼總裁梁佳吉、地產皇後Ivy Lee Realty總裁李秀蓮、前巴基斯坦旁遮普省省長薩爾曼·塔希爾（Salman Taseer）和遺孀安娜·塔西爾（Aamna Taseer）。

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升濤灣是富人名人聚集地

李氏基金主席李成義

在本地，住在升濤灣是一種身份象征，許多富人名人都愛在這裏置業。本地一些知名人士就是這裏的住戶或業主，他們包括：

李氏基金主席李成義和夫人張治華醫生是升濤灣最早的居民之一。他們早在2003年底就參加升濤灣第一批瀕水住宅地段的獨立洋房地皮投標活動，並且成功擊敗10名競爭對手，以350萬元或每平方英尺456元，標中這幅占地7671平方英尺的地皮。由於當時的建築費較低，因此市場人士估計，這套洋房的造價大約隻有四五百萬元。

外科醫生林美麗

升濤灣豪宅的屋價最高紀錄保持者，仍然是2012年初以3900萬元售出的一間麵海別墅。買方是34歲的印度礦業富豪Shael Oswal，他告訴記者，計劃將這套位於Cove Drive的豪宅作為度假屋。

賣方則是新加坡著名的外科醫生林美麗和丈夫（印度銀行家）沙馬。林美麗醫生曾以完成我國第一例換肝手術聞名，前年又因爆出為文萊王室成員治療開出天價賬單而惹上官司，陷入“技術性破產”困境。這棟天價瀕海豪宅占地1萬5929平方英尺，尺價是2448元，共有五個臥房。

城市豐收教會創辦人康希

最近官司纏身的城市豐收教會創辦人康希牧師，也曾在2007年以930萬元與印尼富商哈納菲聯名，買下一間位於升濤灣的豪華公寓。這間樓麵超過5000平方英尺的升濤舫（Oceanfront@Sentosa Cove）頂層豪宅（penthouse）單位，每個月的房貸據說約3萬5000元，由哈納菲與康希平均分擔。

發型師李榮達

本地著名發型師李榮達（Addy Lee）也在2010年10月，以330萬元買下升濤舫一個三臥房式單位。他迷上畫作炒賣，不時到中國搜羅當地新晉畫家的作品，他1701平方英尺的單位，就收藏了他花了近40萬元收購的約20幅日本和中國的畫作。

飛龍集團總裁許偉明

據報道，飛龍集團（Fragrance Group）總裁許偉明曾在2011年，以1680萬元，即每平方英尺1720元買下一套位於升濤灣的別墅。賣方據說是已故香港富婆龔如心的風水師陳振聰。

陳振聰在2008年以1650萬元買下這幅瀕水地皮，準備蓋一棟“令人驚歎連連”的風水洋房。不料，工程遲遲沒有展開，大華銀行擔心過了期限沒蓋好房子，土地會被發展商充公，連累銀行蒙受損失，於是入稟高庭，要陳振聰退還貸款，否則收地抵債。不過，後來大華銀行又突然撤銷起訴，房子轉售給許偉明。這幅地皮占地9725平方英尺，據說已建成一棟兩層半高的洋房，擁有八間臥室和一個遊泳池。

沈陽鑫豐地產董事長崔正鋒

去年底，一間位於升濤灣Cove Drive的獨立式洋房，以3300萬元或每平方英尺1756元成交。買家據說就是近來頻頻在新加坡出擊的沈陽鑫豐地產董事長崔正鋒。

崔正鋒剛於去年11月通過Kingsford Development，標下兩幅位於實龍崗景上段的共管公寓地段。據知，崔正鋒已成為新加坡公民，他剛買下的升濤灣單位占地1萬8794平方英尺，是升濤灣占地麵積較大的地段，目前建有一棟兩層樓的洋房，有一個地下室和一個屋頂泳池。

其他名人

其他在升濤灣擁有房產的名人有：悅榕控股執行主席何光平、前總統候選人陳清木醫生、梁苑集團主席兼總裁梁佳吉、地產皇後Ivy Lee Realty總裁李秀蓮、前巴基斯坦旁遮普省省長薩爾曼·塔希爾（Salman Taseer）和遺孀安娜·塔西爾（Aamna Taseer）。