香港樓市波動

2013年12月12日

英國《金融時報》 路易絲•盧卡斯

 

抱怨——或偶爾地得意於——香港的房地產價格，是香港人的必修課。在香港開展業務的公司必須接受這樣的現實：它們必須支付世界上數一數二高的辦公室租金，可能還要支付同樣高的住房補貼。

零售商也是如此。英國奢侈品牌博柏利(Burberry)在香港銅鑼灣(Causeway Bay)購物區的門店每月租金約為100萬美元。Ralph Lauren正打算遷往荷裏活道(Hollywood Road)，那裏過去是古董商、紀念品商店和普通服飾店聚集的地方，而不是美國奢侈服裝品牌應該出現的地方。

但香港的租金並非一直高得離譜。2003年傳染病非典(Sars)席卷香港期間，1997-98年亞洲金融危機期間，房地產價格都曾一落千丈，在那時買入房產的人可以證明這一點。

“香港樓市一直不穩定，”房地產服務谘詢公司世邦魏理仕(CBRE)資深董事總經理施懷德(Craig Shute)說，“價格上下波動幅度均保持在10%以內的情況十分罕見。”

此言驗證了彈丸之地香港樓市波動之大。由於香港實行港元盯住美元的聯係匯率製度，香港的利率實際上由美國設定，而香港的需求很大程度上則受中國內地控製。

土地供應嚴重短缺，而政府的賣地政策很大程度上在維持現狀。在高通脹時期，房地產被視為典型的保值工具。

停車位的售價已經達到130萬美元，足以在英美一些地方買下一條街的房子。瑞典時裝零售商H&M關閉了位於中環(Central District)的旗艦店，其西班牙競爭對手Zara付雙倍租金租下了原址店麵。

也確實有不少銀行和企業逃離香港島，遷往對岸的九龍(Kowloon)——這個一度被許多外派至香港的銀行家視為鄉下的地方。

但最近，烏雲開始籠罩地平線。今年2月，香港政府采取了一些旨在讓樓市降溫的措施，對超過2000萬港元（合258萬美元）的豪宅征收“雙倍印花稅”，並降低了普通住房的稅率。

與此同時，香港金管局(Hong Kong Monetary Authority)將商業和工業地產的貸款與估值比率(loan-to-value ratio)上限降至40%，並且對最新的投機目標——停車位——的這一比率做出了類似的限製。金管局相當於香港的央行。

大型項目的開發商近來推出了一些返現和打折活動，折扣幅度有時能達到20%，不過這種“誘惑性”策略幫助開發商將後續批次房產賣出了更高的價錢。“香港看上去正處於十字路口，”施懷德說，“再過12個月左右價格會發生怎樣的變化，人們眾說紛紜。”

有一小部分人持“悲觀”看法（對看空者而言，這種看法或許反而是“樂觀”的）。巴克萊(Barclays)、瑞銀(UBS)和美銀美林 (Merrill Lynch Bank of America)預測樓市將回落：隨著房地產供應的增加和收入增長的停滯，房地產價格到2015年底將下滑30%乃至更多。

“人們對本輪回落的規模估計不足，”巴克萊的分析師寫道，“樓市自1998年以來即將首次真正陷入衰退。”1998年，香港被卷入亞洲金融危機引發的拋售潮，房價在6年間損失了三分之二的價值。

分析師的上述警告有幾點理由。最近這一輪房價上漲勢頭強勁：自2008年金融危機爆發以來，樓市已上漲一倍以上。

香港房地產經紀公司中原地產(Centaline)表示，2011年四季度，內地購房客占香港住宅銷售額的比例達到四分之一，為曆史最高水平。但這一比例在今年一季度降至僅8%。

香港特首梁振英(CY Leung)正在努力為700萬香港居民提供更廉價的住房，或至少是遏製房價繼續上漲的勢頭。

這意味著要增加住房供應。前任特首董建華(Tung Chee-hwa)在1997年上台後曾采取過類似的政策，當時很快便抑製住了房價的瘋狂上漲。

譯者/徐天辰