永久地契私宅更吃香嗎？

@李敏雯，聯合早報

2013年12月29日

除了互聯網泡沫低迷期，永久地契排屋的表現在任何一段時間都優於99年地契排屋。（蔡婉婷攝）

投資理財

對購屋者來說，除了地點，下一個最重要的考量可能就是房地產地契了。

一般來說，新加坡有兩種地契類型：99年地契和永久地契。對一般人來說，999年地契等同於永久地契，因為他們在價值上的差異極其微小，而且即使地契已使用了幾百年，銀行也不會施加貸款上限。

相較於99年地契私宅，永久地契私宅還是有一些優勢，如更佳的集體出售潛能、較慢的貶值速度，以及使用公積金購屋不受限製。

近 年來，新登場的99年地契私宅似乎主導了市場。在2013年首三季，99年地契私宅銷售量占了九成以上，永久地契私宅則不到一成。如果拿2006年至 2007年相比，2006年至2007年70％的新私宅銷售為永久地契。這可能是因為政府售地計劃（GLS）增加土地供應，以及2007年10月推出的私 宅集體出售政策緊縮所造成的。

永久地契私宅支持者認為，永久地契私宅的升值空間總是大過99年地契私宅，這是因為99年地契私宅會隨著地契年份的減少而貶值。

為 了解地契不同但特點類似的私宅的表現，我們挑選了Southhaven I（99年地契）和Southhaven II（999年地契）作為研究對象。這兩個項目都由和美集團（Ho Bee Group）開發，特點類似，如地點、產品質量和設施。它們也都在1995年推出，但是竣工時間相差兩年。

兩 個項目的價格差距從1995年推出時的8％擴大至2013年的18％。然而，僅靠這兩個項目的價格走勢無法定論，因為其成交量少且不均勻，例如在2003 年，Southhaven I僅成交五間，Southhaven II僅成交一間，而且同年成交的單位特點也很難作比較，因為他們的樓層或方向都不同。但是，通過比較這兩個毗鄰的項目，我們可以對不同地契項目的表現情況 有一個概括了解。

集體出售潛能

決定兩者價格表現

從 更廣的角度來看，永久地契私宅的升值情況似乎不是永遠優於99年地契私宅。我們分析了過去三個房地產周期中永久地契與99年地契私宅的指數。結果顯示，在 三個上升周期中，永久地契私宅指數僅在2006年第三季至2008年第二季這個周期表現優於99年地契私宅，其他兩個上升周期則遜於99年地契。

再 進一步探究，這個時間段也正是曆來集體出售最火紅的時間，當時成交量與價值都達到曆史最高點。在這段上升周期裏，永久地契私宅價值上升了54％，表現遠遠 超過99年地契上升39％。但在另外兩個上升周期裏，集體出售活動較為平靜，僅有少數交易且價值偏低。由此可推斷，集體出售潛能是決定永久地契與99年地 契私宅價格表現的關鍵因素。

有趣的是，在隨後的經濟衰退期間，永久地契私宅價格下跌了27％，99年地契私宅的跌幅則是24％。對下降周期分析的結果顯示，無論地契如何，隻要價格在上升周期升值越多，在下跌周期貶值越多。

在2000年第三季至2002年第二季互聯網泡沫破滅期間，就發生了這樣的情況。當時，99年地契私宅價格上漲了46％，而永久地契私宅漲幅較小，為38％。但是在互聯網泡沫破滅、市場進入低迷期後，99年地契私宅價格的下滑幅度是永久地契私宅的近兩倍。

在 有地板塊，排屋的表現似乎很不一樣。除了互聯網泡沫低迷期，永久地契排屋的表現在任何一段時間都優於99年地契排屋。經濟狀況好的時候，他們的表現優於 99年地契，而在經濟低迷期，他們也更具抗跌性。這可能是因為新加坡不允許外國人擁有有地私宅。數據顯示，有地私宅的交易中，88％的購屋者為新加坡公 民。剩餘的12％中，僅6％為新加坡永久居民以及對經濟有特殊貢獻的外國人。相較之下，四分之一的非有地私宅則由永久居民和外國人購買。

那麽，是永久地契好呢，還是99年地契更好呢？根據上述分析，答案看來得取決於買家購買的究竟是有地還是非有地私宅。如果購買有地私宅，那麽曆史數據顯示，永久地契可能是一個較好的選擇。