私宅出租 明年仍是“租戶的市場”

吳慧敏,聯合早報

 

2013年12月28日

橙易產業研究與谘詢部主管李敏雯說：“接下來還是會有大批的供應量，因此2014年的租金指數可能繼續橫 擺，甚至稍微下滑。”智信研究與谘詢總監王伽勝則認為，明年的公寓租金可能下跌多達4％至5％。“（租金趨軟）的情況可能持續至2015年上半年，因為 2015年和2016年還有更多公寓將完工。”

回顧與展望

私宅租金市場篇

吳慧敏　報道

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本地私宅市場進入完工高峰期，再加上政府收緊外國人雇傭條例，2013年全年的私宅租金市場基本上持平，不過交易仍然保持活躍。

展望2014年，房地產界人士相信，明年還會是“租戶的市場”，雖然租用活動預計將保持活躍，不過租金很可能會持平，甚至下滑多達4％至5％。

橙易產業（OrangeTee）研究與谘詢部主管李敏雯說：“接下來還是會有大批的供應量，因此2014年的租金指數可能繼續橫擺，甚至稍微下滑。”

智信研究與谘詢（R'ST Research）總監王伽勝則認為，明年的公寓租金可能下跌多達4％至5％。“（租金趨軟）的情況可能持續至2015年上半年，因為2015年和2016年還有更多公寓將完工。”

今年完工新私宅單位

料超越1997年巔峰期

本地私宅市場從今年起進入了完工巔峰期。今年，預計有超過1萬5000個新私宅單位將完工，超越1997年巔峰時的1萬4582個單位。

2014年和2015年完工的新私宅單位，相信還會進一步增加至1萬9000個單位以上。至於2016年完工的新私宅單位估計將超過2萬6000個單位。

供應量增加，帶動空置的公寓上升。截至今年第三季，全島空置的公寓由去年第四季的1萬4869個單位，增加至1萬7459個單位。全島的公寓空置率也在過去三個季度由5.8％上揚至7％。

以地區來看，目前中部、東部和東北部的租用率仍然持穩，但北部的空置率卻自今年第二季起飆升至12％。李敏雯指出，這相信是因為北部有幾個大項目，例如Canberra Residences和The Estuary都在這個時期領到臨時入夥準證（TOP）。

王伽勝認為，2013年第四季的全島公寓空置率可能進一步上升到7％至7.7％，也就是上一個經濟不景氣時期（2009年第三季）的水平。展望2014年，他認為，空置率可能進一步攀升至8％，甚至是9％。

受訪的業者指出，今年的私宅租用市場麵對了多重挑戰。首先是供應量增加，導致一些公寓單位須要更長的時間才能租出去。在需求方麵，不單單是政府收緊了外國人雇傭條例，許多跨國企業也因為歐美的經濟局勢不明朗而停止增聘人手。

在第11郵區擁有一套公寓的周先生（53歲），原本以8000元月租，將公寓租給一名外籍高管人員。“三四個月前，這名在銀行業工作的副總裁級租戶，說他的就業準證不被更新，提早解除了租約。我到現在還在托經紀重新尋找租戶，但經紀說要我減一點租金才好找。”

梁先生（70歲）目前則將位於實龍崗一帶的排屋租給人，租金是5500元一個月。最近，租戶要求減租500元才肯續約，而且隻肯簽一年“死約”，一年“活約”。

李敏雯說：“我們發現，有更多公司不願意聘請固定員工，而與外國人簽署短期合約。這間接導致更多業主必須與租戶簽署短期租約，以推動租用活動增加。”

租用合約明年預計繼續上升

此外，政府在過去一年出台的許多新條例，包括限製永久居民必須等上三年後才能租組屋、對外國買家征收較高的印花稅，以及允許更多單身人士購買轉售組屋等條例，預計也對私宅租用市場起了一些影響。

市區重建局的數據顯示，今年首三個季度，本地私宅租用合約達到4萬零319宗。綜合2013年全年，李敏雯猜測，今年全年的租用合約可能達到5萬2000至5萬3000宗。這將比2012年的4萬9489宗增加6％。 

展望2014年，她認為，租用合約預計還會繼續上升，一方麵是因為租戶隻願意簽署較短的租約，另一方麵是接下來還有更多新私宅單位將完工，促使租用活動保持活躍。

在租金方麵，市建局的數據顯示，今年首三個季度，本地整體公寓租金上漲了1.35％。李敏雯說：“第四季碰到佳節期間，搬家的人不多，並不是出租旺季。2013年全年的租金指數預計將增長1.45％。”

“單單從指數來看，租金市場似乎還是相當健康，隻是增長正在放緩。但實際上，指數並不能完整地反映出整個租用市場。在一些剛剛完工的新項目中，租戶搬到這些新公寓，自然會付較高的租金，帶動租金稍微上漲，但是他們遷出的公寓，卻可能一時租不出去，而沒有被反映出來。”

今年第三季，郊外的大眾化共管公寓租金其實已經開始下滑。市建局數據顯示，中央區以外（OCR）的租金下滑了0.8％。

代表高檔公寓的核心中央區（CCR），整體租金雖然仍然持穩，但漲幅正在進一步放緩。王伽勝解釋，帶動租金上漲的，其實是市區內較小型的一兩臥房式單位，反觀一些麵積較寬敞的三四房式單位，卻由於需求下跌而被空置。

至於代表中檔公寓的其他中央區（RCR），整體租金走勢相對持穩，過去三個季度平均上漲0.7％。王伽勝解釋，由於一些外籍高管人員紛紛遷出市區，因此市區邊緣的公寓租金在過去兩年內顯著上揚，但目前已開始麵對上升阻力。

他認為，核心中央區的租金將在2014年下跌4％，而其他地區的租金將在2014年下跌多達5％。“特別是那些以高價買下公寓的業主，從投資的角度 看，他們知道不應該一直將房子丟空，所以有些人可能會考慮到完工的單位很多，願意接受較低的租金。畢竟，一旦市場環境改善，他們還是會有機會抬高租金。”