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私宅出租 明年仍是“租戶的市場”

(2013-12-29 03:25:55) 下一個

吳慧敏,聯合早報

 

20131228


橙易產業研究與谘詢部主管李敏雯說:
接下來還是會有大批的供應量,因此2014年的租金指數可能繼續橫 擺,甚至稍微下滑。智信研究與谘詢總監王伽勝則認為,明年的公寓租金可能下跌多達4%至5%。(租金趨軟)的情況可能持續至2015年上半年,因為 2015年和2016年還有更多公寓將完工。

回顧與展望

私宅租金市場篇

吳慧敏 報道

nghm@sph.com.sg

本地私宅市場進入完工高峰期,再加上政府收緊外國人雇傭條例,2013年全年的私宅租金市場基本上持平,不過交易仍然保持活躍。

展望2014年,房地產界人士相信,明年還會是租戶的市場,雖然租用活動預計將保持活躍,不過租金很可能會持平,甚至下滑多達4%至5%。

橙易產業(OrangeTee)研究與谘詢部主管李敏雯說:接下來還是會有大批的供應量,因此2014年的租金指數可能繼續橫擺,甚至稍微下滑。

智信研究與谘詢(R'ST Research)總監王伽勝則認為,明年的公寓租金可能下跌多達4%至5%。(租金趨軟)的情況可能持續至2015年上半年,因為2015年和2016年還有更多公寓將完工。

今年完工新私宅單位

料超越1997年巔峰期

本地私宅市場從今年起進入了完工巔峰期。今年,預計有超過15000個新私宅單位將完工,超越1997年巔峰時的14582個單位。

2014年和2015年完工的新私宅單位,相信還會進一步增加至19000個單位以上。至於2016年完工的新私宅單位估計將超過26000個單位。

供應量增加,帶動空置的公寓上升。截至今年第三季,全島空置的公寓由去年第四季的14869個單位,增加至17459個單位。全島的公寓空置率也在過去三個季度由5.8%上揚至7%。

以地區來看,目前中部、東部和東北部的租用率仍然持穩,但北部的空置率卻自今年第二季起飆升至12%。李敏雯指出,這相信是因為北部有幾個大項目,例如Canberra ResidencesThe Estuary都在這個時期領到臨時入夥準證(TOP)。

王伽勝認為,2013年第四季的全島公寓空置率可能進一步上升到7%至7.7%,也就是上一個經濟不景氣時期(2009年第三季)的水平。展望2014年,他認為,空置率可能進一步攀升至8%,甚至是9%。

受訪的業者指出,今年的私宅租用市場麵對了多重挑戰。首先是供應量增加,導致一些公寓單位須要更長的時間才能租出去。在需求方麵,不單單是政府收緊了外國人雇傭條例,許多跨國企業也因為歐美的經濟局勢不明朗而停止增聘人手。

在第11郵區擁有一套公寓的周先生(53歲),原本以8000元月租,將公寓租給一名外籍高管人員。三四個月前,這名在銀行業工作的副總裁級租戶,說他的就業準證不被更新,提早解除了租約。我到現在還在托經紀重新尋找租戶,但經紀說要我減一點租金才好找。

梁先生(70歲)目前則將位於實龍崗一帶的排屋租給人,租金是5500元一個月。最近,租戶要求減租500元才肯續約,而且隻肯簽一年死約,一年活約

李敏雯說:我們發現,有更多公司不願意聘請固定員工,而與外國人簽署短期合約。這間接導致更多業主必須與租戶簽署短期租約,以推動租用活動增加。

租用合約明年預計繼續上升

此外,政府在過去一年出台的許多新條例,包括限製永久居民必須等上三年後才能租組屋、對外國買家征收較高的印花稅,以及允許更多單身人士購買轉售組屋等條例,預計也對私宅租用市場起了一些影響。

市區重建局的數據顯示,今年首三個季度,本地私宅租用合約達到4萬零319宗。綜合2013年全年,李敏雯猜測,今年全年的租用合約可能達到5200053000宗。這將比2012年的49489宗增加6%。 

展望2014年,她認為,租用合約預計還會繼續上升,一方麵是因為租戶隻願意簽署較短的租約,另一方麵是接下來還有更多新私宅單位將完工,促使租用活動保持活躍。

在租金方麵,市建局的數據顯示,今年首三個季度,本地整體公寓租金上漲了1.35%。李敏雯說:第四季碰到佳節期間,搬家的人不多,並不是出租旺季。2013年全年的租金指數預計將增長1.45%。

單單從指數來看,租金市場似乎還是相當健康,隻是增長正在放緩。但實際上,指數並不能完整地反映出整個租用市場。在一些剛剛完工的新項目中,租戶搬到這些新公寓,自然會付較高的租金,帶動租金稍微上漲,但是他們遷出的公寓,卻可能一時租不出去,而沒有被反映出來。

今年第三季,郊外的大眾化共管公寓租金其實已經開始下滑。市建局數據顯示,中央區以外(OCR)的租金下滑了0.8%。

代表高檔公寓的核心中央區(CCR),整體租金雖然仍然持穩,但漲幅正在進一步放緩。王伽勝解釋,帶動租金上漲的,其實是市區內較小型的一兩臥房式單位,反觀一些麵積較寬敞的三四房式單位,卻由於需求下跌而被空置。

至於代表中檔公寓的其他中央區(RCR),整體租金走勢相對持穩,過去三個季度平均上漲0.7%。王伽勝解釋,由於一些外籍高管人員紛紛遷出市區,因此市區邊緣的公寓租金在過去兩年內顯著上揚,但目前已開始麵對上升阻力。

他認為,核心中央區的租金將在2014年下跌4%,而其他地區的租金將在2014年下跌多達5%。特別是那些以高價買下公寓的業主,從投資的角度 看,他們知道不應該一直將房子丟空,所以有些人可能會考慮到完工的單位很多,願意接受較低的租金。畢竟,一旦市場環境改善,他們還是會有機會抬高租金。

 

 

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