哈佛區耶魯區房產大不同

2013年08月29日

作者：英國《金融時報》 魯斯•布隆菲爾德

 

哈佛(Harvard)與耶魯(Yale)也許是北美最知 名的兩所大學，但這兩所“常青藤老牌院校”(“Old Ivies”)所在的東海岸城市實際情況卻大相徑庭。哈佛位於馬薩諸塞州坎布裏奇(Cambridge)，這兒生活富足，是著名的左派思想大本營，曾被灣 區選舉研究中心(Bay Area Center for Voting Research)的一項研究報告評為美國思想最自由的城市，它被昵稱（並不總是人見人羨）為“坎布裏奇人民共和國”(“People’s Republic of Cambridge”)也是全美首座公然選舉黑人同性戀者為市長的城市。

耶魯位於康涅狄格州紐黑文市(New Haven, Connecticut)，這座城市贏得的惡名卻是全美犯罪最猖獗的少數族裔聚居地。

據房地產網站Zillow統計，坎布裏奇如今的房產均價為47.8萬美元/套，同比上漲12.5%，完全超過了2008年8月的房價峰值，當時的均 價為42.1萬美元/套。哈蒙德房地產公司(Hammond Real Estate)副總裁查爾斯•切爾尼(Charles Cherney)指出：要知道，坎布裏奇80%的房屋為公寓房，所以這樣的房價很低（顯得不太真實）。他估計目前獨棟住宅的售價約為140萬美元/套—— 在如今樓市行情上漲的情況下，這樣的售價難以阻止購房者的熱情。“在我看來，要數如今的樓市行情最為火爆，”他說，“各種價位與各個地段的樓市競爭都異常 激烈。”切爾尼說，樓市行情突然井噴的原因有三：“我覺得是低利率、庫存減少以及經濟複蘇的共同影響所致，這是場‘完美風暴’”。

當然，坎布裏奇值得推薦的理由還有很多。擁有哈佛大學，就意味著不乏酒吧、夜總會、商鋪以及餐館，但它們不若大城市那樣狂野、擁擠與嘈雜。而且坎布 裏奇綠樹如蔭，公園星羅棋布於整座城市，讓人賞心悅目。本地居民包括了哈佛與麻省理工學院（MIT）的師生以及在飛速發展的科技產業工作的科研人員，是坎 布裏奇用工人數最多的機構。上班人員隻需乘坐紅線地鐵，就可抵達3英裏之外的波士頓市。

按切爾尼的經濟實力，首選住宅區當屬坎布裏奇西區(West Cambridge)，它的中心地帶是被譽為“托利黨匯聚區” (Tory Row)的布拉托街(Brattle Street)，這兒原是獨立戰爭時期一小撮親英分子的大本營，他們是擁有大量土地的富人，竭力反對《獨立宣言》(Declaration of Independence)。這些“變節者”的房屋如今多數由坎布裏奇曆史學會(Cambridge Historical Society)這樣的機構征用，但布拉托街上20世紀之交及一戰後的獨棟住宅售價介於250萬美元與1000多萬美元之間。距離布拉托街咫尺之遙的意式 風格六臥住宅，如今的市場售價為580萬美元。伯克利街(Berkeley Street)上一幢麵積6134平方英尺的房屋，其曆史可追溯至1852年，近日修葺一新後，已在哈蒙德房地產公司掛牌銷售。

除了維多利亞時代(Victorian)以及20世紀之交的獨棟住宅（帶有巨大的花園）外，從坎布裏奇西區至市中心的哈佛廣場(Harvard Square)，步行隻需幾分鍾時間，而且這兒商鋪與餐館雲集；西區離哈佛近在咫尺，吸引著研究生紛至遝來，他們來到這些市中心的邊緣地帶，以期實現自己 的人生抱負。毗鄰西區、一幢殖民地風格的現代住宅，哈蒙德房地產公司推出的售價為85萬英鎊。

另一核心區域是坎布裏奇東區(East Cambridge)，這兒曾是清一色的“藍領”聚居區，如今則是生機勃勃，切爾尼說：這一切主要拜排擠效應（西區房價高企，從而讓很多買家望而卻步）所 引發的強烈連鎖反應以及毗鄰肯德爾廣場(Kendall Square)所賜。肯德爾廣場是坎布裏奇欣欣向榮的科技產業區所在地，約有200家公司在此創業。Google、微軟(Microsoft)以及亞馬遜 (Amazon)等大公司均在此設立分部。

肯德爾廣場昔日曾是生意慘淡的商業區，如今各種商鋪、餐館以及咖啡廳蜂擁而至，它們增添了坎布裏奇東區的生活魅力。這兒的住宅同樣曆史悠久，但麵積比西區要小。許多房屋改建成了公寓，這兒一套麵積1100平方英尺的兩臥住宅，售價約為50萬美元。

紐黑文的樓市則完全是另一番景象，房屋均價為16.13萬美元/套，同比增長2.6%，但要達到2008年8月19.5萬美元的均價峰值，仍需付出 很大努力。房價受抑，反映的是紐黑文市民年均收入29604美元的現狀，城市也因高失業率以及高犯罪率而一蹶不振。雪上加霜的是：紐黑文的種族關係異常緊 張，尤以城市西南的The Hill為甚。

與此形成鮮明對照的是East Rock這類中產階層雲集的地區，它是大學教授的向往之地，他們喜歡這兒的寬敞住宅以及公園。Planet Realty LLC經紀人史蒂夫•裏夫金(Steve Rivkin)估計：East Rock的老式褐色砂石以及都鐸(Tudor)與殖民時期風格的房屋（它們原先為航運大亨與工廠主所建），其售價約為75萬美元/套。Pearce Real Estates房產公司目前推出了一套位於布雷德利街(Bradley Street)的五臥住房，它距離East Rock Park公園隻有一英裏，離耶魯大學也近在咫尺，售價為89萬美元。

East Rock也是研究生們的向往之地，從而獲得了“Grad Haven”的昵稱。年輕人雲集於此，意味著此地不斷有咖啡廳、酒吧以及餐館開張。裏夫金說，這兒也是相對安全的社區。“抑或說與紐黑文其它任何地方一樣安全，”他補充道。

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購房指南:

●坎布裏奇的惡性犯罪率是每年每千居民4.7起，而紐黑文的惡性犯罪率則是每年每千居民13.53起。在坎布裏奇，與房屋相關的犯罪率是每年每千居民38.39起，而紐黑文則是每年每千居民52.96起。

●坎布裏奇居民的收入中值是69,017美元，而紐黑文是39,094美元，差不多是後者的兩倍。

●約五分之一的紐黑文居民（22.8%）為18歲或18歲以下，而坎布裏奇這個年齡段居民的比例是11.4%。

●坎布裏奇73.1%的居民25歲時，已擁有學士（或以上）學位，而紐黑文該比例為32.1％。

●坎布裏奇距離洛根國際機場(Logan international airport)約五英裏；從紐黑文到紐約，直達火車隻需2小時，它距離Tweed New Haven機場約三英裏。

購買力……

50萬美元可以在坎布裏奇東區、或在時尚的Porter Square區買到一套二臥住房。

100萬美元可以在紐黑文East Rock買到一套具有一定有曆史的8臥住房，或是在坎布裏奇西區邊緣地帶購買一套現代風格的三臥連排別墅。

500萬美元可在坎布裏奇西區布拉托街購買一套具有一定曆史、擁有四至六個臥室的獨棟住宅。