香港房地產市場大起大落，真是地產投資人的理想市場

 

香港房地產1946年—1994

第一個繁榮期 1946年—1950年

即二戰結束至朝鮮戰爭爆發的這一段時間。二戰結束後，經過戰爭破壞的香港滿目瘡痍，建築物損 壞嚴重，加上戰後人口大量回遷以及因大陸內戰而逃難來香港的大量人口，使得香港的住房極為緊張，時間內急劇增加的近百萬人口給市場創造了巨大的需求，房 價、地價和租金飆升，尤其是租金上漲迅速、漲幅巨大。

第一個衰退期 1950年—1952年

1950年6月朝鮮戰爭爆發，10月中國人民誌願軍入朝參戰觸怒了美國，受美國操縱的聯合國對中國大陸實行製裁、禁運，香港傳統的支柱產業——轉口貿易一落千丈，經濟陷入蕭條，剛剛開始繁榮的房地產市場受到波及，陷入蕭條。

第二個繁榮期  1953年—1957年

東南亞遊資為躲避騷亂大量進入香港房地產市場；政府的舊城拆遷改造政策造成了新的“房荒”； “分層出售”和“分期付款”的推廣使個人購房門檻大大降低，刺激了需求；政府的一些建築條例有利於降低開發商的建築成本如法定的樓層高由10尺6寸降低為 9尺6寸，提高了建築限高和容積率等

第二個衰退期  1958年—1959年

1958年，房地產市場開始供過於求，房價、地價下跌。

投資規模過大造成市場供過於求而市民的購買力有限；政府開始對樓花買賣進行管製，如規定開發商必須有一定比例的自有資金才可以出售樓花，賣樓花的所得款必須存在銀行的專門帳戶，專款專用，不得挪作他用，否則將會麵臨懲罰.1959年開始，香港經濟出現轉機。

第三個繁榮期 1960年—1965年

經過兩年短暫的調整後，香港的房地產市場於1960年又開始繁榮起來。1960年的投資額相 當於1958年的2倍，地價、房價和租金大幅飆升。1962年房價的漲幅超過30%，租金的漲幅也在15——50%，物業的交易量比1958年增加50% 以上。1965年春香港爆發了銀行信用危機，接著房地產價格暴跌。

第三個衰退期 1966年—1967年

出台的各個條例沒有立即執行，而是給了幾年的緩衝期，到1966年才開始執行。許多開發商為牟取更多的利潤，紛紛趕在新條例執行前報批發展計劃和規劃。其結果，市場供應量大增，嚴重供過於求。

第四個繁榮期 1968年—1973年

香港經濟複蘇，產業結構開始轉型，旅遊、金融和商貿等行業迅速發展.這是香港房地產市場的黃 金時期之一,此期間租金全麵上漲，三年間，租金上漲幅度在130-300%，政府出麵幹預也未能阻止租金快速攀升。房價和租金的飆升也帶動了地價的劇漲， 投機活動盛行，炒賣樓花現象嚴重，開發商為了追求更高利潤，采取了捂盤惜售的舉動.

第四個衰退期 1974年—1976年  

股市和樓市都彌漫著濃厚的投機氛圍，狂熱到失去理性程度，泡沫隨時破滅，危機一觸即發。 1973年3月以發現假股票事件為導火索，引發股民恐慌性拋售，股市從1774.96點急劇向下，到1974年12月10日，跌至150點的低穀，樓市也 隨此崩潰，樓價、租金大幅度下跌。1974年的石油危機導致香港股市暴跌，又帶動房地產業全麵調整，香港地價下跌40％，樓價下跌了30-40％。 1975年底開始，房地產市場重又回升 港府1976年開始地鐵修建計劃《行政幹預》，提升了城市土地價值；1978年，又推行“居者有其屋計劃1981年香港房地產市場達到高潮，到1981 年，香港已成為僅次於日本的全世界房價最高的地區。但隨後而來的世界性經濟危機及中英香港問題談判，令港人出現信心危機《行政幹預和外部環境》。

第五個繁榮期 1976年—1981年

這是香港房地產市場最重要的發展時期,一大批新興地產集團崛起，紛紛上市融資，壯大實力，改 變了香港地產的競爭格局。如1976年的平均售價是265元每平方尺，香港的一棟金門大廈，從1979年至1980年4次易手，售價從7.15億港元被炒 到17億到1981年高峰期已經上升到1050元每平方尺，5年間漲幅將近3倍。香港府府大量拍賣土地，地價和政府的賣地收入急劇增加，如1976年政府 的賣地收入是4.41億元，1980年達到39.3億元，增幅近8倍。地產公司掀起上市熱潮，新興地產集團如長江實業、新鴻基地產等，石油危機過後，香港 經濟迅速複蘇，國際金融中心地位開始確立，大批國際金融機構紛紛到香港來開設分支機構，大批跨國公司也到香港設立分公司；中國大陸粉碎了“四人幫”，結束 了十年動亂，開始推行“四化”建設，實行對內改革，對外開放的政策，在深圳、廈門和珠海設立經濟特區，給香港人和投資者帶來了極大的信心，地產市場緊跟著 迅速複蘇、繁榮，1981年達到高峰。

第五個衰退期：1982年—1984年

1982年底，香港樓價比1981年下跌60％，1983年房地產市場全麵崩潰。直到 1984年9月，“中英聯合聲明”簽署後，市場才重新複蘇。1982至84年地產市道崩潰，許多港人的發財夢成了無盡噩夢，這次衰退純粹是市場內外的眾多 因素造成的，政府並未出台措施進行幹預

第六個繁榮期  1985年—1997年  

中間回落期  1989年—1990年，1992年，1994年—1995年上半年。

1985年《聯合聲明》簽定以後，隨著市場信心的恢複，地產業開始活躍，房價和租金逐漸回 升，各類物業交易頻繁，期間1987年10月全球性股災都未能阻止房地產市場的回暖於1985年開始走出低穀，走向複蘇。1989年1—3月許多地區的房 價普遍比1981年高峰時期的曆史最高水平高出30%，政府的賣地收入大增。比大陸2007年的景象還更勝一籌。許多外資財團、國際機構紛紛進軍香港地產 市場。

1989年以後，受大陸政治風波及經濟緊縮的影響，香港經濟和地產市場受到波及，出現回落。 1991年受到政府推出的第一期公務員置業計劃和銀行降息的刺激，1989年之後房地產價格急升，1990年港島區的房價比1981年上升了一倍以上。地 產市場再度回升，市場繁榮更勝過前一階段，炒樓之風彌漫全港。政府於1991年8月頒布了7項打擊炒樓活動的措施（相當於大陸的宏觀調控） 1991年12月，政府再推出6項打擊炒房措施，1992年房價雖然繼續上揚，但是調控措施逐漸見效，需求下降，成交量大降，炒風收斂，中小戶型、低價格 的住宅價格開始回落，但大型豪宅的價格開始攀升。開發商為了刺激購買，自行提供兩成按揭，在豪宅價格的帶動下，中小戶型住宅的價格再度飆升，到1994年 初高價。

1994年上半年，香港地產市場明顯過熱，社會輿論強烈要求政府出麵幹預，若不見效，將出台 更嚴厲的措施，在此情況下，樓市驟然降溫，住宅價格平均下跌30%。到1995年第四季度，房地產市場開始回暖，政治前途進一步明朗，市民和投資者從對於 回歸的恐懼轉變到對於未來的憧憬，海外和內地資金也大量進入香港，推動香港房地產市場的又一次上升。

香港樓市 1994年至今

蕭條期  1994—1995  1994年上半年高位 下降到1995年第三季度高位

繁榮期  1996—1997  1996年到1997年迅速上升到高峰

第七個衰落期  1998—2003  1998年第三季度達到近年最低位 1998年第四季度回升一直1999年第三季度，1999年第四季度下降 一直持續到2003年。1997年香港房地產泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中下跌了70％左右。

第八個繁榮期  2004—2005  2004上升到高位 2005 年下降

第八個蕭條期   2006年-2009  2006年低位徘徊 2007年上升 2008-2009年受全球金融危機影響，下跌。

第九個繁榮期 2009-現今
各國政府為了挽救經濟，避免由於金融危機而造成經濟危機，大量印錢，熱錢大量流入香港，房地產價格大漲，超越1997年的曆史高點，2012價格跟2009年比，基本翻番。

在利率超低、流動資金泛濫，以及供應偏緊的情況下，樓價在近年持續熾熱。為應對過熱的樓市，香港政府於2012年10月公布進一步的需求管理措施，即加 強額外印花稅及引入買家印花稅，以遏抑投機活動，冷卻樓市，並於供應緊張的情況下，優先照顧香港永久性居民的置居需要。但樓市於2013年再度呈現熾熱 跡象，香港政府於2013年2月推出另一輪的需求管理措施，包括將適用於所有物業交易的售價印花稅稅率加倍，以加強需求管理，冷卻樓市。

根據稅務局的印花稅數據，涉及非本地個人及公司買家（包括本 地及非本地公司）的住宅交易，在2013年的首五個月已下跌至平均每月249宗，僅占交易總數的4.6%，相比2012年1月至10月期間（即推出上述需求管理措施前）每月平均1 089宗或占交易總數的13.6%大幅下降。在雙倍印花稅下，購買2,000萬港元以上豪宅的印花稅率高達8.5%，而400萬港元以下的中小型住宅印花稅率則為4.5%。