彼岸房地產更有魅力？

2013年06月09日

就勢論市

許麗卿

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朋友在聚會上說，他的朋友五年前以近50萬令吉在鄰國柔佛州買了一間排屋，如今屋價已翻倍。不久前以近100萬令吉（約40萬新元）賣掉，淨賺估計超過30萬令吉。

在座的朋友聽了不禁發出“嘩嘩”聲，有的則質疑——“真有這麽好賺嗎？”

我也質疑。因為這間位於柔佛州振林山附近一度假區的排屋，地點不比其對麵另一度假洋房高檔，竟能賣得百萬令吉，真叫人難以置信。大家也在討論：這個五年翻倍的屋價是個別例子，還是長堤彼岸百萬令吉屋價已普遍化？

 上房地產網站查看，這個地區的排屋確實有人以至少120萬令吉叫價，但這樣的價格或許是屋主抬高出價試探市場。一般的價格都在百萬令吉左右。五年前買的房子如今升值一倍，是不爭的事實。

買房的話題總是談不完。現在新加坡人談論的買房話題已經擴大到長堤彼岸的房地產項目，其實，許多手頭上有閑錢的新加坡人早已在彼岸擁有房地產，無論是作為度假屋、自住或投資，新加坡人在當地的外國屋主中就占了80%以上，在總購房者中則占三分之一。

馬國房地產受到新加坡人青睞，尤其是近年來國人紛紛到柔佛的依斯幹達（Iskandar）經濟特區買房，他們的心態不難理解。本地房價不斷攀升，政府推出多輪降溫措施，國人投資房地產受限，手頭上握有閑錢的多數新加坡人，隻好轉而把目標放在長堤彼岸的房地產上。

許多國人對依斯幹達的房地產情有獨鍾，最大的一個吸引力是當地的房價比新加坡的便宜很多，一般公寓的平均價格介於60萬至70萬令吉，兩層樓的排屋也隻不過70萬至96萬令吉。換算成新元，公寓價格僅約20幾萬元，不超過30萬元；排屋價格也僅30萬至40萬新元。

另一因素是當地房貸條例相對寬鬆，一般可貸款房價的80%至90%。假設一名新加坡人以96萬令吉買了一間排屋，向銀行貸款80%，利率6.6%，分30年攤還，他每月的分期付款為6131令吉，約2500新元。再假設這名買家把在新加坡的四房式組屋全間出租，全家搬到鄰國的排屋居住，他在新加坡賺取的3000元租金，用來償還排屋貸款綽綽有餘。

加上馬國發展商近期在新加坡大事宣傳各種房地產項目，不僅在本地酒店舉辦周末展覽和促銷活動，甚至包下冷氣旅行巴士載送新加坡人往返馬國看房兼半日遊，還包吃包喝，樂得本地大叔大媽買家都蠢蠢欲動。

有些發展商則委任本地代理，把目標鎖定本地富豪，用私家豪華轎車載豪客到鄰國看房，有時也組織較大型的看房團。據說，有些豪客隻在當地樓盤現場或項目展示中心轉了一圈，就簽訂認購書。

再說，馬國房地產項目在本地的宣傳攻勢加大，國人對於彼岸房地產市場的認知也因此有所提升，並因了解而生情。有人甚至把依斯幹達特區比喻為新加坡旁的“羅湖”。因為買不起房子，很多香港人搬到房價相對便宜的羅湖居住，但每天到香港上班。同樣麵對房價不斷攀高問題的新加坡人，也在擔心將來或許會買不起房子，而必須步香港人的老路，在彼岸安家、在新加坡上班。

此外，因為很多本地大機構，例如淡馬錫控股和嘉德集團，紛紛在依斯幹達投巨資建設基礎設施和發展住宅項目，無形中也為本地人在柔佛投資房地產打下一劑強心針，而且即將建設往返新馬兩國的高鐵計劃也讓買家對柔佛未來的發展感到樂觀。

然而，依斯幹達的房地產真值得國人投資嗎？

一個令人擔憂的趨勢是，很多新加坡人在依斯幹達買房置業，隻是因為價格比新加坡便宜許多。但他們都忽略了依斯幹達的房價其實從發展初期的2007年至今，已經漲了一倍或更多。接下來，那裏的房價還會有多大的增長空間？依斯幹達特區內地價和房價都已比柔佛的一般價格還高，所以未來的升值潛力可能沒那麽樂觀。

現在的依斯幹達其實是地多人寡。它有新加坡三倍的地理麵積，人口卻隻有160萬（或新加坡人口的三分之一），而它的商業發展也還處於萌芽的階段。若人口沒有達到預期的目標，而住宅供應量卻不斷地增加，房價又節節攀升，最終可能會形成房市泡沫。

若新加坡人一窩蜂投資依斯幹達房市，把房價炒高，引起當地居民不滿，可能會引來馬國政府關注，進而推行降溫措施，例如調高外國屋主的房地產稅等。這也是本地買家必須知道的風險之一。

投資者須想清楚幾點

總之，本地買家必須認識到，依斯幹達並不是一個包賺的投資地區，它的未來還是一大未知數。投資者必須注意以下幾點：

*想清楚投資的目的所在，別盲目跟風。若你想買來日後自住倒是無妨，但若你想出租或轉售，必須先做足功課，查看出租回報率是否劃算、是否能夠找到租戶，以及轉售市場的大小。

*決定買公寓或有地住宅。一般外國人租戶或買家都不喜歡公寓，較傾向有地住宅的寬敞空間。

*打探清楚發展商的底細。馬國房地產投資環境和本地的有別，透明度遠比新加坡的低。

*全麵地研究房地產價格。依斯幹達畢竟是個還未完全發展完畢的區域，價格不能比一些城市高，例如首都吉隆坡。吉隆坡金三角市中心一些新房地產項目甚至可以確保回報率，相比之下就比依斯幹達還值得投資。

*不可單憑推介書的內容來作出買房決定。必須親身到項目地點實地了解，視察四周環境，以及看看周邊支援設施是否到位。

縱觀投資依斯幹達房地產的有利因素及所存在的風險，我隻能說：馬國房地產的魅力，在於相對，而非實質。

本地買家必須認識到，依斯幹達並不是一個包賺的投資地區，它的未來還是一大未知數。

（聯合早報網編輯：孟鑫 )