製定退市機製 免毀樓市支柱

 （2013-03-23）
早報導讀
 
● 黃靜怡
市場論

　 繼2月下旬香港特區政府再推出“辣招”打壓樓市後，樓市3月份的表現可說是相當淡靜。  二手交投市況急凍，加上有大型銀行調高新造按揭（抵押）利率，令樓市雪上加霜。十大屋苑成交於過去三星期的周末均不足十宗，交投急劇收縮為近年罕見。

　 預計3月份的二手成交宗數有機會低見3000宗水平。

　 雖然單一月份3000宗的二手成交於近年亦曾出現，但維持的時間非常之短。 　 不過，今次“辣招”加上新造按揭息率調升，二手交投料會維持低位一段時間。 　 回顧2003年至今，隻有2003年頭二手成交連續4個月錄得3000宗以下的低水平。  經過政府連番推出辣招之後，市場成交低迷程度“媲美”2003年是可以理解。

　 事實上，當前的經濟層麵較2003年為佳，但由於針對樓市的政策不斷推出，令到二手住宅成交萎縮。而假若二手成交量一直長期處於極低水平未能改善，大大影響樓市健康發展。 　

   樓市始終為香港經濟重要支柱，樓市發展不健康，對香港經濟會造成嚴重打擊。故本欄早前提及政府宜及早製定一個退市機製，在樓市上升周期完結時及早推出，避免出現1997至2003年大跌市風險。

　 當然，何時推出退市方案要有一個周詳的考慮，而本欄認為，政府退市機製之先決條件是樓價出現逾5%的累積跌幅，另外也要視乎三項主要訊號的出現。

　 本期首先談談其中一項訊號“流轉率”。

　 所謂“流轉率”是用作反映物業市場買賣活躍程度，以每年二手住宅注冊量占當年全港私樓物業單位總數的比率作計算，該數字愈高，代表物業交投愈活躍；反之，數字愈低，代表物業交投趨淡靜。

　 但有一點要留意，二手流轉率無論太高抑或太低均不是一個理想的情況。

　 在投資氣氛強勁的時候，如炒賣活動頻密，令到流轉率相對偏高，情況如1997年高達17%；然而，過低的流轉率則代表樓市成交少，甚至連一些正常的樓市活動如換樓、長線投資等亦受阻礙，連帶物業交投正常的流動性減低。

　 就像近年政府多次出招，流轉率亦由2010年開始回落，2011年已急挫至近7%，而去年更跌至隻有逾6%左右，正常的樓市活動亦受影響。

　 近期二手交投低迷，流轉率相應下跌，勢必影響樓市健康發展。

　 本欄認為，假若二手流轉比率跌至5%以下，屆時情況猶如2003年低迷的樓市般慘淡，實屬退市的其一警號。

　 當然，退市機製並非以流轉率單一指標而定，其餘的指標則待下次再續。



（作者是香港美聯集團副主席兼副董事總經理）

政府退市機製之先決條件是樓價出現逾5%的累積跌幅，另外也要視乎三項主要訊號的出現。