房價也來“卸妝”咯！

（2013-02-17）
早報導讀
 

圖@梁錦泉
● 吳慧敏
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就勢論市

不久前，一位朋友興衝衝地跑來告訴大家，某某共管公寓的發展商現在給予買家15％折扣，另外再加7％印花稅回扣，以及2％家具禮券。

　 他屈指算給我們聽：“一個原本標價100萬元的房屋單位，現在可以拿到總值大約22萬元的‘甜頭’。很劃算，對不對？”

　 這種問題其實不好回答。就像一個戴了假發、假睫毛、虹膜放大片、神奇胸衣的濃妝豔女，到底漂不漂亮一樣……

七輪降溫房價仍漲

　 新加坡的私宅價格經過連續七輪的房地產降溫措施，仍然“奮發向上”，一直都是大家嘖嘖稱奇的“奇跡”。

　 從2009年中至去年第四季，新加坡私宅價格指數累計上漲了59％。

　 盡管政府於1月12日實施了新一輪降溫措施，但由一些房地產經紀公司收集整理的SRX數據顯示，今年1月，市區邊緣和郊外的房屋價格仍在繼續攀升，漲幅介於1％至2.5％。

　 一些市場人士因此將矛頭指向發展商呈報價格的程序，表示這根本不是什麽違反地心引力的奇跡，而隻是因為發展商在新項目的售價上塗抹了一層又一層的妝，讓人們看不清真相罷了。

發展商大派甜頭

　 實際上，政府每一次實施降溫措施，都會導致買家暫時離場。但每一次發展商都會想出各種名堂，給予買家各種折扣、優惠、回扣、禮券、津貼、抽獎等等好處來推動銷售率。

　 例如去年中，兩個位於榜鵝的新項目就拚命大派甜頭來造勢。

　 Capital Development和ZACD發展的逸閣（FLO Residence）更以贈送17輛福士偉根Polo新款轎車，以及一輛福士偉根Jetta轎車，為買家進行抽獎。

　 同一時期推出的River Isles則舉行一項“公寓命名”比賽，送出2888元現金獎給優勝者。

　 此前，嘉德置地（現稱凱德置地）的Bedok Residences，也給予居住在附近的買家額外1％的“鄰裏折扣”，而曾向該發展商買房子的“忠誠客戶”，也可以享有同樣的優惠。

　 去年8月，萬國也給予Paterson Suites的買家每年5％租金保證，為期四年。以一間價值大約600萬元的公寓來說，這就相當於一個月大約2萬5000元、一年約30萬元的租金保證。

　 這些所謂的優惠，是不是真的這麽劃算，恐怕隻有買家自己扣除所有好處，為價目表“卸妝”之後，再跟周圍的項目比較一番才能知道。但是，由於有些優惠與現金並不等值，因此評估起來也並不簡單。
“減價”非常敏感 發展商寧願選擇采用這種曲折的方法而不直接減價，心理其實不難理解。

　 減價畢竟是件非常敏感的事情。經曆過1997年至1999年房地產低潮的發展商都知道，買家花了數十萬元，甚至數百萬元買的房子，不久後竟然降價數萬元，甚至數十萬元出售，會有多難受。一些人為此家庭失和，天天吵鬧。一些人則跑到發展商的辦公室，拍桌子怒罵發展商不道德，要求退款、減價。另一些人還天天唱衰發展商，與發展商就完工單位的質量爭論不休，沒完沒了。

　 為了避免觸怒先前的買家，砸了自己的招牌，發展商因此寧可遮遮掩掩、塗塗抹抹，通過各種折扣、回扣、津貼、禮券、獎品等來吸引新的買家，而不敢直接降價。

　 對於手頭上擁有大量土地庫存的發展商來說，給予各種“甜頭”而不直接降價，也能對整體房價起到扶持作用，避免這個項目減5%，下個項目要減10%的惡性循環削價戰。

　 實際上行內人士熟知，有幾家大發展商特別喜歡將價目表上的叫價抬高，然後再給予所謂折扣。
　 例如某一區的共管公寓，平均尺價在1500元左右，但這幾家發展商卻會故意把價目表上的叫價抬高至接近1800元，然後再給予15％的折扣，將最終售價壓低至1500元左右。

　 這種先報大數再給折扣的手法，雖然是一個並不新奇的促銷噱頭，但由於許多人一輩子隻買過一兩間房子，因此偶爾還是能夠哄到像上麵所提到的那位朋友那樣的買家，興衝衝地以為自己撿到了便宜貨。

“卸妝”後房價讓人期待

　 房價不透明，影響的不僅是少數潛在買家，這種為房價“化妝”的手法，也影響到新加坡整體私宅價格數據的準確性，牽涉到千千萬萬人購房賣屋的決定。這主要是因為在現有的條例下，發展商不需要披露是否給予買家任何形式的好處，因此它們向當局呈報的，可能是沒有經過折扣的原價。

　 例如一個價值100萬元的房屋單位，隻要簽署了買賣協議，支付了7%的額外買方印花稅（ABSD），發展商就會給予賣家額外7萬元的印花稅回扣和2萬元的家具禮券。不過，這總共約9萬元的“好處”，並沒被真實地反映在官方每個月和每個季度發表的數據當中。 如果這樣的情況非常普遍，就會為價格製造出一種假象，讓人們誤以為房價比實際情況來得高，市場比實際情況熾熱。

　 因此，最近政府修訂房屋發展商（管製和執照）法案時，其中一個重點就是為房價“卸妝”。

　 隻要法案在國會上通過，發展商向有關當局呈報私宅價格時，就必須同時披露它們給予買家的所有好處。這將有利於當局接下來以淨價格反映房價的走勢，增加市場透明度，給予買家更大的保障。
　
“卸妝”後的房價是否依然美麗堅挺，令人期待。

房價不透明，影響的不僅是少數潛在買家，這種為房價“化妝”的手法，也影響到新加坡整體私宅價格數據的準確性，牽涉到千千萬萬人購房賣屋的決定。