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匯客室/新一輪房地產降溫措施的影響

(2013-01-24 02:52:15) 下一個

(2013-01-21)

主持:周兆呈,新匯點主編

本期話題:新加坡政府最近出台新一輪的房地產降溫措施,從組屋、公寓到工業廠房,從新加坡公民、永久居民到外國人都有相應的房地產政策。
你如何看待這新一輪的降溫措施?它對新加坡的社會和移民政策會產生什麽樣的影響?

劉春霖 凱斯防護科技集團總裁:

 對於私宅市場來說,新一輪的降溫措施在短期內雖可達到降低需求麵的效果,但因熱錢仍源源不斷的流進金融市場,對中長期投資來說,仍是有利可圖。再者,經曆多次降溫,新一輪措施的邊際效應將繼續遞減,除非另有新的市場導引資金外流。在看好後市情況下,地產市道下滑的程度或將不如預期,政府方麵還須密切關注降溫的實際效果。

  在組屋市場方麵,新措施主要針對永久居民,但同時擁有組屋及私宅者不乏本國公民。在新措施之下, 一部分永久居民可能選擇離開新加坡,這也會對整體經濟產生負麵影響。而本國公民可以繼續同時擁有組屋及私宅。買家可能反向操作,趁屋價回落時購入,以致需求並不會大幅下降。

  此次政策同時間為住宅及工業房地產降溫,效果自然會比在單一市場方麵收緊需求來得更為有效,也大幅降低了熱錢從住宅市場轉向工業房地產所可能產生的負麵效果,但是對工業房地產有真正需求的買家(本地的中小企業)將因此而須付出更高的成本,通貨膨脹也將水漲船高,生活指數隻怕將會居高不下。政府應有其它配套措施為中小企業解燃眉之急,才不至殃及池魚。

  吸引外國人士移居新加坡的政策固然可以帶動經濟增長,但也是令本地屋價居高不下的因素之一。政府已經關注這一問題並對移民政策做檢討和適當的調整。

  防止屋價過高導致本國公民之房地產投資泡沫化是一個長期的任務,政府必須有全方位的持續的對策,降溫措施可發揮的作用和效果才能進一步的提高。

藍偉光 三達國際集團總裁:

 新加坡這新一輪的降溫措施,既在意料之外,也算意料之中。

  說意料之外,乃因事先毫無跡象,宣布翌日馬上實施。毋庸置疑的是,若有風聲走漏,獲得資訊的人提前進場必將導致不公平現象的發生。可以想象,此類重大決策,事先肯定經過多個部門的多次討論協商平衡後才定案的,這在其它國家要做到如此密不透風,是很難想象的。而一經公布,又以迅雷不及掩耳之勢馬上實施,盡量減少了政策轉換之前空檔期所引發的交易與爭議。於細微處見精神,說明了新加坡政府信息保密的嚴格與工作辦事的效率,確實值得稱道。

  算意料之中,乃因經過最新一次國會大選與總統選舉的新加坡,大家已普遍體認到了社會不同階層的分化,部分新加坡人對外來人口及永久居民急劇增加的強烈不滿。政府為了順應民意,爭取選票,采取限製措施是遲早的事。而要減少外國人的湧入,通過房地產加稅調控這一手段能立竿見影,馬上見效。

  然而,這一迄今為止新加坡政府出台的最為嚴厲的房地產調控措施對新加坡社會和移民政策產生的影響卻是見仁見智,頗具爭議的。以我之淺見,對新加坡社會的和諧穩定與長遠發展未必都是正麵的影響,原因如下:

  一是通過房地產加稅措施限製中國的暴富階層移民新加坡的效果是極其有限的,因為較之中國房地產的上漲幅度,這一新增稅收的幅度對那些通過不同渠道與手段已經攫取財富的中國人而言簡直就是毛毛雨,隻要他們決定來新加坡了,這一手段根本影響不了他們的行為決策。如此,近年引發傳統新加坡人跟移民新加坡的中國新富權貴嚴重對立的負麵因素並未消除。

  另一方麵,對於靠知識、技能移民新加坡的精英人士而言,這一嚴厲的調控措施卻增加了他們的生活負擔及生存的壓力。筆者認識一些朋友,他們擁有多個學位,具備完美的高等教育經曆,獲永久居民身份多年,在不同的工作崗位上兢兢業業,任勞任怨,好不容易積攢些資金,正打算提升一下居住條件,卻突遇這輪調控,先是錯愕,後是感歎,繼而萌生去意。因此有些人才必將離新加坡而去。而另一些本想移民新加坡的專業人才也會因這一輪新興的房地產調控措施而裹足不前。

  不過話說回來,當今世界,任何地方都不可能製定十全十美的政策。因此,盡管有上述顧慮,筆者還是讚成政府的調控措施的。

胡猛 風和投資管理總裁:

 過去幾年新加坡出現一個現象,在許多場合許多精英人士屢屢批評政府的政策:因為選票的需求而媚眾,而非如過去那樣憑精英們的遠見而治國。於此觀點我不敢苟同,今借房產調控政策一題,略抒己見。

  這個社會由於諸多因素而有貧富之分階層之別,各階層的觀點難免染上該階層的利益色彩,正如中國土語“屁股指揮腦袋”。人之為人,總是七分主觀三分客觀。試問精英們,“遠見”是哪個階層的遠見?以財富而論,多數決策者來自同一個階層。以房地產而言,我相信99%的決策者都是有產階層,他們的思想不一定代表全社會的共同利益,如沒有選票的顧慮,很難保證其決策能兼顧天下寒士。誠然,各個國家各個政黨都不乏大公無私者,然而一個國家持續的良好的治理不能全憑覺悟全憑英明的領袖,而應該憑製度。隻有製度才能保證政策的公平和持續的“大公無私”。君不見,過去國民黨的“天下為公”橫匾四處可見,而國民黨員們卻貪汙腐化,最後丟了中國大陸。今天台灣的國民黨漸漸廉潔,完全仰仗民主製度。

  由於自由市場的內生力量,各資本主義國家都是貧者愈貧富者愈富,這是自由經濟的瑕疵,但絕非上帝創造世界的初衷。為了社會的效率和資源的有效分配,我們不求平均,但不希望貧富差距日益拉大。否則到了一個限度,社會就會出現動蕩,富人的財富恐怕不能保全。前年倫敦騷亂時,電視上一接受采訪的正在搶劫的窮人對著鏡頭講“重新分配財富的時候到了”。我想新加坡的精英階層不希望這一幕在新加坡上演,也不希望社會的安定像某些國家一樣靠暴力維穩。一定程度的房價下跌,是無產者的福音,是新加坡社會的安定劑。於有產者而言隻是賬麵價值的變化。當然少數高負債的投機者可能損失慘重,但這正是對此類不自量力的貪婪者的懲罰。

  新加坡能有如此“天下為公”的決策,第一拜民主之賜。如無民主製度,奢望有產者做出有利於無產者的決策,恐怕不能總如願以償。第二要感謝行動黨的智慧。當今世界有很多執政黨舍不得犧牲既有利益而最後禍國害黨。

《聯合早報》
(編輯:蘇亞華)

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