insight
工程技術，地產投資，信仰家園，時尚生活
yangdx@sph.com.sg
政府下猛藥給房地產市場降溫後，房價未來走勢成為各方關注焦點。準備首次買房的新加坡人理論上是此輪降溫措施的最大受益者，可是一些希望早日實現“擁屋夢”的新加坡人卻不看好這輪降溫措施能使組屋轉售價迅速下降。
鑒於房屋價格增長偏離經濟基本麵，政府上星期五在閉市後推出一係列被視為“重拳”的降溫措施，包括收緊房屋貸款條例、提高買方印花稅、限製永久居民出租組屋等，以防止房地產泡沫進一步擴大。
降溫措施主要影響購買第二間屋子的投資者、永久居民及外國買家，各項調整均不影響要購買第一個房地產的新加坡買家。這意味著，一旦降溫措施成功使轉售組屋或私宅價格下調，想要首次購屋的新加坡人就會從中獲益。然而正打算購買第一間屋子的黃麗琳（37歲，電腦工程師）卻不看好轉售組屋價格回落。
她過去九個月來她看了多個轉售組屋單位，卻一直無法下決心進場。“我想買加冷／黃埔一帶的三房式轉售單位，可是價格太貴了，房子的估價在漲，現金溢價也在漲，有賣家甚至開出10萬元溢價，實在是無法讓人接受。”
隨著新措施生效，黃麗琳打算暫時觀望，不過她認為轉售組屋價不會聞聲下跌。
她說：“我當然希望價格跌，政府通過讓買了公寓的永久居民賣掉組屋來增加供應，可是這樣的人也不多，轉售市場上三房式單位的供應又能增加多少？”
僅千多個永久居民
同時擁有私宅和組屋
新措施要求永久居民屋主不能出租整間組屋，今後也不能再同時擁有組屋和私宅，這將迫使一些永久居民家庭出售組屋。不過這些推出市場的單位對增加供應的幫助相信有限，因為目前獲準出租整個組屋單位的永久居民屋主隻有約2300人，同時擁有私宅和組屋的永久居民隻有約1200個。
結婚後暫時與父母同住的佘誌雄（30歲，技師）認為，新措施推出後，百萬元轉售組屋的個案將會消失一陣子，但是總體轉售價格不會有太大調整，他也不打算買轉售組屋。
他說：“組屋轉售價格即使暫時下調，整體而言還是很高，按新加坡的房地產市場熱度，過不久又會回彈。買轉售組屋還得支付一大筆現金，所以我還是會買預購組屋。”
突如其來的調整也讓一些剛剛買房的人擔憂房價下跌。江姓永久居民（37歲，自雇）在房地產降溫措施出爐的前一天辦理選購權。由於無須支付額外買房印花稅，她省下近3萬元。
她說：“雖然慶幸趕上末班車，可是也有點擔憂，希望房價不會下跌。不過我買這間屋子是想自己長住，短期內不會賣出去，隻要不是大跌到銀行讓我補足現金就好。”
Chris International董事許家榮受訪時指出，一般上房價跌至低於房屋貸款額時，銀行會要求屋主補足現金，1997年金融危機時曾有不少人因此“燙到手”。不過，目前第一次貸款的最高貸款與房屋價值比率是80％，意味著房價下跌20％，屋主才須補足現金，而這樣的可能性不高。
他說：“政府很明確說一些調整是暫時的，它會緊密留意市場反應，如果調整幅度太大，相信一些條例就會放鬆，不會讓市場垮掉。”
許家榮認為，轉售組屋價格下調餘地不大，如果買家看到中意的單位又打算長期自住，現在進場也無妨，畢竟房地產市場長遠來看將呈上漲趨勢。
新措施促使一些永久居民提前申請入籍
按照新降溫措施，永久居民得繳交5％額外買方印花稅，夫妻雙方中若有一人是新加坡公民，就無須支付這筆額外費用，這促使一些人決定提前申請入籍。
彭平華（37歲，工程師）和妻子及兩個孩子目前在三巴旺租組屋，夫妻兩人五年前成為永久居民。
他說：“我們正在打算買組屋，現在一下子要多付5％，是額外的經濟壓力。我們希望能快點申請入籍，反正原本就有這個打算，現在就提前申請。”
成為永久居民三年多的薑倩（26歲，金融分析師）之前曾有入籍打算，如今她決定近期就提交申請。
她和丈夫原本上周六約經紀看房，聽說有額外買方印花稅後就取消了預約。她說：“現在得先申請入籍，然後再做買房打算，但願能申請成功，今年能買到房子。”
根據條例，超過一人聯名購買房地產，額外買方印花稅將按照受更高印花稅額影響的一方計算，例如一名新加坡人與一名外國人一起購買房地產，即使這名新加坡人首次購屋，也得按外國買家的標準支付15％印花稅。
不過如果夫妻一同購買首套房屋，隻要其中一人是新加坡公民，就不受額外買家印花稅影響。如果夫妻中一人是新加坡公民，購買第二套私宅並願意在規定期限內賣掉現有房地產，也將享有額外買方印花稅扣稅。
《聯合早報》
（編輯：梁嘉芪）
進一步舒緩轉售組屋需求
新措施禁永久居民出租整間組屋
李靜儀 楊漾 黎遠漪 楊萌 (2013-01-12)
這是政府在短短半年內再次限製永久居民出租整個組屋單位，以確保這類買家購買組屋是用來自住，防止有人借此賺取租金或者當成投資。
建屋發展局在去年7月11日起收緊條例，當時規定隻有不曾出租過組屋的永久居民屋主，才能在組屋過了三年至五年的最低居住年限後獲準出租整個單位，出租期限從原本的最長三年改為一年。
從即日起，永久居民屋主即使住滿最低居住年限後也不能出租整個組屋單位，在條例生效前已獲準出租組屋的屋主在租約到期後不能再續約。目前獲準出租整個組屋單位的永久居民屋主約有2300個。
此外，永久居民今後也不能再同時擁有組屋和私宅，已擁有組屋的永久居民若購買私宅，得在半年內出售組屋。若私宅還在興建中，屋主須在新屋取得臨時入夥證（TOP）或法定完工證書（Certificate of Statutory Completion）半年內賣掉組屋，視何者為先。
永久居民向來隻能在公開市場購買轉售組屋，而且不享有津貼。目前約有4萬9000個組屋單位的屋主是永久居民家庭，占總組屋數量的5.8％。同時擁有組屋和私宅的永久居民則約有1200個。
組屋貸款條例收緊 是確保組屋自住原則
另外，新組屋和轉售組屋的貸款條例也將收緊，金融管理局從即日起，規定向銀行或金融機構借貸的買家每月償還貸款比例（Mortgage Servicing Ratio）不可超過每月總收入的30%；向建屋局借貸者，貸款與月入比率頂限則從40％降低到35％。
國家發展部長許文遠在記者會上說，上述兩項新措施是要進一步強調組屋應該是買來自住的原則，他也相信禁止永久居民出租整個組屋單位等條例將有助抑製轉售市場不斷攀升的需求。
他說：“轉售組屋買家往往會向銀行貸款，而不是直接向建屋局借貸，我們歡迎（金融管理局）收緊貸款條例，因為過度借貸對任何人都沒有好處。”
另外，從今年7月1日起，購買屋契少過60年的組屋買家，在申請建屋局貸款和使用公積金購買組屋時，也將同私宅一樣受到限製。
EC發展受管製
至於近來備受爭議的EC項目，今後EC每個單位最大總分層麵積（strata floor area）不可超過160平方米，新項目的額外私有空間和天台也將被視為總建築樓麵（Gross floor area，簡稱GFA），發展商也得為這些空間支付發展費，其他非有地住宅發展項目也將受影響。
此外，政府也規定，新EC項目的雙鑰匙單位以後隻能賣給多代同堂家庭。從政府售地計劃中標得新EC地段的發展商也隻能在標得地段15個月後或有關項目地基工程竣工後（視何者為先），才能夠把項目推出市場銷售。之前已成功標到地段的發展商不受影響。
許文遠說，上述措施是要讓EC計劃“回到正確軌道”上，他已提醒發展商不要忽略了政府推出EC是為了讓家庭收入低於1萬2000元者也負擔得起共管公寓的用意。
近來發展商紛紛推出超大EC單位，價格也屢創新高，在不久前推出銷售的淡濱尼“超級EC”CityLife@Tampines更是叫價205萬元，引起各界關注，有些人也質疑建屋局是否應繼續推出受津貼的地段讓私人發展商興建EC。
不過許文遠昨天強調，EC是為新加坡人而建的，是用來“保護”新加坡人能以較低價格擁有私人公寓的“好計劃”。
許文遠：EC是確保國人低價買公寓的“聰明計劃”
發展商在去年一口氣推出十個新執行共管公寓（Executive Condominium, 簡稱EC）項目，不僅掀起瘋狂熱潮，更成為街頭巷尾議論的熱門話題，但國家發展部長許文遠強調，EC是為新加坡人而建，是確保新加坡人能以較低價格擁有私人公寓的“聰明計劃”。
許文遠昨天在記者會上說：“EC其實是不錯的計劃。EC就如同私人公寓，但首五年到十年專留給新加坡人住。
“它由私人設計師設計、私人發展商建造，但因首五年至十年設有擁屋權的限製，因此這些地段推出給發展商競標時，發展商其實是以比一般私人公寓地段便宜三四成的價格買下這幅地。”
EC價格五年至十年後 會上升至私宅水平
也正因此，所省下的費用能讓新加坡人受益，以較低廉的價格購買EC。
許文遠進一步解釋：“因為外國人與本地永久居民在（EC建成後）最初五年不能購買EC，所以它其實是一個很聰明、確保新加坡家庭（能夠擁有公寓）的計劃。
“我們是以這種方式來幫助中等和中上收入的家庭能以低於市場、低於私人公寓的價格，購買公寓。在購買EC五年至十年後，它的價格也會上升至一般私人公寓的水平。
“我們有12年至13年推出EC的經驗，數據也確實證明如此。”
去年，發展商一口氣推出十個新EC項目，共5615個單位，創下曆來最高紀錄。
叫價205萬元、位於淡濱尼中心附近的CityLife@Tampines超大EC單位，在去年12月29日推出銷售短短一個多小時內就找到買家，其他20多個售價超過100萬元的大單位也被搶購一空。
 |
| 許文遠（左）認為，新一輪降溫措施可緩解目前組屋轉售市場出現的需求上漲現象。他同時向新加坡人保證，每個人都能“居者有其屋”。右為副總理兼財政部長尚達曼。（葉振忠攝） |
榜鵝東區補選期間推出新措施？
尚達曼：課題已研究了幾個月
政府在市場利率持續走低的情況下推出大幅度降溫措施，但這段時間又適逢榜鵝東區補選，不禁讓人對這兩起事件產生聯想。副總理兼財政部長尚達曼在回答記者提問時，否認了補選在這方麵的影響。
尚達曼說：“我們已花了好幾個月來研究這個課題，過去一年來，我們關注著市場的走勢，所以想看看去年最後一季的市場表現數據。幾個星期前，新措施的框架其實已擬定好，隻是不斷地在調整。直到最後一季的市場表現數據出爐後，大家覺得已作好了降溫政策出台的準備。”
尚達曼強調，政府非常關注私宅和組屋轉售市場的價格回升現象，因此這次推出的降溫措施比起以往，意義更顯著。除了推出一些“非常規措施”外，也緊縮貸款限額。他說，政府將在市場形勢走軟後再對措施進行評估。
許文遠保證： 每名國人都能 “居者有其屋”
國家發展部長許文遠相信，新一輪降溫措施可緩解目前組屋轉售市場出現的需求不斷上漲現象。他同時向新加坡人保證，每個人都能“居者有其屋”。
他說：“市場最終要按照供應與需求的規律運作。永久居民雖隻能購買轉售組屋，但他們的確占了總買家人數一個相當大的部分。如果我們有能力抑製需求，供需失衡的問題應該可以進一步緩解。”
政府昨天第七次推出房產降溫措施，永久居民不能再出租整個組屋單位，在購買私宅後六個月內須出售組屋，同時縮緊貸款與收入比例頂限。
在之前多輪措施的影響下，被視為轉售組屋市場晴雨表的溢價中位數（median COV）從2011年底開始逐步下滑，去年首兩季都保持在2萬6000元，似乎讓人看到組屋轉售市場降溫的跡象。不過這項數據去年第三季反彈至三萬元後，漲勢持續到年底。
建屋發展局日前公布去年第四季組屋轉售價指數的預估數據。上一季組屋轉售價指數上漲2.5％，是過去一年來的最高漲幅。指數也攀升到曆來的新高，從去年第三季的197.9點，漲至202.9點，首次突破200點大關。
新住宅隻是暫時供需不平衡
許文遠指出，政府近年來加大力度興建新住宅單位，目前供需不平衡隻是暫時現象。他說：“目前，本地有20萬個組屋和私人公寓單位正在興建當中，這是相當大的一個數目。而這些新單位將在未來兩到四年間完成，所以現在的供需不平衡到時應會有所改善。”
現階段的住宅單位供應出現暫時短缺，價格也越來越高，有些人擔心他們永遠無法實現擁屋夢。許文遠在記者會上再次向國人保證，即使人口不斷增加，政府也將有足夠的房屋供應，讓每個人都能居有其所。他也希望通過這次推出的措施，盡快協助市場達到供需平衡。
新一輪的措施主要針對永久居民，但目前也有不少國人同時擁有組屋和私宅，並把整個組屋單位出租。至於日後是否也會限製新加坡人出租整間組屋，許文遠表示將采取觀望態度。
若買超過一房地產 買家須準備更多現金
購買房地產時能借的貸款額將隨貸款與價值比率的收緊及首期付款額增加而減少，讓人在買第二套或更多房地產時須掏出更多現金。
購物者能向金融管理局批準的金融機構申請的貸款額是跟房子價值掛鉤。目前，手上還有一份或更多未還完房貸者，如果購買第二套或更多房地產，貸款與價值（Loan-to-Value）比率都是在60％以內。比率越低，申請者能貸的款額也就越少。
為遏製一些人在自住之外又買多一套或幾套房地產做投資，政府宣布通過兩大管道提高購買者須繳付的現金，新措施都在今天生效。
其中，貸款與價值比率將收緊，如果是購買第二套房地產，這個比率降低到50％以內，如果是購買第三套或更多房地產，這個比率限製在40％。
如果貸款期超過30年，或者購屋者打算繳付貸款至65歲以後，貸款與價值比率頂限更進一步收緊至隻有30％（第二套房地產）或20％（第三套或更多房地產），也就是買家得支付至少八成的現金。
同時，買家須以現金支付的最低首期付款（down payment）也提高，手上有超過一份未還清房貸的個人購買者，現在須繳的首付是估價限額（valuation limit）的25％，比之前的10％增加許多。估價限額是屋價或估價中較低者。
已經還清房貸者如果再買第二套或更多單位，所須支付的首付仍然是5％，如果貸款期超過30年或打算繳付貸款至65歲以後則是10％。
那些貸款向發展商直接購買執行共管公寓（EC）或購買組屋者，將不受新措施影響。
據本報日前報道，本地持有超過一個房貸者比率近年增加，從2007年7月的9.66％增加到去年截至7月的12.54％，約5萬5701人；在超過一個房貸中，包括組屋貸款的人數比率也同時從16.46％提高到18.41％，即1萬零255人。
《聯合早報》
（編輯：梁嘉芪）
