分析師： 房市大整頓 私宅衝擊料最大

（2013-01-12） ● 洪奕婷 華京京 韓寶鎮  《聯合早報》 雖然大部分分析師認為房地產價格將下降，不過，也有分析師認為，盡管政府的新一輪降溫措施顯得更加嚴厲，但由於市場充斥著流動資金，加上房地產發展商基於成本問題不太可能降低房價，新措施對市場的影響預料不會持久。 房地產新一輪降溫措施 　　政府重拳出擊為房地產市場降溫，房地產分析師認為，有別於過去較零碎的降溫措施，這次是一次過大整頓，私宅市場將首當其衝，受到最大影響。 　　德偉產業（DWG）培訓、研究與谘詢部高級經理李思德指出，政府過去的降溫措施都是“一次針對一樣”，如調高私宅賣方印花稅（Seller’s Stamp Duty，簡稱SSD）、推出額外買方印花稅（Additional Buyer’s Stamp Duty，簡稱ABSD），以及規定房屋貸款與價值比率（Loan-To-Value，簡稱LTV）頂限等，但這次卻是全部一網打盡。 　　他說：“這顯示政府是非常認真要讓房地產市場降溫。房屋交易量相信會立刻受到影響，因為對於那些買第三個房產的買家，LTV可低至20％，幾乎等於是要一次過付清。” 然而，博納（PropNex）集團總裁伊斯邁擔心這輪雷霆萬鈞的“海嘯降溫措施”，將讓私宅市場尤其受到重創，導致私宅價格短時間內暴跌20％。 　　     他說，這輪降溫措施“非常極端”，必定會讓本地和外國投資者卻步。“之前當ABSD隻是10％，已經令一半的外國投資者不見了。現在增加至15％，我想高達80％的外國投資者都不會進場。” 　　需求突然萎縮，但已買下官地的發展商不可能不發展，因此供應依然存在，伊斯邁警惕說：“如果房地產價格大幅下降，這不隻影響投資者，也將衝擊新加坡所有擁屋者。” 小型公寓或卷土重來 　　對之前高價買房者，伊斯邁不排除，可能引發拖欠房貸、無法繼續供屋等問題。 　　另一方麵，欣樂國際執行董事麥俊榮認為，隨著人們的購買能力因降溫措施減弱，已經沉寂一段時候的小型公寓可能會卷土重來。“買得起價格超過200萬元高價私宅的買家將減少。因此，發展商有可能轉而推出更多小型單位。” 　　針對執行共管公寓所推出的新措施，卓登新達國際（Chesterton Suntec International）研究部主管陳瑞謹認為，將會相當有效。 　　例如，目前購買雙鑰匙（dual key）設計單位的買主一般是投資者，而不是要入住公寓的買主。限製隻有多代同堂家庭才能夠購買雙鑰匙單位，將會減少這類單位的銷量。 　　對於政府這次也特別對永久居民實施多方麵限製，房地產分析師均認為，除了是要抑製各方麵的需求，也包含了“以新加坡人利益為先”的象征意義。 　　伊斯邁說：“之前有些永久居民雖然人不在新加坡，卻將他們的組屋出租謀利，引起國人的不滿，所以這次政府在措施上區分國人和永久居民，也是向新加坡人傳達出‘政府有照顧你們’的信息。” 　　不過，也有房地產分析師認為，盡管政府的新一輪降溫措施顯得更加嚴厲，但由於市場充斥著流動資金，加上房地產發展商基於成本問題不太可能降低房價，新措施對市場的影響預料不會持久。 　　陳瑞謹指出，市場目前有很多流動資金，當投資者發現手上的資金無處可去時，可能暫時投放入股市，造成股價上漲。可是，當他們從股市賺到錢後，還是會再次把錢投入房地產市場。 　　第一太平戴維斯（Savills）研究與谘詢部副董事張敏璋也說，政府自2009年以來的降溫措施一次比一次重手，但其效果卻有待斟酌。“麵對經濟中的強大資金流動和勢頭，這些新措施會有什麽影響，還有待觀察。到最後，一切還是要由市場來決定。” 　　他指出，發展商對官地的標價越來越高，而新加坡目前又沒有陷入經濟衰退，因此財務狀況良好的發展商不會隻因為政府推出新措施，而不惜削價售屋，預料今年房價還是會比去年高。 　　星展銀行受詢時指出，多數房屋買主是買房子來自住，因此比較不會受到當中一些新措施的影響。 華僑銀行則說，新一輪降溫措施將讓房屋買主更加謹慎，但目前要評估新措施對房屋貸款的影響有多大還言之過早。     對於政府這次也特別對永久居民實施多方麵限製，房地產分析師均認為，除了是要抑製各方麵的需求，也包含了“以新加坡人利益為先”的象征意義。

為減少投機活動 購買三年內轉售工業房地產須繳賣方印花稅 （2013-01-12） 洪奕婷 華京京 韓寶鎮 房地產新一輪降溫措施 　　政府即日起首次針對工業房地產征收賣方印花稅，以抑製工業房地產市場與日俱增的投機活動。印花稅將適用於在購買後三年之內賣出的工業房地產和土地。 　　買家如果是在購買後一年內賣出，將須繳交相當於售價15％的賣方印花稅。如果是在購買後一年至兩年內賣出，賣方印花稅則降低至10％。如果超過兩年，但未滿三年賣出，則須繳交5％。持有滿三年便無需繳交。 　　財政部和國家發展部在昨天聯合發布的文告中指出，工業房地產的價格在過去三年已經翻倍，也顯著超出同期租金的漲幅。 　　文告說：“工業房地產市場的投機活動有增加趨勢。在2011年和2012年的首11個月裏，多用途廠房的交易中分別有15％和18％是在買後三年內就轉售的交易，這顯著高於2006年至2010年間的平均約10％。” 　　因此，政府決定針對工業房地產推出賣方印花稅，以抑製這種可能扭曲工業房地產內在價值和推高企業經營成本的短期炒作行為。新的賣方印花稅適用於所有從今天起買入的工業房地產和土地。 分析師：價格會否下滑仍需時間觀察 　　德偉產業（DWG）培訓、研究與谘詢部高級經理李思德受訪時表示，政府所采取的這項新措施會造成工業房地產市場的交易量下滑，但價格在短期內預計還是會維持穩定。因為市場需要時間來評估征收賣方印花稅的影響。 　　他預計投機活動肯定會受到顯著抑製，從而在一定程度上避免了因私宅市場不斷受調控，間接對工業房地產市場的影響。因此，政府這輪房地產市場降溫措施是更全麵及合適的。 　　“政府征收賣方印花稅後，最關鍵的就是租金。若業主能將手上的工業房地產以合適的價格出租，他們便不會太在意需要持有房產三年。不過，就目前來看，工業房地產市場未來的潛在供給量龐大，所以租金恐怕會不盡如人意。” 　　高力國際（Colliers）工業服務董事陳文龍則預計工業房地產價格會下滑，但幅度究竟會有多大則還很難說。這有待市場的反應逐漸明朗化後才能知曉。 　　“其實，征收賣方印花稅對真正的投資者影響並不大。因為通常為了投資而購買工業房地產者的眼光都放得比較長，一般都計劃要至少持有三至五年。” 　　陳文龍舉例指出，投資者如果是在發展商推出工業房地產項目時買入，通常都會等到項目竣工，這已需約一年半的時間，離持有滿三年已經過了一半。工業房地產市場上買賣樓花的情況還是比較少見。 　　他說：“因此，政府此輪措施從抑製投機活動的角度而言確實有效，但對於投資者的影響還是甚小，而目前的價格在一定程度上還是由投資活動所維持，所以究竟賣方印花稅會有多大影響，還需要時間觀察。”