港樓價今年升幅20％創近兩年新高

（2012-12-28）
早報導讀

● 黃靜怡
市場論

　 上期提及每年12月份的物業注冊數字的變化，今期則回顧2012年全年樓價表現。今年二手樓價於年內錄得約兩成升幅，根據美聯“樓價走勢圖”顯示，12月底臨時樓價數字平均每平方英尺報6848港元（1080新元），而在市場預期未來供應不足，以及低息環境持續等因素帶動下，2012年全年樓價上升約20.9%，升幅創下近兩年新高。

　 事實上，近年樓價節節上升，自2008年第4季樓價回落後，2009年開始每年均錄得升幅，於2009年及2010年升幅特別明顯，分別錄得約27.2%及22.1%，而2011年及2012年亦錄得約7.4%及20.9%。換言之在這四年間，樓價升幅剛好約有一倍水平，即使期間政府出招成功打壓短炒活動，但市場對住宅的需求支持下，成交回落惟樓價仍然持續向上。

　 樓價升至現時水平令人不期然與90年代初至97年中樓價的升勢相提並論。回顧1993年首季至1997年6月的4年多期間，樓價錄得逾一倍升幅。

　 但升幅是集中於1996年下半年至1997年上半年，一年間樓價就大幅上升逾5成。

　 究其原因，是由於1997年樓市受回歸效應帶動，炒風相當熾熱，住宅摸貨比率高達一成，推動樓價於短時間出現大幅上升。同時，供樓負擔比率亦躍至一個不合理水平，高逾90%，即每月需繳付九成以上家庭收入作供樓之用。

　 雖然近年樓價亦大幅上升，但每年樓價的升幅則較為平均，尤其政府出招已令摸貨短炒跌至紀錄新低，足見樓價上升是由用家及長線投資者入市需求帶動，因此樓價上升的情況與當年明顯有所不同。自2009年展開上升走勢開始，每年升幅亦相對平均，可見今次樓市上升情況較1993年至1997年期間的幅度相對穩定。而供樓負擔比率亦未有大幅躍升的情況，並維持約四成水平。

（作者為美聯集團副主席兼副董事總經理）