戴德梁行： 需求料足以吸納供應 EC不會供過於求

 

(2012-12-21)

 　　數據顯示，在2010年，有7萬2065戶家庭是居住在四房式或更大組屋、收入介於8000元至1萬元；而同時，有多達4萬6000戶家庭是居住在四房式或更大組屋、收入介於1萬元至1萬2000元。這意味著，當政府把購買EC收入頂限提高後，成為潛在組屋提升者的這群買家變成了11萬8065個家庭，增加了64％。

　　 戴德梁行（DTZ）認為，盡管執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱EC）的供應量大增，但隨著政府把可購買者的收入頂限提高，潛在買家也增加了，預料需求足以吸納市場上的供應，不會出現供過於求的現象。

　　 數據顯示，在2010年，有7萬2065戶家庭是居住在四房式或更大組屋、收入介於8000元至1萬元；而同時，有多達4萬6000戶家庭是居住在四房式或更大組屋、收入介於1萬元至1萬2000元。這意味著，當政府把購買EC收入頂限提高後，成為潛在組屋提升者的這群買家變成了11萬8065個家庭，增加了64％。

　　 政府是在2011年把可購買者的收入頂限從1萬元提高至1萬2000元。

　　 此外，收入介於4000元至5999元的單身人士從2005年的4萬8739人，到2010年已增加至7萬8699人。這些中高收入者可通過組成家庭，或在單身者聯合住房計劃（Joint Singles Scheme）下申請購買EC，也意味著EC的合格買家群擴大了。

　　 EC蓬勃發展 對買家發展商都帶來機會

　　 該房地產谘詢公司認為，EC的蓬勃發展，對買家和發展商都帶來機會。報告指出，今年第三季共有6500個EC單位推出，而明年上半年的政府售地計劃正選名單上的地段預計可興建3100個EC，雖然供應量不小，但他們相信市場上有充裕的買家可吸收這些供應。

　　 戴德梁行亞太研究部主管蔡楚芬說：“過去的EC認購率也進一步證明了這一點。與大眾化地區（OCR）私宅的66％平均認購率相比，EC的平均認購率達72％。同時，EC從推出到售罄的速度也比私宅快。”

　　 另一方麵，EC轉售價格與私宅相差不遠，也是吸引買家的另一因素。

　　 地段競爭越來越激烈 新EC項目價格料上漲

　　 戴德梁行指出，EC轉售價格與類似的私宅接近，有時甚至還比私宅高。因此對於符合條件的買家來說，購買價格較低的EC更有經濟效益。

　　 雖然目前EC的地段價格還保持平穩，但對地段的競爭越來越激烈了，因此可預見未來新EC項目的價格將上漲。

　　 以本月招標截止的一幅榜鵝地段為例，最高競標價達容積率每平方英尺351元，這比9月招標截止的榜鵝大道／榜鵝徑（Punggol Way／Punggol Walk）EC地段的314元尺價高出11.9％，甚至超過附近私宅的尺價。逸閣（Flo Residences）和星河灣（River Isles）這兩個私宅項目的地段在去年的標價則分別為每平方英尺323元和330元。

　　 同樣在12月售出的三巴旺彎／三巴旺通道（Sembawang Crescent／Sembawang Drive）EC地段，也達到每平方英尺324元，比附近的One Canberra土地價格高出10.7％。後者也是EC項目，地段在去年10月招標截止，最高競標價為每平方英尺293元。

　　 蔡楚芬指出，假設EC價格從目前85萬元的中位價上漲20％，對於月入1萬1000元的家庭來說，每月所需補貼的現金（top up cash）還是少於500元。若利息上升至4％，所需補貼的現金也隻是家庭月入的16％，仍然在少於30％至40％的的償債比率（debt servicing ratio）範圍內。不過如果單位價格超過145萬元，而利息又增加到4％，那對於家庭來說會比較吃力。

　　 她說：“在過去一年，新EC的中位數價格和共管公寓價格越來越接近。同時，與轉售組屋價格則相差越來越遠。若EC價格持續上升，一些EC買主根據其預算，可能會轉而購買轉售組屋或私宅。”

《聯合早報》