05-11-2012：香港商業地產泡沫可能進一步膨脹

（英國）FT中文網  (2012-11-05)

　　英國《金融時報》 保羅 J 戴維斯 香港報道

　　香港政府對住宅房地產投機行為的打擊正加劇人們的擔心：流入香港的熱錢將推動該市商業房地產市場的泡沫進一步膨脹。

　　分析師們表示，寫字樓和零售店麵的租金收益率已經處於創紀錄低位，而租金處於全球最高水平，投資者日趨將注意力投向較小型的寫字樓，甚至停車位，在某些區，此類資產的價格已上漲一倍多。

　　香港在這方麵並非獨一無二，新加坡的商業和工業房地產價格也觸及創紀錄高位。

　　“政府正試圖采取一些措施來遏製住宅房地產價格通脹，但在大量資金湧入香港的大背景下，這非常困難，”瑞信(Credit Suisse)分析師梁啟棠(Cusson Leung)表示。“我們相信，大部分投資需求將從住宅市場轉向商業房地產市場。”

　　過去兩周期間，香港政府已5次幹預外匯市場，以求壓低港幣匯率，目前港幣匯率盯住美元，1美元兌7.80港元，浮動區間被限定在7.75至7.85港元。港府還針對住宅房地產的非本地和投機買家出台15%的特別印花稅。

　　香港行政長官梁振英(CY Leung)上周對記者們表示，鑒於資金也在流向商店、商用物業和停車場，政府的不幹預政策已經過時。

　　因擔心香港銀行體係麵臨的風險，香港金融管理局(HKMA)已實施其它一些技術性更強的措施來給住宅和商業房地產市場降溫。

　　但這些措施迄今收效甚微，根據瑞信的數據，寫字樓租金收益率已降至3%，零售麵積租金收益率已降至近2.5%。在截至2009年年中的5年期間，租金收益率平均達到4.5%至5%。

　　可是，中國農業銀行(AgBank)今夏斥資49億港元（合6.32億美元）買下一棟28層新建裝飾藝術風格大樓，此舉顯示，在單一業主的大型建築物市場領域，收益率的壓力相對比較小。

　　據麥格理環球房地產投資顧問(MGPA)亞洲行政總裁約翰 桑德斯(John Saunders)介紹，香港寫字樓的月租金仍處在每平方英尺150港元的創紀錄水平，這個租金水平已保持一段時期了。

　　在香港的世邦魏理仕(CBRE)研究部負責人範偉年(Ed Farrelly)表示，除了熱錢問題外，香港還承受著缺乏供應之苦。他表示，打擊境外人士購置住宅房地產的措施，肯定會推動資金流向商業房地產，主要是較小的單層寫字樓市場。

　　但他警告說，出台針對境外投資商業房地產的印花稅將是一個巨大錯誤：“那將向企業和投資者發出完全錯誤的信息，即他們應當尋求到其它地方去投資。”

　　譯者/和風

財爺或再出招 防非住宅物業泡沫

（香港）   (2012-11-05)

　　（聯合早報網訊）當局連出兩招抑壓住宅樓價後，市場的資金流動近期引起社會關注。財政司司長曾俊華表示，注意到寫字樓、商鋪、工廈的價格有不少升幅，如有需要不排除會推出措施，防範資金氾濫造成非住宅樓宇市場的泡沫。他又估計，如果樓價回落，住宅成交量有機再次增加。

　　強調非幹預市場

　　曾俊華昨日在網誌撰文，再談到新一輪樓市穩定措施。他說，新措施並非幹預市場自由運作，而是為防止巿場失效對經濟民生的影響，強調是次 屬於非常時期的非常措施。他指出，額外印花稅不是限製短線投資者的出貨時機，而是改變他們的入貨意欲，相信不少短線投資者會因此放棄入貨，真正用家的選擇 便會有所增加。

　　樓價回落成交再增

　　曾俊華估計，當巿場消化了新一輪措施的資訊後，如果樓價回落，成交量也許會增加，對地產代理的生計可能有正麵的影響。他又說，注意到寫 字樓、商鋪、工廈的價格有不少升幅，但非住宅物業市場規模較住宅市場小，交易涉及金額一般較高，市場升跌對經濟風險影響相對較少。他稱會繼續留意非住宅巿 場的情況，如有需要，不排除推出措施，防範資金氾濫，造成非住宅市場泡沫，危害香港整體社會經濟穩定。

　　另外，昨日的《城市論壇》亦討論到樓價高企問題。會計界立法會議員梁繼昌不讚成征收資產增值稅，認為會令稅製更加複雜，政府可以考慮暫 時不準外來投資者購買物業，壓抑需求。理大建築及房地產學係教授許智文亦認為，根據英國經驗，增值稅未必可壓抑樓價，政府應該研究如何增加供應，讓供求達 致平衡，包括針對不同需要人士提供公屋或居屋。

　　建築、測量及規劃界立法會議員謝偉銓則說，樓價高企某程度是由於土地供應量少，政府應該從研究資助房屋著手，增加供應。測量師學會房屋政策小組主席潘永祥認為，政府推出的新措施增加投資風險及稅率，有助壓抑樓市。

 

　　來源：星島日報