“屋”以稀為貴 政府排屋溢價居高不下

黃埔區不少政府排屋屋主都裝修了房子，讓40年的房子煥然一新；小圖為居住在這裏近50年的吳清茵。（謝智揚攝）

洪奕婷 (2012-10-11)

黃埔區不少政府排屋屋主都裝修了房子，讓40年的房子煥然一新；小圖為居住在這裏近50年的吳清茵。（謝智揚攝）
　　建於上世紀60年代的政府排屋供不應求，近兩年僅30個單位轉手，溢價中位數更是壓倒所有類型組屋，高達5萬7000元。

　　建屋發展局在最近展開的剩餘組屋銷售活動中，推出了引人注目的加冷／黃埔區一棟罕見政府排屋。這棟屋齡40年的排屋因為屋主拖欠房屋貸款及非法出租整個單位，而被建屋局強製收回，並以79萬5000元的價格重新推出市場。由於受到組屋種族比例政策的約束，它隻限馬來族、印度族及其他少數種族購買。

　　這類兩層樓政府排屋在轉售市場確實相當少見，它們是上世紀60年代由新加坡改良信托局（Singapore Improvement Trust，建屋局前身）建造，目前全新加坡隻有285個單位，集中在女皇鎮和黃埔。根據新加坡房地產交易網站SRX綜合建屋局記錄所提供的數據，從去年1月至今年第三季，隻有30棟政府排屋轉手，也就是平均每月隻有一兩棟易主。

　　因為少見，盡管這類政府排屋大部分歸類為兩房一廳的三房式組屋（有些屬四房式），溢價（Cash Over Valuation，簡稱COV）卻比同類型組屋來得高。溢價是指組屋估價和賣價之間的差距。

　　新加坡房地產交易網站SRX收錄了過去七個季度30個政府排屋轉售交易中的其中22個，它們的轉售價介於63萬元至89萬9000元，溢價更是介於2萬5000元到15萬4000元。其溢價中位數高達5萬7000元，不隻比同樣位於女皇鎮和黃埔同期整體溢價中位數為2萬8000元的三房式組屋來得高，也超越所有類型組屋，包括公寓式組屋的整體溢價中位數。

　　房地產經紀李必敬（44歲）剛在三個月前以82萬5000元售價完成黃埔一個政府排屋單位的轉售交易，溢價8萬元。他專門買賣加冷／黃埔區房屋已有19年，並指出：“這類政府排屋需求很高，通常放盤一周就賣出了，而且一般都以至少5萬元溢價轉手。”

　　德偉產業（DWG）谘詢與研究高級經理李思德說，由於建屋局已停止建造政府排屋，而且不是很多屋主願意割愛，它們本身的供應就非常有限。“加上政府排屋都集中在女皇鎮和黃埔這些成熟組屋區，溢價也就自然偏高。”

　　博納集團（PropNex）總裁伊斯邁說，基於較高的溢價，政府排屋的買家大多是前私宅業主或是希望居住有地住宅的組屋提升者。

　　麵積比五房式組屋大

　　牙醫林麗馨（43歲）一家六口剛在兩個月前搬進黃埔區惹蘭馬摩（Jalan Ma'mor）的政府排屋。她說，一家人本來住在碧山的五房式組屋，因為看中政府排屋更寬敞，決定花70萬元“降級”購買。“雖然這棟政府排屋被當成是三房式，但空間大很多。70萬元根本買不到私人有地住宅，政府排屋提供一個很好的選擇。”

　　政府排屋的建築麵積介於840平方英尺至2260平方英尺，比早期三四房式，甚至五房式組屋介於700多平方英尺至1300多平方英尺的麵積都來得大。

　　這種設有小庭院的有地住宅式居住體驗也吸引了首次購屋者砸重金。家庭主婦鄭佩佩（32歲）三年前與丈夫尋覓轉售組屋時，偶然情況下發現政府排屋，並為之著迷。“這個政府排屋區跟其他組屋區很不同，雖然當年以50萬元買下，花六七萬元裝修，超出了我們的預算，但考慮到要長住，不想再搬家，也就沒有猶豫了。”

　　然而，這些99年政府排屋都已有一定屋齡。位於女皇鎮和黃埔的排屋地契分別從1968年和1972年開始，目前剩餘地契都已不到60年。

　　公積金局規定，若購買的私宅地契少於60年，買主所能動用的公積金將受限。但伊斯邁指出，政府排屋沒有相關限製，而銀行的借貸也通常沒有問題。

　　他說：“銀行在考慮借貸時，一般對所剩地契年限較短的私宅較嚴格，因為擔心這類私宅需求減少。但銀行對公共住屋相對較不擔心，因為它們知道公共住屋有足夠的需求支撐。例如最近出售的黃埔惹蘭峇合宜亞（Jalan Bahagia）40年政府排屋，建屋局收回之後，還是可以超過70萬元的價格再推出市場。”

　　不為高價賣屋

　　當年不到2萬元的房子現在可以賣超過80萬元，黃埔區第一代政府排屋住戶吳清茵（61歲，退休者）卻不為之心動，完全不想賣屋。

　　吳清茵說，她1963年搬進黃埔區惹蘭馬摩的政府排屋時。“當年排屋隻出租給公務員，我的姐夫是公務員，於是租下了房子，每月租金94元。”

　　吳清茵說，他們一家是在1972年條例改變時，才以1萬9500元買下房子。眼看屋價已飆升了40倍，她也不為所動。“我一點也不想賣房子，這裏這麽寧靜，左鄰右舍關係又融洽，我要一直住在這裏，直到百年以後。”

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《聯合早報》