05-09-2012：中央區外公寓 “鞋盒”單位數量受限

華京京 (2012-09-05)

　　為了確保私宅單位的大小多元化，而不是一味地建造越來越多的“鞋盒”（shoebox）公寓，市區重建局（URA）將從今年11月4日起，限製中央區外非有地私宅發展項目的單位數量。

　　在這項新規定下，中央區外非有地私宅項目可興建的單位數量頂限將是“地段麵積乘以容積率，再除以70平方公尺”，用方程式表達就是“(地段麵積 X 容積率) / 70平方公尺”。

　　在一些麵對較嚴重基礎設施限製的地區，市建局也將推出更嚴格的數量限製，將單位數量頂限設定為“(地段麵積 X 容積率) / 100平方公尺”。這些地區包括高文、如切／惹蘭友諾士和直落古樓。

　　這個公式隻是限製單位總數，並沒有要求每個單位必須有多大，所以發展商依然可以建鞋盒公寓這樣的小單位，但因受限於單位總數，所以不能一味地建鞋盒公寓，必須同時也建一定數量的大單位。

　　市建局強調，新規定將確保市區外的新發展項目不會以鞋盒公寓為主，同時繼續給予發展商足夠的靈活性去推出各種大小的單位，以滿足各類人群的需求。新規定將適用於中央區外的所有非有地私宅項目，包括綜合用途發展項目中的住宅部分。

　　針對這項新規定，新加坡產業發展商公會（REDAS）表示，公會注意到市建局在維持住房大小多元化上所采取的精細措施，並認同政府在維持我國高質量居住環境上所作出的持續努力。“我們期待政府根據市場對住房需求的變化，而對指導原則作出定期的評估。”

　　仲量聯行（JLL）東南亞研究部主管蔡炎亮強調，新規定是經過深思熟慮的，特地將地價較高的中央區排除在外，讓那裏的住房形式繼續由市場力量所主導，而同時又繼續維持一個具包容的社會，因為中央區外的住房形式也並非被社會的較大群體所主宰，而是通過鼓勵多元化來維持房地產市場的不斷發展。

　　與此同時，國家發展部長許文遠在他的博客上強調，政府作為監管者會盡可能地不幹預市場的正常運作，但當市場的運作結果不盡如人意時，出於公眾利益的一些明智政策幹預有時還是有必要的。

　　“市建局的新規定經過了審慎考量且是溫和的，市場上依然會有鞋盒公寓來滿足一部分人的需要，同時也會有更多麵積較大的單位來滿足其他人的需求。我有信心這個明智的幹預舉動將被相關人士、發展商和居民所歡迎。”

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《聯合早報》

“鞋盒公寓”四年增近四倍

(2012-09-05)

華京京　報道

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　　“鞋盒公寓”的數量在四年裏增加近四倍，有些新發展項目的鞋盒公寓更占總單位數量的80％，促使當局決定要限製中央區外非有地私宅發展項目的單位數量，以確保鞋盒公寓不會在將來占我國住房種類的絕大多數。

　　市區重建局（URA）昨天表示，隨著如今的新私宅項目有越來越多的鞋盒公寓，這將導致已建成的鞋盒公寓數量在2015年底達到約1萬1000個，幾乎是截至去年底約2400個的五倍。

　　“我們注意到有越來越多的新發展項目都以鞋盒公寓為主，有的占總單位數量的比重高達50％至80％。這樣的發展項目如果過多，必然會令該區的道路等基礎設施不堪重負，因為住宅單位數量將顯著多於原本所規劃的。”

　　市建局表示，鞋盒公寓越來越多的情況已引起人們關注，特別是在市區外的地段。這些地段是很多較大家庭的居住地點，對於鞋盒公寓的需求如何尚未經過市場測試。

　　在參考了公眾針對鞋盒公寓的討論和反饋後，市建局認為，鞋盒公寓對於單身、沒有孩子的夫婦、退休人士等小家庭還是有存在的必要，但卻不適合大家庭，也不利於鼓勵夫婦生兒育女。

　　“總的來講，擁有一定數量的鞋盒公寓確實可以滿足一部分人的需要，但不能讓鞋盒公寓因占據不恰當的比重而成為我國私宅中的主要單位類型。”

　　市建局因此決定實施新的單位數量頂限計算公式，以便在讓發展商依然可建鞋盒公寓的基礎上，有效避免建造過多的鞋盒公寓。

　　其實，這項新規定是在市建局去年11月24日實施的基礎上進行了擴充。

　　當時，市建局為了避免發展商在小容積率的地段，通過興建很多小型公寓而發展高密度建築，決定采用“(地段麵積 X 容積率) / 70平方公尺”的方程式，來限製容積率隻有1.4的地段的單位數目頂限。

　　這個方程式與本輪新規定的方程式一樣，所以新規定實際上隻是將舊規定的範圍，從“隻限於容積率為1.4的地段”擴展至“中央區外所有地段”。

　　在舊規定實施時，直落古樓已經麵對以100平方公尺為基礎的較嚴格方程式的限製，高文和如切／惹蘭友諾士當時則是市建局點名指出的潛在問題地，如今被正式實施較嚴格的方程式限製。

　　針對直落古樓的例子，國家發展部長許文遠昨天在其博客發表文章表示，該地區近年興建了眾多鞋盒公寓，導致基礎設施不堪負荷，引發交通阻塞、停車位不足等問題，促使該區居民紛紛向當局請願，希望出台政策限製小型單位的過度發展。

　　“在與利益相關方磋商後，市建局決定十分謹慎地出手處理，以避免造成過度管製或限製發展商的創意。因此，市建局選擇給單位數量設定上限，而不是規定單位的最小麵積。這樣發展商就能繼續興建小單位，但也同時需確保大單位和小單位的比重均衡，才能滿足市建局的要求。”

　　針對直落古樓的措施便在去年11月展開，許文遠強調說建築師、發展商和居民的反應都十分不錯。而在這當兒，中央區外很多新發展項目也開始興建眾多鞋盒公寓，促使很多人開始提出意見。

　　市建局在注意到這個發展趨勢後，決定再次出手幹預，將限製單位數量頂限的方程式從隻適用於容積率為1.4的地段，擴大至中央區外所有地段。

 

《聯合早報》