市場複蘇三年來 私宅屋主共獲利203億

（2012-07-04）

2009年熱賣的大巴窯共管公寓沁園（Trevista）是今年上半年讓屋主賺最多錢的公寓項目之一。（檔案照片）

 僅在去年上半年，屋主的毛收益就達到40億元，是過去三年來最賺錢的一個半年期。屋主為房地產所支付的利息、印花稅、交易手續費等開支則沒有計算在內。

李敏雯　報道

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　　自2009年下半年私宅市場複蘇以來，房地產屋主截至今年上半年，總共獲利至少高達203億元。

　　假如扣除屋主需要支付的3％買方印花稅和賣屋時一般支付的2％傭金，這筆實際所得的資本收益則減少到173億元。

　　其中僅在去年上半年，屋主的毛收益就達到40億元，是過去三年來最賺錢的一個半年期。屋主為房地產所支付的利息、印花稅、交易手續費等開支則沒有計算在內。

　　這是平方尺研究（Square Foot Research）根據過去三年來市區重建局的房屋轉讓禁令（caveat）所得出的結論。

　　平方尺研究是通過追蹤本地所有申請房屋轉讓禁令的私宅成交紀錄，對比了相同私宅單位住址每次的轉售交易，並對屋主所獲得的差價作了統計。但這並不包括私宅成功集體出售後，屋主所賺得的收益。

　　不過該研究報告並沒進一步細分這幾年才進場的屋主的盈虧情況，意味著有些屋主可能早在20年前就買下私宅，但直到過去三年才賣出，因此利潤可觀。

　　平方尺研究主管黃毅東指出，由於轉售市場僅有八成的交易能通過房屋轉讓禁令成功配對，因此他相信實際上私宅屋主所賺取的利潤應該更高。

　　根據他提供的數據，去年下半年，虧本交易的宗數僅有78宗，而盈利交易的則達到6292宗，這意味著在這段期間，每100宗房地產交易僅有一宗屬於虧本交易。2009年下半年的虧本交易宗數是過去三年來最高的，達到1077宗。

　　到了今年上半年，虧本交易宗數有所增加，達到99宗，即每100宗房地產交易中，有兩宗無法回本。

　　今年上半年，虧本交易額最高的五個私宅項目清一色都是位於黃金地段的高檔私宅。其中吉寶灣映水苑（Reflections at Keppel Bay）屋主虧得最多，總共有27宗虧本交易，總虧損額達到740萬元。排名第二的則是瑞吉居（St Regis Residences），共有兩宗虧本交易，但總虧損額也達到490萬元；其次則分別是Latitude、CityVista Residences和嘉皇軒（Duchess Residences），虧損總額分別是320萬元、170萬元和110萬元。

　　至於盈利最高的五個私宅項目中，除一個位於第15郵區（即中檔私宅領域），其他四個都是在代表大眾化私宅的中央區以外（簡稱OCR）領域，而有三個是有地住宅區。

　　收益排在首位的實龍崗花園（Serangoon Garden Estate）有39宗盈利交易，資本總收益達到5900萬元，第二的則是早在2003年推出的執行共管公寓（簡稱EC）冠庭園（The Quintet），有57個項目成交，資本總收益達2520萬元。排名第三至第五的項目則為福蘭克園（Frankel Estate）、實裏達山私人住宅區（Seletar Hills Estate）以及大巴窯的沁園（Trevista），今年上半年的盈利交易宗數分別為12、14和64。

2008至2010年進場

虧錢可能性不大

　　國際產業顧問（IPA）總裁邱瑞榮受訪時指出，其實一個較平衡的做法是把屋主實際持有該房地產的期限，以及投資額一並拿來作比較，那就可以算出在投資房地產的年回報率，再對比其他資產類別的投資回報率，看投資房地產是否有吸引力。

　　他也相信，若是隻看過去三年內才進場的買家，他們所賺取的盈利並不這麽樂觀，尤其是自去年1月政府大幅提高賣方印花稅的降溫措施生效後，其實並沒有什麽投資者已經在樓市賺錢。

　　高力國際（Colliers International）董事經理楊煥傑受訪時也指出，數據顯示房地產投資完全是個“看時機的遊戲”，如果在2008年至2010年時進場，那基本上虧錢的可能性不大。　　然而他也強調，雖然這組數據顯示虧本交易非常少，但數據未能反映房地產投資的賬麵損失，而過去幾年，高檔私宅中一些單位就處於這類賬麵損失，隻不過其屋主有持守能力。

　　黃毅東也說，其實從數據來看，房地產屋主所賺的毛收益已開始下滑，從去年上半年的40億元，下滑22％至下半年的32億元，並在今年上半年繼續下滑14％到27億元，是三年來的最低。

　　他認為，毛收益率已經在去年上半年見頂，並將在未來繼續下滑。

　　他說：“雖然與新私宅相比，轉售大眾化私宅單位的價格可能看起來還有吸引力，並有一些上揚空間，但價格增長將會緩和。此外，轉售私宅的成交量也出現放緩，從今年4月的1641個單位下滑到5月份的1457個單位。”