租金回報率 中高檔私宅不敵大眾化私宅

李敏雯 (2012-06-26)

短中期內，中高檔私宅的租金收益率要重新超越大眾化私宅的可能性不大。（唐家鴻攝）

　　風水輪流轉，本地中高檔私宅過去多年來保持4％至5％的租金回報率已成過往雲煙，現在反而被大眾化私宅超越。

　　數據顯示，從2009年1月起，中高檔私宅租金收益率從4.8％，一路下挫到今年首季的3.5％，目前正處於曆史低水平。

　　相比之下，大眾化私宅的租金回報率自2007年首季開始就超越了中高檔私宅，而過去五年來幾乎都超過4％。

　　這與2007年之前的租金回報情況截然相反。當時，中高檔私宅的租金收益率明顯要比大眾化私宅好，幾乎一直都在4％以上，兩者的差距更在經濟低迷的2001年第三季達到1.1個百分點。

　　平方尺研究（Square Foot Research）主管黃毅東日前就根據市區重建局的數據以及自己的分析，得出了上述結論。

　　他受訪時針對這個特別的現象解釋說，從2005年至2007年，受到白領永久居民和外國人湧入本地的帶動，郊外地區的私宅租金明顯要比價格漲幅來得快。盡管當時中高檔私宅的價格節節攀高，但租金還是能追得上價格漲幅，讓租金收益率保持平穩，雖然最終仍被大眾化私宅超越，但兩者的差距甚小。

　　租金放緩衝擊 近兩年才顯現

　　不過到了2008年，在全球金融大海嘯期間，私宅價格明顯下滑，但由於租約都有至少一兩年的期限，因此起了緩衝作用，放緩步伐就沒那麽快。這促使整體租金收益還能在2008年底達到4.9％的巔峰。

　　黃毅東說，租金放緩的衝擊實際上到最近兩年才顯現出來。加上自2009年起，屋價尤其是大眾化私宅價格又強勁回彈，促使各領域租金收益率也重挫。從2010年至2012年，由於私宅價格再創新高，租金收益率也逐漸下滑。

　　盡管目前整體市場的租金回報率都不理想，但一些郊外99年地契的私宅還是能取得接近5％的租金收益，本報列出的前五名租金收益率最高的公寓當中，有四個項目都在西部如裕廊和武吉巴督，一個則在兀蘭，而且竣工年份都在2005年或之前。

　　至於租金收益率最差的前五名，則幾乎都是位於烏節一帶的高檔公寓，租金收益“包尾”的是位於經禧圈的Helios Residences，由於它在去年才竣工，售價高達每平方英尺3368元，租金卻隻有每平方英尺5.23元，收益率僅1.9％；與六星級酒店連接的品牌公寓瑞吉居（St Regis Residences），租金收益率則排倒數第二，由於價格也達每平方英尺2237元，而租金為每平方英尺4.66元，收益率為2.5％。

　　在租金回報率最差的五個房地產項目中，隻有One Shenton屬於99年地契，其餘四個都是永久地契或999年地契的項目。

　　展望未來，盡管大眾化私宅的供應量處於曆史新高，黃毅東認為大眾化私宅租金收益仍然會高於中高檔私宅，但兩者的差距會收窄，並在3.8％的水平回穩下來。

　　萊坊（Knight Frank）估價部、谘詢與研究部主管方寶順受訪時認為，短中期內，中高檔私宅的租金收益率要重新超越大眾化私宅的可能性不大。

　　這意味著中高檔私宅的租金市場需求要大大增加，而當前的金融就業市場並不蓬勃，很多專才的住房津貼和薪金配套不像幾年前來得優越，所以除非中高檔私宅的價格顯著下調，租金收益應該不會明顯回彈。

　　他強調說：“但這並不等於購買高檔私宅已經失去吸引力，因為買家對這個領域的首要關注是資本增值，租金收益率是次要的。正是因為目前銀行利率非常低，才使到租金收益率一下子成為一個挑逗人們神經的詞匯。”

　　方寶順指出，隨著越來越多“鞋盒公寓”的進駐，已經改變大眾化私宅租金市場的整體動態，使該領域的租金回報率要高於2007年之前的水平。而來自“夾心層租戶”，即無法負擔中高檔私宅租金的專業人士，也將繼續為大眾化私宅租金帶來支持。不過鑒於充裕的市場供應和選擇，大眾化私宅的租金可能受到壓力繼續向下滑落。

　　[e-mail]

《聯合早報》