港大型住宅單位 未來或供不應求

（2012-05-11）早報導讀●

黃靜怡市場論　　

　　過去兩個月已經和大家談過香港住宅市場的需求情況、中國大陸買家來港置業偏好、香港政府出台穩定樓市的措施，乃至近期香港樓市的成交及租務表現等，而香港樓市的私人住宅供應情況究竟又如何？相信對於關注香港樓市的讀者而言，這也是一個相當重要的話題。

　　在本欄早前提及過香港政府正逐步調整新增私人住宅供應量。政府於2010年10月的施政報告中，指出之前10年每年平均一手私人住宅吸納量為1.85萬個單位。為了確保樓市健康平穩發展，政府認為在未來十年內，平均每年需提供可興建約2萬個私人住宅單位的土地。

　 　回顧過去十數年，香港樓市出現過供求不平衡的情況。這一切源於1997年亞洲金融風暴，其影響經濟的同時也令市場對樓宇的需求有所下降。與此同時，於 1997至2003年期間，平均每年有多達2.4萬夥私人住宅竣工落成。在供過於求的情況下，香港樓市進入漫長的下跌周期，樓價大幅下跌。

　 　2002年底政府停止定期主動賣地，改為實施勾地製度，樓市開始走出供應過度困境。樓市需求日漸回升，但伴隨著政府放棄主動供應土地的角色，私人住宅供 應又逐步走向短缺。2004年至2011年期間，平均每年落成量急降至不足1.4萬個單位；尤其是最近4年中竟有3年不足1萬個單位。　　本欄之前的文章 分析過近年香港私人住宅的需求量仍然十分大，與此同時，供應量反而出現短缺；再加上遊資泛濫、供樓利率低企，樓價於近年出現急升也就在所難免。相信隨著政 府增加土地供應，令每年新增住宅供應量回升到2萬個單位，供求關係可以趨向平衡。

　　根據香港運輸及房屋局數字，截至今年首季，估計一手私人住宅供應量回升至約6.4萬單位（包括建築中未售出、已落成未出售、以及熟地可提供的單位數目），為2008年第四季以來的逾3年新高。可見主動推地增加供應已漸見成效。

中小型住宅比例增加

　　過去兩年香港麵對著樓價上升造成中低收入家庭置業困難的問題，故政府在加大土地供應的過程中，致力增加中小型住宅的比例。多幅出售的土地被加入“限尺”或“限量”的要求。而無論是“限尺”還是“限量”，結果均令中小型住宅比例增加，開發商難以建成大麵積的住宅單位。

　 　截至去年年底為止，香港現存約111萬個私人住宅單位中，約7.5%為實用麵積100平方米以上的大型住宅；其餘92.5%的中小型住宅中，70至 100平方米的單位僅占約12%，而約80%乃實用麵積不足70平方米的中小型住宅。可以預見，在政府增加中小型住宅比例的情況下，將來大型住宅所占的比 例將更加少。
　　
       雖然短期內香港樓市中小型住宅單位可能仍然表現較佳，但長遠而論，大型單位由於供應量偏少，加上近年結婚及出生數字不斷上升，相信將來會有龐大的換樓需求。未來大型單位極有可能出現供不應求的情況。

（美聯集團副主席）