insight
工程技術，地產投資，信仰家園，時尚生活
如果房價像很多人期待的那樣再次大幅上漲、重複本世紀初那一幕，那會發生什麽情況？這一變化是否真的有益於社會？
最熱切期待這一變化的，是那些房屋淨值為負的房主。這些人是在房地產熱潮處於頂峰時申請到抵押貸款的。如今他們發現，他們房屋的價值還不及他們欠銀行的貸款。盡快擺脫負淨值狀態肯定會讓他們長出一口氣。
然而，如果這些人把這一變化造成的各種影響以及他們對芸芸眾生的人文關懷考慮在內，他們還應當有此期待嗎？
我在自己的新書《金融與美好社會》(Finance and the Good Society)中主張，我們期待的應當是更合理的金融安排，即民主化且人性化的金融資本主義，而不是某種價格上漲。我們應當期待價格在市場中形成，而這個市場的所有參與者都懷著現實的預期；應當期待價格能夠體現出推崇人人平等且獎勵良好行為的契約。
把房價大漲當作一件好事的想法似乎非常普遍。但未來房價大漲的影響到底是不是那麽積極，這個問題的答案並不是那麽明確，它取決於價格上漲的原因以及為其定製的金融安排。這個問題比大多數人想象的複雜得多。
請注意，在最近一輪泡沫中，美國和英國房屋的售租比迅速上揚。這並不是一輪租房熱潮。它的起因不在於人們想消費的住房服務的真實稀缺價值出現上升，而在於金融方麵，是旨在獲得穩定租金流的投資性購房需求發生了變化。
未來，如果房屋售租比大幅上揚，會造成何種影響？在回答這個問題之前，我們必須先問一問，為什麽會出現這種上揚？房價上一次上揚是在本世紀初，我們來考慮一下它的原因。這些原因基本上既適用於美國也適用於英國。
房價上漲與信貸標準日趨放鬆及銀行體係日漸薄弱有關，原因是有些人對房價下跌的可能性不當回事。其結果是，銀行業陷入嚴重困境，政府必須出手紓困。
房價上漲還與公眾對未來房價上漲的過分且不切實際的預期有關。我和卡爾•凱斯(Karl Case)在2004年對美國4個城市的購房者做了一項調查，當時，房價預期正處於最離譜的時期。我們發現，受訪者對接下來10年房價年漲幅所做預期的（截斷）均值為12.6%。或許我們的受訪者不是非常理解他們這種預期指的是什麽：它指的是，10年之後的房價，將是當時業已很高的房價的3倍多。
至少，購房者當時肯定以為自己將賺得盆滿缽滿：對那些首付比例為10%的購房者來說，他們投資的杠杆倍數實際上為10倍，因此，如果房價如他們預期的那樣大幅上漲，他們的投資收益將被放大10倍。難怪在樓市崩盤前，人們對樓市繁榮感到如此的滿意。
如今，10年已過去了8年。在這8年裏，美國名義房價的真實年均漲幅為-3.6%。公眾的長期預期簡直錯得離譜。而且，盡管事實已經很明顯了，公眾對房價的預期依然隻出現了緩慢而逐漸的下降。2011年，公眾預期的未來10年房價年均漲幅降至5.6%，但這個水平仍然很高：它意味著，在大約12年後，房價將翻一番。
因此，上一次的房價上漲是由預期嚴重脫離實際造成的。這意味著，人們犯下了一些代價高昂的錯誤（在住房上進行了不適當的投資隻是其中之一）。比方說，抱有以上妄想且感覺自己很富有的人，可能不會采取必要的措施來維持自己的人力資本、技能及就業準備。此外，由於滿足於想象中的未來財富，這些人可能沒有以其他形式為未來儲蓄。這意味著，人們可能錯過了原本可能為他們帶來更高收益的投資。這甚至還意味著，人們可能沒有對用於政府基礎設施投資的稅收予以支持，而這類投資原本可能為經濟提供更有力的支撐。
如果這種妄想再次導致房價上漲，那肯定不會是件好事。它最終甚至可能會引發另一場危機，我們未來可能會看到的房價上漲隻會是曇花一現。這一結果簡直糟透了。
就連那些房屋淨值為負的房主也不會真正從房價上漲中受益多少。如果這次與上次相似，那麽房價上漲可能不會持續很長時間，在他們出售房產之前，泡沫將再次破裂。
因此，如果有人希望房價大漲、足以讓所有房屋淨值為負的房主都脫身，那麽他將不得不希望，這次房價上漲的原因能與上次有所不同。
未來房價大漲的一種更有可能的方式是，政府向房地產消費給予大規模補貼，同時實施嚴格的區劃要求、以阻止建築行業對房價上漲做出供應方麵的回應。這將造成人為的住房短缺，可能會對樓市產生更長期的影響，因為這將導致租價與房價一起上漲。但是，人為的住房短缺是件好事嗎？
關於這個問題的看法可能取決於（比方說）子女。假設某人關心自己的子女，那麽，如果他的子女不隻一個，他僅把自己住的房子傳給後代就解決不了所有子女的住房問題了。房價上漲會讓他的境況更糟，因為他將不得不幫其他子女在一個昂貴的市場中購房。而且，除了自己的子女之外，他可能還要關心其他人。
我們真正應當期待的東西更多的是技術金融方麵的，比人們自然而然予以關注的房價水平難以理解得多。
我們應當期待對一種集體行為問題做出一些補救，這種問題正阻礙抵押貸款金融家為房屋淨值為負的房主提供抵押貸款調整(workouts)或重組。問題是，由於預期房價將下跌的人如此之少，證券化的抵押貸款就把抵押貸款調整的責任分攤到人數極多的抵押貸款投資者身上，這些投資者現在不可能聚在一起就房屋淨值為負的房主的抵押貸款調整達成一致，盡管這種抵押貸款調整符合抵押貸款機構和房主的共同利益。
這個集體行為問題正變得更為嚴重，因為抵押貸款調整的責任通常要由抵押貸款服務商承擔，但在最初的抵押貸款服務合同中，對這種抵押貸款調整並無直接的金錢獎勵。我們必須為這個問題找到一些法律上的補救措施。如果我們找到的話，那將成為一條重大的新聞。
我們還應當期待抵押貸款機構進行一些根本性的改革，以防止把我們拖入這場住房市場危機的問題重演。我在上述書中討論了幾種新式的、由私人部門發放的抵押貸款，它們將大大有利於防範我們剛剛經曆過的這類金融危機。我提出了一種持續調整抵押貸款，在這種貸款的原始合同中，會寫入經過預先計劃和持續修正的貸款調整。發放這種貸款的機構，實際上是在整套抵押貸款安排中提供了一隻防範房價下跌的保險。
我和我的英國同事——班戈商學院(Bangor Business School)的M•沙希德•易卜拉欣(M Shahid Ebrahim)、蘭卡斯特大學(Lancaster University)的馬克•B•沙克爾頓(Mark B Shackleton)和拉法爾•M•沃雅克夫斯基(Rafal M Wojakowski)——指出了這些抵押貸款應該如何定價，以便為私人部門的貸款發放者帶來名義利潤。通過創造這類抵押貸款，貸款發放者將把關於風險管理的金融理論帶給普羅大眾，從而幫助實現金融民主化。
我們還應當期待建立更具流動性的市場來應對房價風險（它會為未來房價提供價格發現），期待創立一種對衝工具，來幫助抵押貸款發放者在不使自己背負過多房價風險的情況下改善這類貸款。這又會是一條好消息。
最後要說的是，我們真正應當期待的東西不是房價上漲，而是金融基礎設施的民主化和人性化。這類改進無疑是有益的，而且我們有能力推動其實現。這未必就隻能是一種願望。
本文作者是耶魯大學(Yale University)經濟學和金融學教授，他新更新的、公眾可免費在網上獲取的“耶魯公開課”金融學入門課程，詳細介紹了他的新書《金融與美好社會》中的主題，該書2012年由普林斯頓大學出版社(Princeton)出版
