買工商房地產好時機？

《早報》（2012-05-13）

數據顯示，本地所有商用（包括辦公樓、商店、店屋）和工業房地產（包括廠房及倉庫）的成交量，在過去兩年多都相對平穩。（林國明攝）

樓市乾坤

較早前不少市場人士預測，私宅市場接下來將不如商用和工業房地產火熱，

因為這兩個領域沒有降溫措施，銀行借貸不受影響，投資風險也要較私宅低。

那麽，私宅市場流失的成交量去了哪裏？

商用和工業房地產領域是否如之前預測的那麽旺？

現在是進場購買商用和工業房地產的好時機嗎？

@李敏雯

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政府在過去一年半采取的兩輪私宅降溫措施，似乎已經在一定程度上打擊了本地私宅市場。

　　去年1月初，政府先將私宅賣方印花稅（Seller's Stamp Duty，簡稱SSD）調高介於4％至16％，基本上“鏟平”了希望在短期內轉手套利的投機者；到了去年12月初，政府再推出介於3％至10％額外買方印花稅（Additional Buyer's Stamp Duty，簡稱ABSD），再度打壓私宅買氣。

本地商用房地產的供應非常少，近期隻有巴耶利峇廣場（Paya Lebar Square）的發展商，是以分層地契的形式把辦公樓項目推出市場。（檔案照片）

　　本報向齊樂行（Credo）收集到的數據顯示，2010年，本地新私宅、轉售私宅和樓花的全年成交量達到3萬6927宗，比2009年全球經濟衰退的3萬2040宗，高出15％。

　　然而在2011年初政府大幅度調高賣方印花稅後，全年私宅的成交量明顯下跌了16％或5943個單位，隻報3萬零984宗，還不如2009年金融海嘯時期來得多。2011年的經濟複蘇勢頭相當穩健，全年經濟更增長了4.9％，照理應該會旺樓市，但實際情況卻令市場人士大跌眼鏡。

　　較早前不少市場人士預測，接下來私宅市場將不如商用和工業房地產來得火熱，因為這兩個領域沒有降溫措施，銀行借貸不受影響，並認為投資風險也比私宅低。

　　不過令人驚訝的是，盡管政府過去三番四次打壓私宅，但是商用和工業房地產領域的成交量，其實並沒有像之前預測的那樣大幅度飆升，也沒有看到外國買家進入這兩個領域。

　　齊樂行根據市區重建局REALIS的轉讓禁令，從所收集到的數據來看，本地所有商用（包括辦公樓、商店、店屋）和工業房地產（包括廠房及倉庫）的成交量，在過去兩年多都相對平穩，2010年總共有3675宗，2011年則有3644宗，今年首季則有933宗（即全年約3732宗）。

　　那麽私宅市場流失的成交量去了哪裏？商用和工業房地產領域是否如之前預測的那麽旺？現在是進場購買商用和工業房地產的好時機嗎？

部分外國買家關注商鋪和辦公樓

　　專門幫外籍高資產淨值人士（HNWI）申請投資移民並購買房地產的群益物業私人有限公司董事經理陳文平，受訪時對私宅市場流失16％之多的成交量不感驚訝。

　　他指出，由於政府從去年中開始收緊移民政策，並取消各項鼓勵外國人在我國投資私宅的計劃後，好多申請都被積壓，造成有意移居本地的富裕外籍人士隻好抱持觀望態度，所以對高檔私宅的成交量造成衝擊。

　　他留意到，政府去年12月推出向外國買家再征收10％額外買方印花稅後，更令這些買家卻步。

　　“他們當中絕大部分都是想購買300萬至500萬元的高檔私宅，但因為移民申請一直沒獲批，加上10％重稅的雙重打擊，大多數這類富裕人士現在偏向於購買100萬元左右的私宅暫時過渡，等獲得永久居民權後才進場。”

　　他舉例說，在額外買方印花稅生效前，他的房地產公司平均每個月要處理八至九宗高檔房地產交易，每間私宅的成交價都介於300萬至500萬元；但去年12月份（即降溫措施出台的那個月）跌至三宗。

　　盡管最近買氣有所回彈，如4月份處理七宗，但每間私宅的交易額都在100萬元左右。

富裕人士看好倫敦高檔私宅

　　陳文平說，部分外國買家已將目光轉移到商鋪和辦公樓單位，有些則轉而投資香港、倫敦、澳大利亞的房地產。

　　戴德梁行（DTZ）轉售部高級促銷董事吳榮昂今年起也為本地富裕人士處理了八宗倫敦私宅的交易，他的這些客戶過去都隻購買本地的高檔私宅。

　　吳榮昂說，這四名客戶今年各自購買兩間位於倫敦第一區（zone 1）的高檔私宅，每間價格約150萬英鎊（302萬新元），其中三名是本地人，一名是外國人。

　　他指出，看好倫敦主要是因為2012年奧運將至，預計對倫敦中央區的房地產起著拉動作用。

　　疲弱的英鎊、供應量有限以及英國麵對的經濟困境，使房地產價格從過去中央區每平方英尺7000英鎊的高價位，下滑到2500英鎊，而且租金收益平穩，因此被視為投資良機。

　　根據萊坊和花旗私人銀行發表的最新2012年《財富報告》，在受訪富裕人士眼中，未來10年內，無論是經濟活動、政治權力、生活質量，還是知識和影響力，倫敦幾乎在所有方麵都穩居首位。亞太地區的受訪者甚至將倫敦放在香港、新加坡、上海和北京之前，可見這座城市的魅力。

     卓登新達國際（Chesterton Suntec）研究部主管陳瑞謹說，這證明市場的流動資金仍然非常充裕，雖然一些已經流向擁車證（COE），但這些資金仍然將在中短期內物色價廉物美的房地產投資，再推高房價的可能性猶在，這也就是為何一些中高檔房地產再次出現活躍跡象的原因。

工業房地產價格或進入調整期

    第一太平戴維斯（Savills）研究與谘詢部副董事張敏璋相信，盡管今年首季工業房地產的價格漲幅最可觀，但這個季度就會見頂，下半年進入調整期的可能性很大。

　　他指出，工業房地產的價格漲幅已經高於上升趨向線兩個標準差（standard deviation），處於“超買”水平。

　　從1990年起，過去22年僅有一次，市場在高於上升趨向線兩個標準差後再繼續上漲了四至五個季度，而那已經是1996年的房地產高峰期。其他幾個周期，一旦越過這條警戒線，價格都會下滑。

　　陳瑞謹也認為，政府再推出降溫措施打擊“鞋盒廠房”的可能性存在，這將降低工業房地產的吸引力。

　　而商用房地產雖然有好的資產增值潛力，但因為供應非常有限，因此不會形成氣候，吸引大批投資者進場炒賣。

　　他同時警告，商用及工業房地產與私宅完全不同，個人投資者不能將兩者相提並論。“工業房地產是所有領域中風險最高的，接下來是商店，因為租戶對單位的要求諸多：不同行業所用的麵積大小不一；租戶也要看該廠房是否容易卸貨；以及租戶生意是否能維持租金等。投資者必須考慮周全才進場。”

商店和廠房吸引投資

盡管對比2010年和2011年的商用及工業房地產的總成交量，幾乎沒有多大不同，但較突出的兩個領域是商店和廠房。

  　齊樂行（Credo）研究與谘詢部門主管王德輝指出，分層地契商店的供應非常有限，過去五年隻有180萬平方英尺，僅為市場總供應量的5％。這促使空置率非常低，隻有6％，大大刺激了租金和業者的投資興趣。

　　根據該行的數據，2009年本地商店的交易隻有313宗，但第二年就增加到632宗，而去年也有616宗。

　　至於廠房，由於單位麵積較小，總價在負擔能力水平內，促使今年首季的廠房價格激增了7.2％，遠超過私宅和商用房地產的漲幅。

　　廠房的交易也從2009年的1182宗，增加到2010年的1983宗，去年再揚升至2106宗。

　　王德輝也注意到，過去五輪房地產降溫措施中的兩輪（即2010年8月以及2011年1月）出台後，非住宅領域房地產就活躍起來，促使交易量上揚。不過由於去年下半年起歐元區債務危機有所惡化，這類房地產的成交量已經在去年第二季見頂，但價格方麵還堅挺，有些領域甚至繼續上揚。

　　王德輝說：“自去年第二季以來，非住宅領域的成交量已經放緩，反映出市場謹慎的情緒，主要是因為這些都是商業用地，受到經濟大環境的影響。”

　　第一太平戴維斯（Savills）研究與谘詢部副董事張敏璋受訪時相信，真正從私宅進入到商用房地產領域的投資者，主要都是專業房地產投資者，但人數並不多。

　　這是因為商用房地產不能用公積金支付，而麵積又較大，價位至少在每平方英尺2500元，意味著總價要從300萬元起跳，投資門檻很高。

　　第一太平戴維斯新加坡商用董事鄭婉雲也認為，有些流失的私宅買家可能把眼光轉向工業房地產，不久前“鞋盒廠房”相當盛行。

　　而商用房地產供應非常少，近期隻有巴耶利峇廣場（Paya Lebar Square）的發展商，是以分層地契的形式把辦公樓項目推出市場。

  　針對日前有商住兩用新項目如East Village和The Millage的袖珍型零售店麵都被一搶而空，鄭婉雲認為這隻是少數情況，不足以證明個人投資者對商用房地產的興趣大增，一般進場的以投機者居多。

　　她建議說，購買商用房地產的關鍵是地點，必須是容易出租並容易轉手的，比如靠近地鐵站。