港不同地區 樓價表現各有分別

（2012-04-27）

● 黃靜怡

早報導讀

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　　上期提及香港樓市3月份成交量較2月份可能有約2成半至3成回落。相信不少讀者都會十分關心：樓價的表現又如何？

　　香港樓市於上月出現“量跌價升”的走勢。以美聯樓價走勢圖的數字顯示， 3月份香港二手樓價平均每呎為5910元，較2月份樓價上升3.1%；這是一個平均的升幅，但若以分區計算，則不同的地區樓價表現亦各有分別。

　　以香港（港島）、九龍、新界三區為例，3月份港島區二手樓價為8388元/平方英尺，九龍區二手樓價為6497元（港元，約1040新元）/平方英尺，而新界區二手樓價則僅為4829元/平方英尺。可見，作為市區的港島區及九龍區，樓價是高於新界區。

　　尤其是港島區作為商業核心區所在地，具備生活及交通的便利，成為本地市民最喜歡居住地區，樓價亦因此而處於遙遙領先地位。

　　港島區開發時間最早，且地貌多山，新增住宅用地一直十分短缺，導致每年新增住宅供應量維持偏少。根據差餉物業估價署統計數字，2005年至2011年平均每年僅有近1700單位新建住宅落成。至於未來3至4年全港約有5.5萬夥潛在的新住宅單位供應，其中估計港島區約6700個單位，僅占全港數目約12%。每年約2000個新增住宅單位在巨大的需求麵前猶如杯水車薪，在“求過於供”的情況下，造成二手住宅成交價不斷創新高。與1997年樓市高峰期港島區二手樓價7493元/平方英尺相比，目前樓價高出約12%。

　　再看九龍區，正如同其地理位置處於港島及新界之間，其樓價表現也是長期介於兩者之間。九龍區作為市區的一部份，受到追求較短交通時間的市民喜愛。其3月份二手住宅平均呎價為6497元，輕微超過1997年高峰的6451元。當然，九龍西有規劃中的高鐵站總站，至於九龍東已被政府定位為未來新增寫字樓的主要供應地，未來的發展潛力十分巨大。

新界區樓價較為落後
　　
       反觀樓價較為落後的新界區，其麵積廣大，土地可開發麵積遠遠多於市區，因此是香港過去一段時間以來新增住宅的主要供應地區。受惠於基建設施於97年後不斷提升，新界各區往返市區的交通時間明顯縮短，因此吸引眾多香港人轉到新界區置業。

　　不過正因為其供應量多，供不應求的情況始終不及市區明顯，3月份平均每平方英尺售價4829元，較1997高峰期約5401元仍落後超過1成。

　　樓價落後並不代表一定是壞事，反而有時候可能代表更具上升的空間。例如，若計算今年首季的樓價升跌幅，港島區升0.6%，九龍區跌1.3%，而新界區升3.5%，表現最佳。（美聯集團副主席）