歐洲豪宅市場曆久彌香

2012年 03月 19日, WSJ

雖

然總體上來看，泡沫破滅後，歐洲房地產市場價格暴跌、銷量下滑，但是在一些優質地段的高端市場，情況往往截然不同。倫敦市中心不啻是國際高端住宅房地產市場的一個經典樣板，但從巴黎到摩納哥到托斯卡納，也都不乏類似的例子。

Ed Hill

Heath Hall

英國房地產專業機構皇家特許測量師學會(Royal Institution of Chartered Surveyors)的首席經濟學家西蒙·魯賓森(Simon Rubinsohn)表示，“在倫敦高端乃至超高端市場，房價達到了曆史最高水平。（僅從這方麵）你根本覺察不到經濟危機的影子。”

國際不動產代理機構第一太平戴維斯(Savills)的私人寫字樓部負責人大衛·福布斯(David Forbes)舉例道，“假如我繼承了300萬，想用來投資，會選擇投什麽？我會在倫敦盡可能接近市中心的地段看看，雖然300萬隻能買套2室戶或再多半間臥室的公寓，但這絕對是資金保值的好選擇，而且供應嚴重短缺。”

佳士得國際地產(Christie's International Real Estate)歐洲部聯席董事唐克雷德·裏德伯裏(Tancred Lidbury)稱，“倫敦市中心優質地段的房價介於每平米23000英鎊到85000英鎊之間，例如騎士橋(Knightsbridge)一帶的頂級服務式公寓。巴黎高端房地產的價格一般不超過每平米45000歐元，不過那裏的公寓麵積普遍更大一些。日內瓦和蘇黎世的優質地段價位基本相當，一些麵積稍大的湖景房售價可達每平米42000歐元。”

Ed Hill

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雖然並非隻有英國首都的房價在上漲，但倫敦似乎具備了推動高端房價進一步上漲的一切至關重要的因素。其中一些因素與經濟有關，而另一些則更關乎到生活方式。

支撐倫敦房價的一個主要原因或許是其高端房地產市場的國際化特性。外國買家占比越高，房價上漲的幅度就會越大。福布斯表示，對於總價超過1000萬英鎊的房子，基本上90%以上的買家都來自英國以外的國家。有興趣在倫敦置業的人來自五湖四海，所以倫敦才沒有受到本地區經濟下滑的較大影響。

由建築師理查德·羅傑斯(Richard Rogers)打造的海德公園一號(One Hyde Park)，最近單套公寓的售價已經超過1.35億英鎊，即便如此，該樓盤已經完成15億英鎊的銷售額，隻剩下不到20套的待售公寓。Candy & Candy公司負責該樓盤的開發管理和室內設計。

負責該樓盤開發管理和室內設計的Candy & Candy公司的首席執行長尼克·坎迪(Nick Candy)表示，“倫敦的超高端住宅房地產市場尤其強勁，因為相比全球其他城市，更多國際富豪願意到倫敦置業。這種趨勢要追溯到上個世紀八十年代，當時中東投資者進入了倫敦房地產市場；隨後的九十年代中期，俄羅斯、烏克蘭、哈薩克等前蘇聯國家的投資者也紛至遝來。如今，印度和遠東市場的參與者進一步鞏固了這種趨勢。如果是非定居或非常住居民，豪宅買家在倫敦能夠節省不少稅費，相比之下，美國等地與置業有關的稅費要高出很多。”

Hill

Heath Hall

此外，房地產中介萊坊(Knight Frank)的聯席合夥人愛德華·摩根(Edward de Mallet Morgan)表示，不論市場是漲是跌，富豪們都可能賺到錢。他們並不指望對住宅物業快速套現，因此相對來說不太會拋售。他說，“倫敦市中心不會再擴大，現在雖然還有些開發項目和房產出售，但最終來看，想在倫敦市中心置業的富人越來越多，能夠滿足其需求的房子隻會越來越少。”

倫敦房地產市場之所以如此堅挺，一定程度上正是歸功於倫敦這座城市對高端買家的多重吸引力。歐洲重要金融中心的地位一度推高了倫敦的房價，而當一場銀行家備受詬病的金融危機爆發後，這個地位卻並未給倫敦帶來太多牽累。倫敦就是這麽地受歡迎，以至於很多人認為，即便英國提高對外國人的稅賦，也難以阻擋超高端買家的熱情。第一太平戴維斯的福布斯表示，“我經常碰到有意搬到瑞士、摩納哥或新加坡居住的客戶，他們在考慮了學校因素和倫敦的生活方式後，多半都會決定接受要承擔的稅負，留在倫敦。”

Candy & Candy

海德公園一號

這種態度也許有助於解釋為何高端房地產市場的走勢往往背離於國內外的經濟形勢。以法國為例，很多評論家都認為法國擁有歐洲最具活力的高端房地產市場。

有人擔心1月起生效的新稅法可能產生負麵影響。但裏維埃拉(Riviera)地區高端房地產中介機構Estate Net France表示，“至少從目前來看，新稅法隻是增加了掛牌銷售的房產數量，小幅壓低了房價。”

蘇富比國際地產公司(Sotheby's International Realty)法國-摩納哥部門總裁亞曆山大·卡夫(Alexander Kraft)表示，2011年真是“很不錯的一年”。

卡夫稱，“第四季度簡直是我們有史以來最好的一個季度。我們售出200多套物業，平均售價超過110萬歐元，相當於法國一套獨棟住宅平均售價的七倍左右。”他認為，法國豪宅市場如此強勁的原因有很多，其中一個比較重要的原因是盡管價格有所上漲，這些房子看起來依然物有所值。

卡夫表示，“我對客戶說，你應該把在倫敦梅費爾(Mayfair)的車庫賣了，來法國買座城堡。100萬到150萬歐元還能買到不錯的別墅。”他補充道，這在一定程度上是因為自八十年代以來法國房地產市場一直很穩定，在銀行利率低、股市劇烈波動的環境下，房產顯得尤其有吸引力。

Candy & Candy

海德公園一號

他指出，很多海外買家湧入法國房地產市場，其中除了來自西歐和北美等傳統市場的買家，還有來自新興市場的買家，如俄羅斯、巴西和中國。巴西和中國的買家不斷增長，中國買家在蘇富比法國房地產銷售中已經占到5%。

據卡夫介紹，摩納哥市場的情況有別於其他地區。危機衝擊其他歐洲市場18個月之後，開始波及摩納哥，導致2010年行情慘淡。但該市場的房價仍處在全球最高之列。“每平米2萬歐元的價格簡直就不值一提，通常售價都在5萬到10萬歐元。”但摩納哥並非唯一受寵的一手超高端房地產市場。

希臘、葡萄牙等國優質地段的高端房地產市場也都顯露出了複蘇跡象。蘇富比國際地產公司葡萄牙部門的首席執行長迪亞戈·凱羅加(Tiago Queiroga)表示，“有餘錢投資的客戶將當前視為進入葡萄牙市場的良機，即便是在市場通常比較冷清的聖誕和新年期間，我們在阿爾加維(Algarve)的員工都忙著帶客戶四處看房。”

萊坊意大利部門負責人魯珀特·福西特(Rupert Fawcett)表示，“金融危機促使房地產買家更加注重品質。托斯卡納地區，更具體一點就是基安蒂(Chianti)地區的房地產市場非常穩固。科莫湖(Lake Como)魅力不減，威尼斯現在也相當搶手”。

NICK CLAYTON