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工程技術，地產投資，信仰家園，時尚生活
1843年上海開埠後，外國冒險家湧來上海淘金，他們既要在這裏立足，首先必須占有土地，以供建房使用，於是出現了“土地章程”，從而有了租界。但是根據土地章程向國人永租土地並非輕易可得。由於外人對漢語和上海方言一時不易學會，且不諳此間風土人情，舊中國的金融製度如錢莊、票號的辦事手續他們也不易搞清，加上度量衡製度及貨幣銀兩的換算複雜而不統一，如果他們不在國人中物色買辦為其助手成為其代理人，就寸步難行。所以把舊中國的買辦稱之為外國侵略者對中國人民剝削、掠奪的幫凶並不過分。
外國商人在我國從事貿易幾乎遍及各行各業，當然其趨向和選擇須視行業的利潤厚薄以定取舍。上海房地產行業的形成和開發為什麽先從外商開始，這主要因為房地產的高利潤對他們產生了強烈吸引力的緣故。他們看準了上海是一塊寶地，城市發展的前途不可限量，便競相投資開發。其中首先是英國商人，他們很快便跳出永租土地原隻可作自用的圈子，擅自修訂《地皮章程》，在從事原先業務的同時，兼營房地產業。其中以怡和洋行和英美煙公司可為代表。他們甚至在各擁有大量出租房地產外還搞投機買賣。
在高額利潤的吸引下，大批外商房地產公司便如雨後春筍般地紛紛出現於上海灘上。如英商業廣地產公司，早期的資本僅規銀一百萬兩，但通過發行債券與金融資本相結合等手段，其經營資金常為其資本的幾十、百倍。又如早期從事販賣鴉片、軍火、棉麻發家的(英籍猶太富商沙遜所開設的)沙遜洋行，也在經營地產獲利更多的吸引下，把資金的大部迅速轉向房地產，曾先後組建了華懋地產公司、上海地資投資公司、遠東和三新等多家專業房地產公司，建造了高禮文公寓、華懋公寓(今錦江飯店南、北樓)等高層建築物以拓展投資開發業務。
再如法商中國建業地產公司於1920年成立時資本僅規銀二十萬兩，因連年得利，至1933年資本已膨脹至美金280萬元，而實際資本又為資本的數十倍，建造了畢卡第公寓(今衡山賓館)淮海大樓等樓宇。還有如美商普益地產公司，1925年來滬創設時資本僅52萬美元，數年內即擁有卜鄰，大華等精美公寓和四川中路110號辦公大樓等產業，資產達原投資數的幾十倍。
他們之所以獲得如此成功，除依靠帝國主義特權外，毫無疑義與他們所雇用的買辦有直接關係，而買辦的精明幹練和對洋人雇主的忠誠尤為關鍵。與所有的洋人大班一樣，無論是兼營或專營房地產業的外商，無不以聘得既忠誠於雇主，又能長袖善舞、具有縱橫捭闔魄力的強人為物色之對象。尤其因房地產經營還不同於一般商品的銷售，向國人永租土地必須與中國官府打交道，非取得地方紳董、地保的支持不可。當然對主子的忠誠矢誌仍是先決條件。
外國雇主尤其是英商洋行的大班，習慣上傾向重用買辦世家。例如怡和洋行公和祥碼頭公司老買辦顧某故世，外國大班迫不及待地把顧某的正在學校就讀、不足二十歲的兒子招來委以重任成為最年輕的買辦。為了使其矢誌忠誠地為洋行服務，曾把怡和洋行甚為可觀的出租房屋交給他以他的個人記名組成“Ｘ記經租處”經租管理，既賦以權，又予以利，用來堅定其意誌。又如英商匯豐銀行著名買辦席正甫家族，祖孫三代相傳，也出於同一原因。
但是買辦層次中仍不免有羽毛豐滿遠走高飛自謀發展的。如英商業廣地產公司的孫春生，他是業廣老買辦孫某之侄，十五歲入業廣買辦間為練習生，以機智伶俐為儕輩冠，加上乃叔近親世係等關係，滿師不久即成為高級職員，旋又升為公司副經理(見1946年8月26日《申報》)，因當時的洋行買辦亦稱華經理，孫遂以華副經理身份儕身於買辦之列，但孫春生並不以此為滿足，當他熟悉了中、外客戶和有關房地產的業務和法規以後，於1925年即辭去業廣公司的職務，獨資創設錦興地產公司，除不能象外商可辦理永租契(即通稱的道契)掛號業務外，其餘如房地產投機買賣、建屋出售和出租、代理經租、工程設計、營造建築和租地造房等無所不辦。且其經營的方式方法甚至較洋行還靈活便利，故發展得很快，為同行矚目。他曾先後與幾十家行莊通信貸往來，最多時可以透支一、二百萬銀兩，營建並擁有錦興大樓、太陽公寓等優美建築和百餘幢裏弄住宅出租或出售。
又如英商泰利洋行買辦陸仲甫，他原是因老買辦陶敬齋死後，兒子陶善蓀繼承父業，因年輕缺少經驗而聘來與小陶合作的。不意陸仲甫在羽毛豐滿後，竟以買辦有權動用買辦間存有的現金(多數是經租產業中收得的房租留待結帳轉交房主的現金)跳過泰利洋行私做生意。他曾勾結地保在曹家渡、小沙渡一帶購地轉賣，賺錢不少，事為外國大班所知，遂把他辭退。陸在泰利任買辦三年多，離去時已有家產五、六十萬銀元。
由買辦而成房地產商或由買辦而成為房地產大業主、成為百萬、千萬富翁的事例不一而足，如英美煙公司的買辦鄭伯昭曾在泰利洋行買辦、同父異母的兄弟李吉祥的幫助下，以勾結圖董地保代國人業主把方單轉立永租契和接受地產押款殺價收購等方式廣置房地產，以抗日戰爭以前的幣值計算，鄭氏占有的房地產價值達一千萬元以上。此外，如英商祥茂洋行買辦陳炳謙，也擁有價值數百萬元的巨額房地產，由他兒子陳其瑋經營的申達經租處，實際上是他的帳房。
外國房地產商雇用國人充任買辦除出於永租土地須與中國官廳和地方封建勢力打交道，以利於賤價收購或采取威脅利誘使之達成交易外，還在於通過他們延攬客戶，進行投機買賣和代客設計、營造和代客買賣等。買辦們有的有固定工資，有的則在交易中抽取傭金，有的既有固定工資也可抽傭。
此外在外國房地產商中還有相當一部分是後起的、以代客掛號轉立永租契(即通稱的道契)為業的掛號商和接受委托經租管理房屋的經租商。他們一般缺少固定資產，因而洋行大班雇用買辦時十分注意必須是交際廣、手腕靈活的對象才能入選。如英商泰利洋行大班白蘭脫所雇用的陶敬齋就是這類人物。在陶的建議下白蘭脫定下辦理永租契掛號、代客經租建築設計、買賣地產、承做押款、代理保險等為業務範圍，而以掛號和經租業務為主。
泰利經手換領的永租契署名泰利，即由泰利洋行做掛號商，另給權柄單(DeclarationofTrust)交業主收執。起初掛號每戶隻收銀五兩，後因委托的客戶很多，提價至每戶25兩，每年還向業主收取掛號費年金；如果業主出售或把產業抵押，到掛號商處換權柄單，每筆收銀25兩。業主原永租契在別家洋行掛號被泰利拉來須另換新契即所謂大過戶時，根據買辦陶敬齋獻策不收過戶費以廣招徠，他們認為隻要永租契掛在泰利名下，業主便會常常光臨，就會帶來其他業務。泰利洋行永租掛號最多時曾達三千件左右，單手續費年收入即達十萬兩白銀。
代客經租也是泰利的主要業務之一，泰利的經租費一般按租金提取2.5-5.0%作傭金，比同行要低，因為陶敬齋認為隻要夠開支即可，目的是通過經租可拉客戶，爭取其他業務。所以泰利的經租業務曾是同行之冠，收入也最多，向公共租界工部局交稅也最多。他們曾把上海巨富貝潤生、周湘雲、鄭伯昭等拉來成為客戶，對三人竭盡巴結之能事，貝潤生晚年購置的房地產曾設永慶公司管理，但對外則借用泰利房票，遇有糾紛由泰利出麵打官司(主要借用英商名義，可在會審公堂上占上風)。
雖然泰利在此項業務中年收入隻五、六百兩銀子，但樂於辦理。故貝常有幾十萬到上百萬銀兩存入泰利，托泰利放款。另一大客戶周湘雲(曾是舊上海第一號汽車牌照的持有者)，是通過另一買辦李景韓拉來。周雇有保鏢須捐槍照，工部局警務處追問槍支來曆，想敲竹杠，周膽小怕事，遂由泰利代辦。周的小老婆告周遺棄，法院傳訊，周怕被收押，乃由李景韓轉請英國大班白蘭脫陪同出庭。周覺得泰利對他不錯而可靠，就把南京路大慶裏及沿南京路西藏路轉角的全部房屋交其經租，並將這一產業的道契產證改由泰利掛號(即大過戶)，由泰利署名，從此泰利如虎添翼，業務做得更廣了。
舊中國的軍閥官僚搜括民脂民膏，積聚了大量的錢，最喜在上海租界置產，或據以自奉或出租收益，但他們既要做婊子又要樹貞節牌坊，對外還要裝著“兩袖清風”，故他們置產多用化名委托外國房地產商辦理，並以化名委托經租。要把這類客戶拉來，主要靠買辦的交際活動。上海有一家比商魯義士洋行就專做這門生意，孔祥熙在滬數十萬平方米的房屋就是以各種化名委托其經租的。還有如美商中國營業公司、法商義品洋行，他們所接受的委托經租房產中也有很大部分來引自中國的軍閥官僚，這裏就不一一枚舉了。
