FT: 房地產危及美國複蘇

作者：美國加州大學教授 羅伯特•賴克 為英國《金融時報》撰稿

 

華爾街和白宮的經濟樂觀人士正鼓起勇氣。美國連續3個月就業增長提速。自2月初以來，首次申請失業救濟的美國人數量減少逾5萬人。企業利潤狀況不錯。標準普爾500指數(S&P 500)上周五以金融危機之後的最高點報收。

美國複蘇是否已最終進入了一個甜蜜的良性循環呢？在這個循環中，更多的支出會創造出更多的就業機會，更多的就業機會會提升消費者的信心，信心進而會刺激更多的支出。從表麵上看，情況似乎如此。

最近幾個月，美國消費者釋放出了他們被壓抑的對汽車和電器的需求。企業一直在重建庫存和更換舊設備。美國最富有的10%人群（擁有該國近90%的金融資本）感覺在大筆支出方麵更是無拘無束。上周五公布的數據顯示，消費者信心處於一年高點。

然而，美國經濟下滑的時間太長，它需要大幅增長以重歸正軌——這要遠高於美聯儲(Fed)做出的今年增長2.2%至2.7%的預測（這一預測本身有可能太過樂觀）。

經濟的強勁複蘇，不可能依賴被壓抑的替換需求或最富有的10%人群的支出。消費者支出占美國經濟的70%，因此強勁複蘇必須有廣大中產階級的參與。

但美國中產階級仍受到淨就業損失和薪資及福利不斷下滑的困擾。盡管美國人口數量現在遠遠超過10年前，但如今的就業總量並不比那時高。工作人口的很大一部分處於失業狀態，其中很多人是永久性地失業。經通脹調整後的薪資中值繼續下降。除此之外，不斷上漲的燃油價格正更多地擠壓家庭預算。

而對於大多數美國人而言，最大的持續性問題是他們的房子。新屋購買數量從2005年的峰值水平減少77%。今年1月，這個數字又下降了0.9%。整體房屋銷量仍在下降，價格仍在下跌，盡管較2006年的峰值水平已跌去三分之一。1月的平均銷售價格為15.47萬美元，低於去年12月的16.221萬美元。

房產是中產階級的主要資產，因此大多數美國人遠比6年前更為貧窮。在背負抵押貸款的房屋所有者中，近三分之一現在處於“吃水線以下”(underwater)，他們欠銀行的債務超過了房子目前的市值。

樂觀主義者指出，房屋庫存不斷下降與銷量有關，但他們這是一種錯覺。這些所謂的庫存並不包括約500萬棟抵押貸款拖欠、或喪失抵押品贖回權的房屋，這些房屋將很快進入到庫存之中，也不包括近300萬空置的房屋（喪失了抵押品贖回權，但還沒有被掛牌拍賣），或者由於無法以像樣的價格賣出房屋、所有者撤出市場的空置房屋。

我們正見證著美國人對其房產意識的根本性改變。從二戰結束後開始，房產一直被視為安全的投資，因為房屋價值持續上升。上世紀60年代末和70年代，嬰兒潮時期出生的人獲得了他們支付得起的最大規模的抵押貸款，並看著自己的小“鳥蛋”變成了“鴕鳥蛋”。房產變成了自動取款機，因為美國人把它們用作申請更多貸款的抵押品。多數人認為他們的房產將變成他們的退休儲蓄。退休後，他們將把這些房產置換為麵積更小的房子，依賴從中獲得的資本所得養老。

房產價值的暴跌改變了所有這一切。年輕夫婦不再購買房產；他們選擇租房，因為他們對於獲得或維係足以讓他們還貸的工作沒有信心。中年夫婦處於“吃水線以下”，或者無法以讓自己可收回原始投資的價格賣掉房子。他們無法遷移到別處尋找工作。他們退不了休。

在這些情況下，依靠較低的利率水平、以及降低那些堅持還貸的房屋所有者為自己處於“吃水線以下”房產再融資的難度（就像奧巴馬(Obama)政府所做的那樣），這些都是不夠的。美國政府還應努力改革聯邦破產法，這樣房屋所有者就能夠利用破產保護重新組織他們的抵押貸款。（幾乎沒人會這樣做，但這一改革將讓房屋所有者獲得更多議價權，讓銀行自願修改貸款條款。）

第二種可能性是，美國聯邦住房管理局(Federal Housing Administration)將承擔一部分家庭抵押貸款債務，作為回報，它將獲得同等比例的房屋出售所得。這種債務與資產的互換，可能會對那些難以堅持還貸的房屋所有者有所幫助，同時在預計房價將上漲的未來時間不會增加聯邦預算。

然而，房屋價值的負麵財富效應，加之薪資不斷下滑，使得美國經濟迅速實現強勁複蘇的可能性極低。

本文作者是加州大學(University of California)伯克利分校公共政策教授。他曾在比爾•克林頓(Bill Clinton)執政期間擔任美國勞工部部長