本地豪宅 能否繼續創下天價？

趙愷健(2012-01-02)

政府上月初宣布的最新一輪房地產市場降溫措施，規定非個人投資者與外國房地產買家除了支付原有的3％印花稅，還須繳付10％的額外買方印花稅，市場分析員一致認為首當其衝的是外國買家所青睞的豪宅。 　　因為有需求，雖然銷售速度緩慢，但豪宅的價格卻屢創新高，至今已突破了每平方英尺6000元的價位，每間的售價動輒超過千萬元。除了價格夠“豪”，要具備什麽條件的共管公寓，才稱得上是“豪宅”？ 　　豪宅尺價屢創天價時有所聞。最近更出現了不少冠上五星級酒店名稱的豪宅項目，管理費自然也不菲。 　　巴德申山的The Marq豪華公寓的其中一個單位，最近還由法國時尚品牌愛馬仕（Hermes）負責全麵的內部裝飾，讓豪宅再次回到鎂光燈下。 　　不少人都想知道所謂的豪宅，到底有多豪華？ 　　在那超過6000平方英尺的公寓裏若是擺滿由愛馬仕特別設計的家具、窗簾、地毯、牆紙與皮革軟墊等，住戶又可在私人泳池裏俯瞰烏節路的夜景，又會是什麽樣的一番景象？ 　　早在去年8月，The Marq的一個單位以1900萬元成交，以其平均每平方英尺約6400元的價位打破了另一單位在5月創下的平均每平方英尺5842元的成交價記錄，風頭一時無兩，整個樓市都聚焦於此。 　　本地豪宅的價格會不會一再地打破記錄，一次又一次地創新高？ 要登國際頂尖舞台 本地豪宅市場還需一些時日 　　要解答這個問題，首先得看本地豪宅的價格若與其他大都會的頂尖豪宅相比，價格還有多大的距離。在倫敦，海德公園一號（One Hyde Park）以平均每平方英尺6000英鎊（約1萬2000新元）的價錢脫手，幾乎是新加坡最高尺價的一倍。 　　在巴黎，豪華公寓每平方英尺可達到4600歐元（約8000新元），而香港的豪華公寓每平方英尺約為1萬1000新元，都比新加坡所創下的最高尺價來得高。 　　卓登新達研究部主管陳瑞謹表示與這些大城市相比，新加坡的豪宅在數量或價格上都還是無法與它們相提並論的。 　　他預測新加坡豪宅的價格要趕上這些頂尖市場，在短期之內還是不可能，或許還需要約數十年。這是因為一個城市要成為頂尖的豪宅市場（至少從價格上來說），所需要的不僅僅是更多的豪華公寓，而是需要營造一個社會活動、娛樂活動的中心，與豪華公寓起到一種互助互補的作用，讓世界富人都聚集於此。唯有這樣才會推動價格往上升。 　　因此，新加坡的豪宅市場可說是在區域內占有領先地位，但要登上國際頂尖舞台，還需要一些時日。 　　國際產業顧問公司（IPA）的邱瑞榮也持有相同的看法。 　　他認為若要縮小新加坡豪宅市場與國際頂尖豪宅市場的距離，新加坡需要在未來成為全球某個行業如生物技術的中心，並扮演領導地位，或是取代東京與香港，成為亞洲最重要的金融中心。 界定豪宅的幾個因素 　　他相信一座城市就是一個整體，隻有當這座城市某個領域的聲望提升後，產生一種品牌效應，能吸引更多的外國富豪進駐，才會一並帶動豪宅市場，並非隻是建豪宅，就能夠吸引他們來買。 　　那到底豪宅的定義是什麽？國際上又有什麽標準呢？ 新加坡因政治穩定、經濟發展平穩、基礎設施發達、交通便利、社會治安良好，並對外國資金與人才保持開放，本地房地產也成了“投資級”資產，深受外國富人和投資基金歡迎，尤其是烏節路周圍黃金地帶被稱為“豪宅”的豪華共管公寓，買家之中估計有七成是外國人或投資基金。 　　其實，據房地產分析員指出一間公寓是否稱得上是豪宅，並沒有一個硬性的定義，而是要考量很多因素才能決定。 　　首先，最為關鍵的是地點。本地豪宅的地點一定要在黃金地段，即俗稱的第9、10和11郵區，也就是在烏節路、那森路（Nassim Road）和格蘭芝路（Grange Road）一帶。 　　陳瑞謹表示對於富裕人士而言，房子的價錢往往不是最重要的考量，若是比較偏遠的地段，不但不方便，周圍的風景與建築物也不符合他們買房子的追求。最近雖有其他地區的豪華公寓，如濱海灣與升濤灣（Sentosa Cove），也吸引了很多外來投資者購買，但是烏節路這個黃金地段“龍頭老大”的地位，暫時還是不可動搖。 　　再者，一間稱得上豪宅的豪華公寓，麵積至少也要有2000平方英尺。這是因為在寸土如金的黃金地段，寬敞空間更為珍貴，能凸顯住戶的身份地位。這也就是說在黃金地段的“鞋盒”公寓，都不能稱為豪宅。 　　但是，如果是在相近的地段上都建起寬敞的豪華公寓，又要如何比較呢？區隔的因素或許就在於它們的內部設計與裝潢了。 　　不少豪宅的內部設計都出自名家，這不但可以提高公寓的知名度，也含有獨家設計的珍貴因素。 　　邱瑞榮表示室內設計是決定公寓是否為豪宅的一個重要因素。住戶是否住得舒服，是取決於房子內部的裝置與設計，而不是靠外部是否美觀。一棟外觀美麗的公寓，可以讓路過的行人欣賞，但隻有屋主或住戶才可以真正地體會與享受房子內部的一切。 　　比如說位於史格士路（Scotts Road）的漢美登（Hamilton Scotts）豪華公寓，就設有供轎車使用的電梯，可以直達個別單位，是本地唯一在公寓單位內設有停車位的公寓。 　　這幢公寓也是繼美國紐約和迪拜之後，全球第三個擁有室內高樓停車位的房地產項目，盡顯其豪華特色。 　　高檔的豪宅自然也會有一流的設施與服務。這其中就包括了禮賓服務接待處（concierge），以照顧住戶的所有日常瑣事，包括訂花叫車、確定機位、預約發型師和醫生，或是幫忙安排家庭清潔服務、搬家服務、私人健身指導員等等。 　　這些特殊的服務，正是豪宅管理費步步攀升的原因之一。 　　住戶每個月繳付的管理費分成兩部分，一部分是用來應付日常運作開銷的維修管理基金（management fund），另一部分是用來應付資本開銷的累積基金（sinking fund）。後者主要是用於電梯更新、粉刷、屋頂維修和結構維修等開支，是屋主支付給共管公寓業主管理委員會（management corporation）的。 豪宅管理費上漲幾個因素 　　在這一行經驗豐富的SavillsCKH公司董事經理曾國鋒指出，管理費上漲可歸結到下列幾個因素：額外的服務、品牌效應、較少單位分攤和通貨膨脹等。 　　他說，在烏節路和東陵路的一些豪宅發展項目，尤其是由專門發展高檔共管公寓項目的發展商發展的項目，就有這些特質，但那些比較“一般”的項目，管理費依然未超過2000元。 　　麗思卡爾頓宅邸（Ritz Carlton Residences）的發展商高鴻置地（KOP Properties）總裁陳莞君（Leny Suparman）就指出，管理費超過2000元，其實是豪宅項目的一個新趨勢。據她了解，市麵上最近竣工的幾個超級豪宅項目，管理費都超過2000元。 　　她透露麗思卡爾頓宅邸的管理費定在2600元左右，但這幢公寓會有一名總經理，業主如有什麽疑問或需要都能去找他。此外，也會有24小時的服務專員、門房和代客泊車服務，並為業主提供免費早餐和茶點。 　　這個項目與眾不同之處，也在於它不毗鄰同名酒店。目前毗鄰同名酒店的私宅項目有城市發展公司發展的瑞吉居（St Regis Residences）和聖淘沙的W Residences等。 　　除了使用與五星級酒店一樣的名稱以外，曾國鋒舉例說一些共管公寓提供給業主的額外服務，就包括禮賓服務、門房服務，有些還是額外收費的。 　　他說，以酒店品牌來命名，其實是額外的成本，因為管理公司為了確保服務水平達標，會提供管理方麵的監管或直接訓練人手，包括一名由酒店訓練的住宅服務總監，由他來監管禮賓處、保安人員和其他職員。 　　一些豪宅業主也對管理員的服務素質有更高的期許，因此這些員工的薪金一般也會較高。同樣的，對於提供清潔打掃、保安和其他服務的承包商，業主也都有較高的要求。 　　此外，曾國鋒指出過去一年保安人員、清潔打掃員工、公寓管理人員的薪金和水電費上漲，都是造成管理費增加的因素。 　　以漢美登公寓為例，他說運送車子的私人電梯成本不低。 　　此外，豪宅一般也有私人電梯，這些電梯都需由高科技的保安係統監督，在確保住戶安全的同時，也不侵犯個人隱私。 　　曾國鋒指出豪宅的另一特點是公寓數量不多，一般不會超過100間。因此，在缺乏規模經濟效益（economies of scale）的前提下，每個單位的管理成本就比較高。因為設施和服務，如保安人員、電梯和防火設施的保養等，都由較少的業主分攤。 影響共管公寓管理費因素 　　什麽因素影響共管公寓的管理費？ 　　一般共管公寓的管理費是根據個別公寓的麵積計算。公寓數量有幾百間的共管公寓，一般都是每戶每月數百元，麵積越大的公寓，業主所須支付的管理費就越高。 　　公寓數量是影響共管公寓管理費的根本因素。其他因素包括： 　　●需要保養與維修的共用設施多不多； 　　●綠化麵積有多大； 　　●維持這些設施正常運作的水電費高不高； 　　●居民對清潔程度的要求； 　　●居民對保安的要求； 　　●居民是否要求專屬的私人巴士服務； 　　●居民是否要求特別的禮賓服務 　　當共管公寓管理公司發現每月所收取的管理費入不敷出時，公寓業主管理委員會須在常年業主大會上提出增收管理費的決議案，由業主們投票決定是否接受。 　　另外，當要進行開銷巨大的周期性維修，如重新粉刷或更換昂貴的設備時，如果累積基金不足以支付，業主管理委員會也須在業主常年大會或業主特別大會上提出征收一次性特別收費的決議案，由全體業主投票表決。 　　*[e-mail]

《聯合早報》