新一輪房地產降溫措施 外國買家還買不買房？

報道／李敏雯(2011-12-19)

　　我國政府本月7日突然推出第五輪房地產降溫措施，令很多外國人和新加坡永久居民措手不及。因為這新一輪措施，提高了外國人和永久居民購買房地產的印花稅。

　　《新匯點》向居住在本地的外國買家抽樣調查後發現，雖有不少外國人對新政策有所不滿，但仍然有外國買家願意繼續在本地購買房地產。

　　外國買家基於哪些理由在本地購買私宅？他們對新政策有怎樣的詮釋？降溫措施推行後，這些非本地買家，又有怎樣的打算？

　　新加坡政府本月7日突然推出第五輪房地產降溫措施，令很多外國人和新加坡永久居民措手不及。

　　那是因為這一輪新的降溫措施，集中火力針對了外國和永久居民買家的需求：外國買家須繳付相等於房產售價或估價10％的額外買方印花稅（Additional Buyer's Stamp Duty，簡稱ABSD），而購買第二套或更多住宅的永久居民則加抽3％的額外買方印花稅。現有買方印花稅約3％。

　　從今年1月14日起，如果私宅在4年內出售，這些買家還須繳交介於4％至16％的賣方印花稅。持守不超過一年的房產，稅額為房產售價或估值（取較高者）的16％；兩年、三年和四年的稅率則分別為12％、8％和4％。

　　換句話說，如果現在一名外國買家進場，他在4年內出售房產，可能被抽的印花稅從17％至29％不等；若是購買第二套房的永久居民，可能被抽的印花稅則介於10％至22％之間。

　　不過《新匯點》向居住在本地的外國買家抽樣調查後發現，雖有不少外國人對新政策有所不滿，但仍然有外國買家願意繼續在本地購買房地產。

　　外國買家基於哪些理由在本地購買私宅？他們對新政策有怎樣的詮釋？降溫措施推行後，這些非本地買家，又有怎樣的打算？

依然看好房市前景但進場會三思

在本地擁有數個高檔私宅的印度尼西亞買家許蕙婷受訪時說，她接下來打算把投資目光轉移到商用房地產，如店屋等。（李欣賞攝影）

　　來自印度尼西亞的買家、從事服裝設計的Social International私人有限公司創辦人許蕙婷受訪時坦言，在降溫措施之前她依然很看好新加坡接下來幾年的房市前景，但現在要進場的話則會三思而行。

　　出生於印尼但在新加坡長大的許蕙婷，她的父母自90年代就在新加坡投資，至今已有20年。許蕙婷名下也擁有數個高檔房地產項目。

　　她說，自今年年初的降溫措施以來，她已經留意到豪華公寓的價格開始出現下滑，很多公寓的售價已經回跌到比較合理的水平，於是打算進場。

　　她在上月底看上了位於丹戎巴葛一帶的豪華公寓，幾乎都要給定金了，但發展商的房屋代理突然坐地起價，每平方英尺叫價從2500元上調到2700元，讓她打了退堂鼓。

　　原本還在猶豫不決的許蕙婷，在降溫措施宣布後，徹底放棄購買打算，畢竟向外國買家征收的10％額外買方印花稅不是一筆小數目。

　　不過許蕙婷並不埋怨新加坡政府的這一決定，不會認為這是對外國人的一種“歧視”。她說：“新加坡目前的房價真的是過高了，以前的租金收益相當平穩，但現在不知道要花多少年才能回本。”不過她相信，新加坡政府依然對外國人持有開放和歡迎的態度。

　　許蕙婷指出，短期內她會把眼光轉移到商用房地產項目，因為目前銀行利率太低，沒有其他可行的投資渠道，所以還是看好中長期房地產的展望。

　　“不過我的父母則建議，隻要私宅價位合理，還是可以進場購買，用來收取租金。對他們而言，新加坡房地產要走下坡的風險還是很有限的。”

新措施不等於不歡迎外國人

　　受中國國內限購令影響，中國買家近年來紛紛到海外置業，新加坡成了首選地點之一。根據房地產谘詢公司戴德梁行（DTZ）的研究報告，本地私宅外國買家中，增長最快速的是中國買家。

盡管有降溫措施，中國買家張津墚和妻子張麗豔及兒子張又生一家，去年和今年分別買了一套私宅自住並投資。（李欣賞攝影）

　　中國買家所占的非公民買家比率，從2008年首季的11％，增加到24％，不僅一再刷新紀錄，排名也從三年前的第四大外國買家奮起直追，先後超越了印度、印尼和馬來西亞買家，成為新加坡籍買家以外的本地最大私宅買家。

　　三年前來本地創業的陽光燦爛裝飾公司老板張津墚（46歲）去年和今年都分別買了一套私宅。去年花70萬元買下位於楊厝港的嘉城林（Castle Green）共管公寓和妻兒自住，今年在年初降溫措施出台後，再花130萬元買下克拉碼頭一帶一間700平方英尺的轉售公寓投資。

　　張津墚說：“由於不是短期投入，所以沒想太多就買下了這間可以遠眺濱海灣的公寓。”

　　他告訴記者，自己三年前受朋友邀請首次到新加坡旅遊，當時妻子和年僅11歲的兒子非常喜歡這裏的雙語學習環境和學校，於是決定留在本地。起初他選擇租房，後來對獅城漸漸萌生好感，打算長住，並申請永久居民，沒想到今年呈入的永久居民申請被當局拒絕了。

　　然而，張津墚並不認為新加坡政府推出這一輪房地產降溫措施，就等於不歡迎外國人。他說：“這顯示新加坡政府更優先照顧本國國民，倘若一個國家的政府不優先照顧國民而照顧外國人，我才感到擔憂。”

　　他認為，政府這樣的做法應該是要抑製房地產炒作，這10％的額外印花稅是要杜絕那些購買能力不高但認為房地產價格還將上揚的投機者。張津墚說：“因為對真正有錢的人來說，購買一間2000萬豪宅，再多支付10％，即200萬元，是沒有太大差別的。而對那些想購買100萬元大眾化私宅的外國人，你要他支付110萬元，則是相當大的落差。”

　　不過他也建議，政府可能需要保護那些真正有需要的外國買家，比如可以采用階梯式稅率來對付“熱錢”。張津墚說：“比如那些在本地工作了5年，好不容易存了錢想買間房子自住的（因為不能購買組屋），這些人想在這裏永久生活的夢想可能就破滅了。”

租金太高所以決定買房

　　嫁來本地已有9個年頭的韓國人李鎬敬（42歲，學生經紀）目前是本地永久居民，她擁有兩套住宅。換句話說，她購買下一套住宅房產時，就需要繳付3％的額外買方印花稅。

　　李鎬敬受訪時對新加坡政府向外國買家抽取更苛重的印花稅感到不滿。她說：“我覺得新加坡政府應該一視同仁，在本地工作的外籍人士一樣繳付個人所得稅，不應該懲罰那些買來自住的外籍人士。”

　　她把矛頭指向目前的低利率大環境和不成比例的高租金。李鎬敬說，不少韓國人覺得這裏私宅租金太高，若要租下一間像樣的公寓，月租基本上是3500至5000元。她說：“假如買下同樣麵積的公寓單位，每月所須償還的貸款額還不如租金高，那租房子根本就不合邏輯。正因為如此，很多孩子在本地求學的韓國人家長都決定買房而非租房。”

　　她說，自己不會再進場，但也不擔心本地房價會顯著下跌，她可以等到價位較好的時候才脫手。

　　“和韓國相比，新加坡政府即使有加抽買房印花稅，私宅的投資潛力還是要比首爾好，因為當地有高達四成的資本利得稅（capital gain tax）。”

　　不過，由於我國與美國、瑞士、列支敦斯登、挪威和冰島簽署自由貿易協定，這五個國家的公民（無論是否擁有新加坡永久居民身份）都無須支付額外10％印花稅。

　　美國公民瓦格納（42歲，人力資源）受詢時感到自己相當幸運，但他目前並沒有計劃要買房，還是打算租房，比較省事。

　　新加坡日本人協會事務局長杉野一夫受訪時指出，新加坡房地產降溫措施針對外國買家，在日本社區中並沒有引起反響，主要是因為在本地居住的日本人有多達95％屬於被公司外派的高級職員，在新加坡隻會暫住兩三年，加上公司已經為其提供舒適的住宿環境如服務公寓等，無須考慮買房。

　　他說：“因此對日本人而言，他們大多數對新加坡房地產的興趣有限，受較大影響的應該是印尼、中國和馬來西亞買家。”

外國買家有增多趨勢

　　新加坡政府擔心區域一些國家打擊房地產炒賣活動，促使一些“熱錢”湧入本地房市，推高資產價格，於是出台新一輪更嚴苛的降溫措施。受訪分析師認為，幾乎無從區分外國人購買房地產是自住的需求，還是熱錢，因此隻有一刀切針對外國買家。

　　房地產谘詢顧問欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮根據官方數據和研究發現，外國買家購買比率過去10年來有增加趨勢，而比率在2011年達到最高。從1995年至2006年，外國買家在新私宅和轉售私宅市場所占比率約10％至20％，但今年首11個月，該比率達到28％。

　　他形容這次降溫措施“將顯著抑製私人房地產的投資需求，尤其是非居民外國買家的需求”。

　　麥俊榮認為，買房的外國人多數是因為與新加坡有一定的聯係，比如孩子在本地求學，妻子陪讀，或是考慮移民的外籍人士，還有在業務上與本地有往來的生意人。不過他留意到，這一兩年，隨著中國出台限購令，有錢卻無法在國內買房的中國人開始把房地產投資轉向海外。不少本地發展商和房屋代理甚至頻頻北上促銷新加坡樓盤，促使那些和新加坡無關聯的中國買家開始活躍於本地房市。

　　世邦魏理仕（CBRE）執行董事李曉和在最新出爐的研究報告中引用數據指出，今年1月至11月來，在高檔新私宅和轉售私宅領域的買家以新加坡人為主，占買家比率的51％。永久居民和外國買家比率則分別為14％和29％。

　　就中檔領域而言，新加坡人占六成多，永久居民和外國買家分別為15％和20％。大眾私宅領域的外國買家更少，隻有14％。永久居民則占15％。本地人多達七成。

　　國際產業顧問（IPA）總裁邱瑞榮則認為，今年的房價高漲主要是由組屋提升者帶動，政府若要為房地產市場降溫，應該直接從轉售組屋著手，而非針對外國買家。

　　他說：“如果我們現在為防止熱錢進入，而向新加坡私宅這種資產類別抽稅，那是否意味著將來若商用房地產、股市、汽車、擁車證等因為有外國人參與，也需要對外國人增加額外稅率？”

《聯合早報》