明年樓市能hold住嗎？

吳慧敏(2011-11-06)

　　三個月前，一個名叫Miss Lin的網友上台灣綜藝節目《大學生了沒》，以一口做作的英語和誇張搞笑的表演震撼了所有觀眾，她的口頭禪是“整個場麵我要Hold住”。

　　就因為她，“Hold住”一詞現在紅遍網絡，受到兩岸追捧。在英語中，“hold”有拿、抱、握住、頂住、控製、掌控等意思。“hold住”就是指麵對各種狀況都要保持住、堅持住，充滿自信，從容應對一切。

　　本地樓市目前hold挺好

　　最近，一些負麵的經濟消息頻頻見報，令業內外人士越來越擔心，明年新加坡的樓市能hold住嗎？

　　至少到目前為止，本地的樓市還是hold挺好的。

　　雖然本地私宅價格連續八個季度放慢上漲，但是今年首三個季度已經累積上漲了5.6％，攀升至205.7點的曆史新高位。這比2008年第二季的高峰水平高了15.9％，也比1996年第二季的高峰水平高了13.4％。

　　分析員大多看好，今年第四季的房價可能繼續上升1％至1.6％。這意味著，2011年全年新加坡的房價有望上漲6％至7％。

　　這雖然遠遠低於2010年全年17.6％的驚人漲幅，但考慮到今年全球經濟局勢動蕩，以及政府多次出手幹預，私宅價格仍然能夠上漲6％至7％，生命力簡直比野草還要頑強旺盛。

　　更令人意外的是，私宅的交易仍非常活躍。今年第一季的成交量達7725個單位、第二季達9786個單位、第三季達7866個單位。

　　明年房價比今年難hold

　　雖然購買二手單位的人減少了，但是直接向發展商購買新私宅單位的人數卻不減，好幾個新推出的大眾化共管公寓項目銷售都報捷。今年首三個季度以來，發展商已經賣出了1萬2301個新私宅單位。受訪的分析員大多認為，今年的新私宅銷售量不會超越2010年創下的1萬6292個單位紀錄，不過估計還是保持在相近的水平，預計在1萬5000至1萬6000個單位之間。

　　不知不覺，2011年已經進入了第11個月份，再過一個多月就要結束。接下來的關鍵問題是，展望2012年，房價還能繼續hold住嗎？

　　我隻能說，困難度比2011年時來得高。

　　從外在環境來看，明年國內外的經濟前景都較不樂觀。歐美經濟前景每況愈下，最近又發生希臘主權債務危機，全球股市仍在風雨飄搖中。

　　中國這個重要的經濟引擎，也正在放慢腳步。最近中國政府收緊銀根，拖累一些中小型企業出現債務問題，引發倒閉潮。

　　過去幾年來，有不少中國大陸資金，特別是所謂的“溫州看樓團”，都會趁國慶黃金周假期到香港購買房子，並成為香港樓市的重要資金來源之一。但隨著中國政府不斷收緊銀根，大陸信貸資金緊絀，香港媒體報道，今年大陸赴港的“看樓團”數目已明顯比往年減少。在上海、北京等一線城市，一些房屋經紀也看到溫州客因為資金鏈斷裂而紛紛拋樓，即使損失10％、20％，甚至30％的房價也在所不惜。

　　新加坡和香港的樓市向來亦步亦趨，相互映照。據了解，新加坡今年以來也吸引了不少溫州和其他地區的”看樓團”來，不過本報訪問的幾名經紀都口徑一致，表示到新加坡來的看樓團並沒有減少的跡象，上個月“黃金周”時銷售更加旺熱。

　　房屋供應過剩是一大隱憂

　　但也有旅遊界的朋友勾勒了一幅不同的畫麵，指近一兩個月到本地賭場來玩的中國富豪人數已開始減少，估計過了春節後生意還可能繼續下滑。“其實，很多本地公司已經減少招聘，少數公司甚至開始裁員。很多新加坡人現在還看不到影響，但是估計過了春節應該就會感受到了。”

　　從內在問題來看，房屋供應過剩也是本地樓市的一大隱憂。

　　新加坡政府為了幫助人民置業，正不斷增加房屋供應量，目前本地的新私宅潛在供應量已經上升至7萬6255個單位，是政府自1999年收集該數據以來的最高水平。

　　其中3萬9111個單位未售——位於高檔地區（核心中央區，簡稱CCR）的達1萬零574個單位，位於中檔地區（其他中央區，簡稱RCR）的達9253個單位，位於大眾化地區（中央區以外，簡稱OCR）的達1萬9284個單位。

　　業內一直都在針對這個問題爭論不休：新加坡樓市到底能不能“消化”掉這些新供應量？

　　其實，本地今年已經進入私宅的一個完工高峰期，預計會有9912個新私宅單位取得臨時入夥準證（TOP）。2012年完工的新私宅單位還會進一步增加至1萬2043個、2013年將增加至1萬2812個、2014年將增加至1萬9812個、2015年將增加至2萬5593個。

　　大量新供應量“殺”到，必定會對整個出租市場和樓價帶來上升阻力。一些分析員相信，明年的樓價必定會下跌，但也有一些分析員認為，新移民的到來應該能夠為房市提供足夠的支持力量。

　　例如仲量聯行的蔡炎亮博士就相信，新加坡政府不可能過度收緊移民政策，因此，新移民的到來，將足以“消化”即將在2014年至2015年完工的大約10萬個組屋和私宅單位。他認為，雖然供應量的增加可能導致樓價繼續放緩漲幅，不過從2012年至2015年，房價還是有可能每年增長1.8％至7.5％。

　　新加坡樓市不像香港那麽悲觀

　　在香港，分析員卻悲觀得多了。最近高盛證券預計，在未來一年至一年半內，香港住宅房地產的價格將會下跌10%。交通銀行則認為，未來兩年香港樓價有可能下挫20％至40％。巴克萊資本更悲觀地預測，未來兩年香港樓價可能下挫25％至45％。

　　他們認為，雖然香港房地產商資產負債表雄厚，大部分無需急於借貸，但隨著庫存越積越多，發展商開始麵對銷售壓力。今年9月，香港的成交量已連續9個月下滑，這導致香港房價在6月至8月已下跌3％。

　　不過，在新加坡，至今還沒有看到類似悲觀的報告出爐。從一些發展商的投標價格來看，他們似乎還是對明年的樓市相當有信心。

　　例如最近白沙一幅執行共管公寓地段還是吸引到了11份投標書，競爭異常激烈。幾家發展商對市場走勢的解讀都相當接近，最高標價為容積率每平方英尺291元，排名第二的出價283元，排名第三的出價271.26元，排名第四的出價271.16元。

　　上個星期，一幅位於義順7道的執行共管公寓地段也吸引到8份投標書，最高投標價為容積率每平方英尺293元，比去年3月賣出的The Canopy執行共管公寓地段高了4％。三四個月前，The Canopy以每平方英尺600元至700元的價格推出，這意味著，投標這幅地段的發展商，應該也是打算以相近的價位推出。這也就是說，它應該是相信價格能夠“hold”住。

　　Miss Lin穿著性感的比基尼去參加時尚海灘派對，結果卻發現是清朝主題的party，馬上發揮急智，將胸罩放在頭上“三秒鍾變格格”，把“整個場麵hold住”。

　　發展商能不能“hold”住不重要，更重要的是我們這些一般民眾，萬一我們搞錯了狀況，錯誤解讀了市場信息，是不是也能像Miss Lin一樣，成功把“整個場麵hold住”呢？

《聯合早報》