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“REIT教父”中國房地產界淘寶

(2011-11-18 05:30:52) 下一個
被譽為新加坡“REIT教父”的潘錫源,轉戰中國房地產界八九年,最新成果是推動鵬瑞利中國商用信托在本地上市。身為鵬瑞利房地產總裁,他總結中國“淘寶”經:中國人說過的事情不要輕易質疑,外國人眼中不可能的事情在中國卻是可能的,以免錯失商機。

  圖:潘錫源:“我們隻要管理得好,在一個好的地點,有一個好的項目、好的管理,我們就不斷跟中國的經濟成長掛鉤。”(梁麒麟攝)

 

“REIT教父”中國房地產界淘寶

 

蘇榮(2011-06-05)


  5月末的沈陽乍暖還涼。

  在中國“東北振興戰略”的推動下,這座昔日的重工業城市迎來了大發展的機遇,市區內隨處可見大興土木的痕跡;遠遠看上去,這座中國東北地區的經濟文化中心,就像一個巨大的工地。

  鵬瑞利房地產(Perennial Real Estate)總裁潘錫源是這場城市再造潮流的參與者。他站在一個“龍之夢亞太城”建築模型前麵,麵帶微笑端詳著,就像欣賞一件珍藏許久的寶物。

  對潘錫源來說,這座位於沈陽東部、總建築麵積達438萬平方米的商業地產項目,真的是他在中國淘到的為數不多的“寶貝”。

  這個項目由龍之夢購物中心、1號和2號寫字樓、紅星美凱龍家居廣場、七家豪華酒店、會展中心、亞太數碼城、IMAX影院及室內遊樂場等構成,一旦建成運營,將成為亞洲規模最大、服務功能最齊全的城市綜合體。其中,龍之夢購物中心、兩座56層的寫字樓及紅星美凱龍家居廣場,成為鵬瑞利中國商用信托(Perennial China Retail Trust)旗下五個物業項目中的三個。

  日前重新啟動首次公開售股(IPO)計劃的鵬瑞利中國商用信托,發行5億6358萬股,當中5213萬股供公眾認購,預計可籌集7億7620萬元,每股發售價訂在70分,2011年預估的可派發股息率為5.30%,2012年則為5.51%,申請認購截止日期是6月7日(星期二)上午10時,股票在6月9日在新交所正式交易。

中國商用信托有五個項目

  鵬瑞利中國商用信托自去年2月開始籌劃,六七月就篩選項目。潘錫源說,項目的篩選主要基於兩個條件:必須要有平穩的派現,必須要給投資者很好的成長空間。目前,該信托擁有中國五個地產項目,除了沈陽三個商業物業外,還有位於四川成都的青羊光華商場以及佛山的怡翠世嘉商場。

  潘錫源被譽為新加坡的“REIT教父”。他在2000年加入嘉德置地,不到10年內,就幫助嘉德置地成為亞洲最大商場業主。他不但將新加坡的第一個REIT——嘉茂商產信托(CMT)成功推上市,也通過資產增值計劃,改革新加坡多個商場(包括獅城廣場、淡濱尼廣場、碧山第8站等)的麵貌。到2008年11月他辭去CMT總裁職位時,嘉德置地已一躍成為亞洲最大商場業主,他辭職消息曝光後,嘉茂商產信托股價一度暴跌,市值一天內蒸發了3億多元。

  2009年他自立門戶,創立了鵬瑞利房地產,主要設立一些私募基金,專門投資在中國和新加坡的購物商場。他去年曾召集投資人士組成財團,出價2億4755萬買下加東廣場(Katong Mall),又以2億5000萬元買下城市發展(CDL)在唐城坊(Chinatown Point)擁有的所有分層地契單位。

  他將主要精力放在中國商業地產的投資上。此次IPO的商業信托,就是鵬瑞利把握中國商業地產機會的最新嚐試。該商業信托旗下項目,一部分采取股權合作方式,一部分是購買持有。其中,沈陽龍之夢亞太城三個物業是與上海長峰集團合作,雙方各持股50%,管理以鵬瑞利為主,長峰集團則負責開發和建造。

  潘錫源說,“我經過這麽多年了解到,在中國如果不通過股權合作的方式,很難拿到項目,所以我們必須要跟當地開發商一起合作,才有辦法擴張投資的範圍,也才有持續投資的機會。”

  除了長峰集團之外,鵬瑞利在中國還有其他一些商業夥伴,比如廣州的怡翠集團,後者優勢是住宅地產,對商業地產的運作並不了解。因此,鵬瑞利在佛山收購怡翠物業後,怡翠在廣州的商業地產也交給它運營管理。

  鵬瑞利在成都青陽的項目,則是直接從中鐵置業手中購來。潘錫源說,“中鐵集團是世界500強之一,它為什麽要把商業地產交給我們做?因為我們是專業的。而且商業地產周期較長,所以它選擇了專做住宅。因為如果有了一個好的商業在裏麵,它在售賣住宅時,價位就會提高10%到15%。這樣對雙方都有好處。中國有很多開發商都需要我們這樣的團隊。”

  他說,“我們的一個優點是,對所有中國開發商來說,我們都是以合作夥伴、朋友的姿態合作的,而不是競爭者。”

  潘錫源任職嘉德時,在中國工作過,對當地房地產市場非常了解,也累積了眾多本土房地產商的人脈資源。對於挑選有價值的商業物業,他有自己的一套經驗。

潘錫源:我們在中國投資是持有 不是投機

  潘錫源說:“我在中國有八九年的投資經驗,看過很多商場、很多項目。第一步要通過計算一個新物業的淨回報率來看它會有怎樣的回報。第二是選址,一個好的項目必須在交通條件很好的地點,才有長久競爭力。成本控製好、物業管理得好、規劃方案做得好、招租的組合做得好,就有競爭力,物業也就有價值了。”

  比如沈陽“龍之夢亞太城”,它緊鄰兩條地鐵線的換乘站,集中整個城市近四分之一(56條)的巴士線,自備2萬5000個私車位,未來將實現巴士、地鐵、長途客運和購物中心的立體聯接。

  再如未來可能注入中國商用信托的成都龍之夢項目。它位於成都新客站核心區,是高鐵交通樞紐周邊最好的地段。未來3年內,這裏將建成西部最大鐵路交通樞紐,實現高鐵、地鐵、長途客運、巴士、出租和私家車的接軌和零換乘。上海長峰集團計劃在此投資100億元人民幣,建設一個集聚購物中心、室內主題樂園、星級酒店群和高端寫字樓等的城市綜合體。對這一項目,鵬瑞利中國零售信托擁有優先取舍權,可優先獲得50%的股權。

  潘錫源說:“中國國內很少有投資團隊清晰了解這些物業的價值、物業的操作,國外的人對這裏也不了解,因此形成我們的優勢。”

  對於這些在中國“淘”到的商業項目,潘錫源自稱很有信心。他認為,首先這些項目處於一個剛過開發、建完的階段,不可能達到飽和階段,對鵬瑞利來說,有創造價值的空間。

  其次,鵬瑞利的資金平台是一個很長遠的平台,“我們是不斷持有的,並不是投機,或者明天就分散賣掉。我們靠營運、管理的概念提升我們的物業價值,提升我們給投資者創造價值的空間。”

  潘錫源也表示:我們對中國的經濟成長很有信心,對零售成長很有信心,尤其全球金融風暴之後,中國的發展模式開始轉向以內需刺激經濟,國內消費未來會變成一個持續不斷成長的主題。我們隻要管理得好,在一個好的地點,有一個好的項目、好的管理,我們就不斷跟中國的經濟成長掛鉤。

  談到可能的失敗教訓時,他指出,中國商業地產發展挺迅速,如果你懂得做,就變成商機,不懂就會麵臨很大的風險。中國在2025年前有3.5億人口必須城市化,此外,中國政府不斷投資興建交通基礎設施,像高鐵、地鐵、快速公路等,創造出很多商業房地產機會。至於風險,中國國內供應量很大,每個區每個鎮都希望有新的項目能幫助他們城市化,在這種情況下,就必須對這方麵很了解。隻有了解投資成本和招租、回報,才知道如何操作。

  他最後說,“如果你是第一次介入中國房地產的國外公司,你會對很多東西持有懷疑的態度,會認為這個不行,那個有風險,但是等到所有問題解決完之後,你就失去機會了。我在中國這麽多年,學到的一點就是,中國人說過的事情不要輕易質疑,因為以外國人的眼光來看,我們覺得不可能的事情在中國卻是可能的。1992年我在北京做餐飲,當時三環路還沒建完,同事說,這條路兩個月後會修好,我不相信。結果兩個月後真的就修好了。”

《聯合早報》
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