投資房地產 時機是關鍵

 

趙愷健　(2011-10-30)

 　　投資房地產最關鍵的就是講究時機，何時進入或撤離哪一個市場，往往就是決定成敗的關鍵因素。

　　在目前大環境下，投資者關心現在是否是進場的好時機。歐債危機的不確定性，會對我國房地產市場產生怎樣的影響，仍是個未知數；而日益上漲的房地產價格又讓投資者望而卻步，擔心價錢已到了一個泡沫化地步。

　　在日前由《聯合早報》主辦，金務大置地（Gamuda Land）讚助的投資房地產講座上，幾名受邀主講的專家就投資房地產的背景、時機、地點、必須注意的法律事項等進行分析和介紹，向有意投資房地產的公眾指點迷津。

　　大華銀行（UOB）經濟研究與投資聯係主管許洲德以“歐美債務危機對亞洲房地產的衝擊”為題發表演講，為與會者分析歐美債務危機對新加坡以及整個區域房價的影響。

　　許洲德指出美國目前失業人數高達900萬人，創造工作的速度卻不夠快，就業市場要全麵恢複尚需時日。目前失業率過高而債台高築的美國，卻用債務來解決債務，采取“量化寬鬆”政策，這無非就是多印鈔票，為自己購買時間，並非實際解決問題。但這製造了許多多餘流動資金，這些流動資金就流向亞洲。

　　新加坡作為值3000億美元的經濟體，在麵對龐大流動資金時，自然無法與美國抗衡，因此房地產被流動資金帶動起來也無可避免。

歐債牽涉太多國家

　　至於歐洲目前的局勢，他認為目前的歐債危機因歐元區之間的互相緊密聯係，牽涉太多國家，希臘一旦違約可能牽連葡萄牙、西班牙、意大利、法國、愛爾蘭等國，出現一發不可收拾的骨牌效應。

　　許洲德說，希臘不是第一個麵臨債務問題的國家，如80年代的墨西哥、90年代的阿根廷、2000年的俄羅斯，這些背負主權債務的國家要做的就是大量調低匯率，但希臘卻不能這麽做，因為在歐元區的希臘已經沒有采取這種貨幣政策的自由了，不能使用這種工具。

　　希臘隻能依靠德國、法國等提供資金幫忙拯救，德法不得不出手幫忙，因為希臘一旦違約，它們難免一起被拖垮。目前歐洲政府所推出的一係列方案是否有效仍是個未知數，局勢依然無法斷定。

　　環球危機其實不是實體經濟的問題，而是銀行業的問題。創造信貸的問題就在於西方人沒有積蓄，卻借不到錢；東方人有太多積蓄，不需要借錢，流動資金卻都流入東方。

　　許洲德說，現在的局勢有可能出現像2008年雷曼兄弟倒台後的曆史重演，銀行間互不信任，不肯借貸，或會導致進一步的信貸縮緊。

新加坡房市不會出現泡沫破裂

　　針對新加坡房地產市場是否會出現泡沫化問題，許洲德認為不會。因為隨著全球化邁進，經濟一體化趨勢是無法改變的。

　　他說，相比歐洲人，亞洲人太刻苦耐勞，導致很多外國企業都來到亞洲建設工廠。從新加坡的角度來看，大家還是需要購買房地產，尤其是華人傳統觀念，需要有“田”才可算是成家，加上市場有充裕的流動資金，房地產價格依然會上升，房地產市場不會出現所謂的泡沫破裂。

　　許洲德指出，新加坡已成為吸引外國投資者的一個城市。隨著越來越多外國投資者到新加坡購買烏節路和升濤灣的高檔房地產，他相信高端房地產的價格不會下跌。

　　在大眾化私宅方麵，由於過去幾年私宅的尺價越來越高，銀行貸款上限又保持一樣水平，使到很多家庭隻能購買更小的單位。他也認為隨著未來幾年大眾化私宅供應量的增加，價格再上升的空間有限。他相信市場不會垮掉，因此投資者不必急於脫手，雖然屋價短期內不會上升，但長期依然有增值的機會。隻要新加坡不出現匯率危機，相信不會出現市場崩盤的情況。

　　許洲德建議大家靜觀其變，保持謹慎態度，等待歐債危機的局勢較明朗後再出手投資。

到海外投資房地產需有足夠法律知識

　　來自吳碧山律師館的吳碧山律師，他則從律師的角度談到在海外置業該注意的法律事項，如在馬來西亞或中國投資房地產時需要特別注意的一些法律程序與條例。

　　吳碧山還向與會者解釋了聯名擁有（joint tenancy）與分權擁有（tenancy-in-common）兩者的區別，以及需要注意的附帶影響，如能否抵押、轉讓或遺留給後代等考量。

　　因此，若要到海外投資房地產，必須確保谘詢律師後，擁有足夠的法律知識才入場，免得搞不清楚狀況而帶來損失。

　　到海外投資房地產，近在咫尺的馬來西亞可作為投資者的選擇。隨著馬來西亞依士幹達經濟特區的發展，柔佛一帶的房地產也已吸引不少投資者的注意，但很多投資者卻因對馬來西亞房地產不熟悉而不知如何出手。

　　來自馬來西亞的何振順研究有限公司董事何振順就同與會者分享了一些馬來西亞與世界各大城市的房價指數，介紹馬來西亞市中心的黃金地段及邊緣的投資潛能。

　　何振順也是馬來西亞估價師及房地產經濟局注冊估價師。他提出兩個理由，認為“大吉隆坡”地區的房價在未來隻會上升而不會下跌。

　　第一個理由是吉隆坡至新山的高速鐵路計劃，一旦落成之後，吉隆坡、依士幹達、新加坡將成為一個超大區域。

　　另一個理由則是他在仔細研究大吉隆坡捷運計劃（MRT）後，預料當地住宅在未來的需求會上升，市中心會帶動周邊區域房價上升，包括大吉隆坡區邊緣的森美蘭州汝來和芙蓉市。

《聯合早報》