港樓市前景不容樂觀

（2011-10-22）

● 戴慶成 香港 　　隨著歐美經濟前景每況愈下，加上中國政府收緊銀根拖累中小企業及大陸客，以及香港自住買家觀望氣氛甚濃，一般相信，香港樓市的未來走勢會非常危險。 　　高盛證券預期，在未來一年至一年半內，香港住宅物業的價格將會下跌10%。交通銀行更悲觀地認為，未來兩年香港樓價有機會下挫20%至40%。 　　曾幾何時，港人一直相信“磚頭（樓宅）好過金牛（現金）”，進可乘資產升值之勢賺錢，退可收租保本。但最近一段日子，隨著外圍經濟日益差強人意，越來越多市場人士轉而看淡香港樓價前景。 　　其中，香港特區政府早前公布西鐵南昌站上蓋限呎項目的招標結果，結果由新鴻基地產集團以118億港元（約19億新元）力壓其他三個財團投得，但中標價卻比市場預期的下限價低了一成。 　　對此，摩根大通昨天發表研究報告指出，南昌站的成交價反映本地發展商對宏觀經濟不明朗，以及對購地持審慎及保守的態度。 　　三星證券地產分析師黃智亮認為，外圍經濟不明朗，香港今年第三季樓價將會較現水平下調5%，明年樓價則進一步下跌10%。 　　他說，雖然香港房地產商資產負債表雄厚，大部分無需急於放貨，但隨著庫存越積越多，發展商無疑會麵對銷售壓力。 　　交通銀行（香港）資金部分析員劉振業進一步指出，樓市通常滯後股市四至六個季度，按恒生指數於去年11月貼近25000點見頂推算，香港樓價現水平已經見頂，估計明年會出現下跌，跌幅為20%至40%之間。 港樓價大幅下挫 因外圍因素欠佳 　　劉振業認為，若香港樓價大幅下挫，外圍因素欠佳將會是主要原因。若經濟環境持續轉差，港人將不敢貿然置業。 　　他預料，歐債危機一定會爆發，問題也會較2008年的金融海嘯更加嚴重。他解釋，雷曼兄弟倒閉可以靠印銀紙解決，甚至可透過國有化金融機構化解危機，但歐盟不可能“私有化”希臘解決債務問題，加上歐美通脹已升至3%水平以上，當局不敢再貿然印銀紙。 　　對於特區政府在最近公布的《施政報告》中推出新一輪樓市寬鬆政策，包括增加供應及幫助市民置業，劉振業批評，港府的措施一向落後於市場，“在樓市低迷時宣布停建居屋，在樓價見頂時又複建居屋”，明顯犯了逆周期而行的錯誤。 　　事實上，不少香港房地產界人士也都擔心，港府大幅增加土地供應，有可能會進一步拖跨樓市。 　　根據港府昨天公布的最新“私人住宅一手市場供應統計數字”數據預測，在未來3至4年，香港將會有6.3萬個新單位推出市場，數字創出10個季度新高。 　　美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，除了《施政報告》提及的私人物業，隨著新居屋及“置安心”等公營房屋陸續動工，未來香港的小型單位數目將會明顯增加。他預期，香港的大型住宅單位樓價日後會繼續上升，但小型單位將會麵臨壓力。 　　不過，相比交通銀行的悲觀情緒，高盛證券則顯得較為樂觀。 　　該行在昨天發表的一份報告中認為，雖然香港及中國大陸經濟增長放緩，但香港住宅及商業物業的供應及空置率均接近曆史低位，相信樓價不會如上一次經濟衰退般下瀉。      高盛在報告中修訂了對香港樓市的預測，預料未來12至18個月，香港住宅、寫字樓及零售物業價格將分別下跌10%、20%及10%，原預測是分別升15%、20%及10%。 　　香港房地產發展商嘉裏建設集團旗下嘉裏發展公司執行董事朱葉培也認為，雖然特區政府增加土地供應，但相信市場對私人住宅的需求仍然強勁，每年吸納1.5萬至1.63萬個單位應沒問題。 *[e-mail]