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全球局勢動蕩政策屢變 私宅市場何去何從?

(2011-09-28 04:33:53) 下一個

文/李碧婷 譯/吳慧敏 (2011-09-17)

  疲弱的美國經濟和日益擴大的歐洲國債危機,再加上美國的信用評級在8月初被調低,全球經濟出現雙穀衰退的風險已經大增。

  局勢的不穩定,打擊了整體市場和投資者的信心,再加上政府最近實施的一些新房屋措施,包括調高預購組屋和執行共管公寓的家庭收入頂限,新加坡私宅市場上空正籠罩著一片烏雲。

  雖然許多人喜歡在這種風險高漲、政策轉變的非常時期,預言房市接下來的命運,但我們也不應該忽略將房市帶到現有水平的驅動力。

今年上半年房市表現如何?

  盡管政府已經幾次為房市降溫——最嚴重的一次是今年1月——但今年上半年私宅市場的需求仍維持健康。這主要是因為新加坡的經濟穩定、就業前景良好、現金流量充裕,而且利率環境處於曆史低位。

  今年上半年,發展商賣出的新私宅和二手市場上成交的私宅,達到1萬6822個單位,這雖然比去年同期減少18%,但還是比2001年至2010年期間的半年平均數高了50%。

  這顯示,市場擁有一批真誠的買家和長線投資者。

  雖然房價在過去6個月放緩增長,但是,健康的需求量還是扶持全島私宅價格在今年上半年攀升4.2%。此外,樂觀的商業和就業前景,也扶持私宅租用活動,帶動私宅租金在今年上半年上升2.5%。

2011年前方還有什麽?

  現在,市場的下跌風險加劇了。歐洲國家的債務問題擴大,再加上美國經濟疲弱,我們已不可能奢望未來幾個月的全球經濟將蓬勃增長。

  西方國家的經濟窘境和金融市場的動蕩不安,可能進一步打擊投資者的情緒和信心。再加上政府不斷通過售地計劃和組屋建造工程,來增加房屋供應量,更是為樂觀的私宅市場情緒澆上一盆冷水,導致買家對私宅市場裹足不前。

新加坡經濟基礎仍然健康,歐美的經濟窘境反而可能吸引一些資金流入,讓新加坡私宅市場成為投資者眼中的亮點。(檔案照片)

  政府調高購買預購組屋和執行共管公寓的家庭收入頂限,也可能影響一些新的私宅需求。雖然影響力估計不會太大,但是一些買家還是可能花更長的時間來衡量自己的選擇,並且可能采取較謹慎和節約的態度,轉而購買組屋或者執行共管公寓。

  然而,新加坡還是可能從現有的歐美經濟和債務危機中受益,因為一些資金或許會從西方國家轉移到亞洲來。安全、穩定和親商的投資環境,再加上貨幣堅挺、擁有AAA信用評級,都可能讓新加坡私宅市場成為投資者眼中的一個亮點。

  雖然經濟前景不明朗,但我國經濟基礎還是相當健康。政府預計,今年我國的經濟能夠取得5%、6%的增長。再加上利率到2013年為止預計都會維持低水平,原本守候在旁的投資者,也可能會被吸引入場,持續為私宅需求提供支持力量。

  從一個較平衡的角度來看,今年市場對新私宅的需求量估計將保持在1萬5000至1萬5500個單位之間,比2010年減少4.9%至7.9%。但是,新私宅銷售量還是比過去十年來的平均年需求(9777個單位)多了60%。

私宅價格指數放緩漲幅

  綜上所述,市區重建局的整體私宅價格指數已連續七個季度放緩漲幅,未來兩個季度預料還是會繼續放慢腳步,帶動今年全年的全島私宅價格指數漲幅累積達到8%,比2010年的17.6%漲幅來得平緩。

  同樣的,雖然未來的下跌風險可能影響商界的商業決策和擴展計劃,新加坡的就業前景預料還是會在2011年的最後幾個月保持樂觀。這將為私宅租用活動提供支持力量,全島的私宅租金指數估計會在2011年全年上升不超過5%,不過租金漲幅相信在下半年放緩。這是假設外在因素沒有進一步顯著惡化。

  雖然市場人士和潛在買家可能被不穩定的局勢和政策改變怔住了,但是新加坡私宅市場的健康,以及個人的購買決定,不應該被短期、浮動的條件影響。人們不應該忘記,本地的住宅市場仍相當健康,而且這些基本的市場條件將繼續存在。

  亞洲是一個增長強勁的地區,這將繼續扶持新加坡作為一個全球商業與投資平台。經濟發展局也致力維持新加坡長期的經濟增長,這將扶持本地的業務開發、企業擴充、職位創造和增聘活動。長期來說,這會為房屋買家和投資者帶來機會。

  目前,西方國家麵對的危難,也可能為亞洲帶來機會,吸引更多資金流入。再加上利率到2013年都會維持在低水平,住宅需求和租金增長也將得到支持力量。

  新加坡政府一直留意住宅市場,能夠迅速地根據市場情況作出改變。從正麵的角度來看,政府的熱切關注,其實有助住宅市場保持健康,讓它能夠配合經濟同步增長。

  雖然新加坡政府收緊了移民條例,不過它應該不太可能完全舍棄外國人才和勞工,因為畢竟有些工作是本地人不願意或不能接受的。穩定和可持久的人口增長率,也有助新加坡的經濟保持增長,讓社會更具活動,這將為國人組織家庭和房屋需求提供一個起點。

  亞洲人大多都對房子有一種情意結,希望能夠擁有自己的房子。再加上房地產具有抗通脹作用,預料將繼續為房屋市場提供需求。

  總的來說,雖然市場人士和相關利益團體都采取較謹慎的態度來麵對眼前的挑戰,將眼光放到短期風險和改變以外,仔細研究所有的可能性也是很重要的,這將讓潛在買家能夠做好準備,抓緊私宅市場可能提供的商機。

作者是高力國際(Colliers International)研究谘詢部研究分析師

《聯合早報》
(編輯:梁嘉芪)

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