黑石買賣上海商鋪3年賺60% 稅費或僅普通炒房者1/6

(2011-09-28)

對於普通投資者來說，如果買賣一套商鋪可以贏得60%的投資收益，那麽，其中有50%~60%要拿來繳納各種稅費。 　　而上周宣布以14.6億元出售上海Channel1購物中心95%股權的全球最大私募股權公司黑石集團，所需支付的稅費可能不超過總收益的10%。 　　之所以出現兩種迥異的局麵，原因在於黑石出售的是擁有Channel1購物中心100%權益的國外母公司股權，而個人買賣的則是商鋪的產權。 　　複旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，上述避稅的方法很有可能會影響到樓市調控的效果。 　　而對於可能需要支付的稅費，黑石方麵三緘其口。記者向該公司先後發出多個采訪傳真，但該公司在北京的辦公室未就出售長壽路155號可能需要支付的稅費，向本報記者作出回應。 　　稅費或為股權買賣差價的10% 　　9月21日，香港新世界百貨公告稱，以14.6億元收購了黑石集團在上海投資的普陀區長壽路155號名為Channel1調頻壹商場。 　　而根據長壽路155號最早主人卓越金融2008年10月份的公告，黑石買入該項物業時的代價僅為9.5億元。黑石購入該項物業，最終的賣出價是收購價的1.6倍以上。 　　然而，上述黑石買賣物業的投資收益，需要支付的稅費可能比普通個人投資者少得多。 　　根據新世界百貨的公告，黑石是通過轉讓持有長壽路155號100%股權的德高有限公司的95%股權來實現上述轉讓的。上述德高公司是一家在太平洋群島的小國薩摩亞登記的境外公司。 　　按照上海市稅務局谘詢熱線“12366”工作人員的說法，發生在境外的股權交易，買賣雙方並不需要向上海的稅務部門繳納相關稅費。 　　DTZ戴德梁行投資部董事盧強則認為，按照國稅總局895號文件，境外股權交易的稅費應是股權買賣差價的10%，但國家並沒對賣方強製收稅。上述稅收的實現，更多取決於賣方的自覺自願。 　　而中原地產商鋪經理黃超亮介紹，賣出商鋪的普通投資者，如果賣出價格達到買入價格的1.6倍，則需要繳納的各項稅費是商鋪買賣價差的50%~60%。 　　避稅或讓樓市調控效果打折 　　此前，記者就曾報道過方興地產通過股權轉讓方式售出上海港客運中心1號樓，規避了土地增值稅的支出。使得公司在毛利激增64%的情況下，包括土地增值稅在內的所得稅支出卻下滑了4%。 　　多家國際地產機構的報告顯示，上海每年發生的大宗物業買賣，交易雙方主要是以股權的方式完成交易。被限購的外資，一定程度上更傾向以股權方式完成交易。比如，摩根士丹利自2006年開始收購在上海的多個物業，大部分都是采用股權收購方式。而其退出方式則以股權轉讓為主。 　　顯然，上述轉讓方式讓炒房的機構投資者獲取了比普通個人投資者、開發商更多的利潤。以方興地產為例，如果以產權轉讓的方式售出上海港客運中心1號樓，所需承擔的稅費接近人民幣4億元，而以股權轉讓方式，上述稅費要少得多。 　　仲量聯行投資部總監李淩表示，如果開發商有辦法以股權方式整體轉讓房地產項目，他們一定會選擇股權轉讓，而不是散賣房屋。 　　然而，這樣可能使國家通過一係列稅收來抑製“炒房”的願望落空。 　　尹伯成表示，股權轉讓避稅的方式，如果由個案轉變為普遍，可能會引發炒樓者大規模避稅，成為樓市調控的一大漏洞。因此，有必要針對上述現象，在稅收製度上作出相關安排，使某些規避樓市調控的行為落空。 　　來源：每日經濟新聞 作者：楊羚強 　　 《聯合早報網》